Pour encourager l’achat en ligne, les acteurs du e-commerce utilisent diverses techniques marketing, que certaines plateformes dédiées aux SCPI ont récupérées. Dans un paysage très concurrentiel, quelques sites spécialisés dans le conseil de patrimoine immobilier ou les investissements rentables utilisent une solution incitative pour convaincre les futurs clients : rembourser une partie du montant lors de la souscription, que l’on appelle plus communément cashback.
Cashback SCPI - comment ça marche ?
Le terme cashback dérive des mots anglais “cash” et “back” qui, assemblés, signifient littéralement “remboursement”. Apparu aux États-Unis dans les années 1970, le cashback a d’abord été utilisé par les banques comme une offre pour fidéliser leurs clients et relancer les investissements. Son utilisation s’est ensuite démocratisée cavec l'essor des plateformes de cashback spécialisées, à l'instar de l'américain Rakuten (ex-eBates).
Parmi les offres proposées pour la souscription en SCPI, le cashback repose sur le modèle de rémunération des distributeurs. Les sociétés de gestion qui conçoivent ces produits d’investissement rétrocèdent une partie de la commission de souscription, généralement comprise entre 8 % et 12 % TTC du montant investi, aux intermédiaires (conseillers en gestion de patrimoine immobilier, banques ou plateformes en ligne) chargés de commercialiser leurs SCPI. Pour commercialiser ces produits, ces intermédiaires doivent être immatriculés à l'ORIAS, le plus souvent au titre du statut de Conseiller en Investissement Financier (CIF) ; les banques interviennent sous leur propre statut de prestataire de services d'investissement. Certaines plateformes en ligne choisissent donc de restituer une partie de cette commission de souscription à l’investisseur, sous forme de cashback. Une fois la transaction validée par la société de gestion, la somme est, en principe, directement créditée sur le compte bancaire des investisseurs. Toutefois, le cashback n’a aucune incidence sur le taux de distribution servi par la SCPI.
Cashback SCPI : qu’en disent les sociétés de gestion ?
Si l’offre du cashback gagne en popularité, elle ne fait pas l’unanimité. Les sociétés de gestion, à l’image de Sofidy, Epsicap REIM ou Corum L’Épargne, ne sont pas d’avis à promouvoir cette pratique.
Le cashback introduit en effet une forme de biais commercial : en privilégiant une SCPI qui l'intègre, le distributeur oriente sa recommandation en fonction de l'avantage immédiat plutôt que de la qualité du portefeuille immobilier.
Si les plateformes de souscription en SCPI cherchent à gagner des parts de marché, elles seraient surtout tentés de proposer, non pas les meilleures SCPI, mais des SCPI de moindre qualité, simplement parce qu’elles intègrent une offre de cashback. Cette sélection déséquilibre la neutralité du conseil en placement immobilier, surtout qu’il n’existe nulle assurance particulière en cas d’impossibilité de remboursement.
Si ce n’est par choix, c’est par la contrainte que les plateformes de conseil ne proposent pas l’offre de cashback. En effet, le service du cashback existe précisément grâce aux commissions de souscription. À l’inverse, les SCPI sans frais, ayant fait le pari d’un investissement sans commissions de souscription, sont, de facto, inéligibles à cette pratique.
Traitement fiscal du cashback SCPI : le flou pour les investisseurs
Si le cashback représente un gain d’argent immédiat pour le client, une question d’ordre capital demeure : l'offre est-elle imposable ? En l’absence de cadre légal clair encadrant la souscription en cashback, le flou fiscal persiste.
Le Code Général des Impôts (CGI) apporte toutefois un éclairage général. Ses articles 12 et 13 posent le principe selon lequel tous les profits et avantages, en espèces ou en nature, dont un contribuable peut disposer librement constituent un revenu imposable. À ce titre, une somme perçue par un investisseur, même sous forme de remboursement, entre dans cette définition. L'Autorité des Marchés Financiers (AMF), bien qu'elle encadre la commercialisation des SCPI, ne se prononce pas sur la fiscalité de ces rétrocessions.
Cette absence de position de la part de la plus haute autorité financière alimente ainsi les divergences d’interprétations. Lorsque le cashback est versé en numéraire sur le compte bancaire de l’investisseur, il peut rejoindre la catégorie des avantages financiers. Pour certains professionnels, il s’agit plutôt d’une réduction de frais de souscription et n’est donc pas imposable. D’autres acteurs économiques, plus prudents, sont en ligne avec le CGI et estiment qu’il s’agit d’un revenu susceptible d’être soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.
Dans un autre scénario, lorsque le cashback est réinvesti dans l’acquisition de parts supplémentaires de SCPI, il est généralement considéré comme une réduction du prix de souscription. Cette configuration sous forme de service n’entraîne donc pas de fiscalité immédiate car l’investisseur ne perçoit aucun revenu.
Les risques du cashback en SCPI
Bien que l'offre du cashback séduise, il convient d'alerter sur les risques qu'elle présente. En effet, cette pratique peut être utilisée par de jeunes distributeurs dont la solidité financière ne permet pas toujours d'honorer les remboursements promis. Plusieurs limites ressortent des retours d'épargnants reçus par France SCPI :
- Le remboursement n'est pas immédiat : il peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois selon les délais de traitement du distributeur et de la société de gestion.
- Les conditions imposées : certains distributeurs imposent un placement minimum ou une période de détention des parts de SCPI, sans pour autant offrir une assurance sur le remboursement.
- Un effet d'aubaine trompeur : un cashback de quelques pourcents ne compense pas un taux de distribution durablement inférieur à la moyenne du marché sur les dix ans de détention recommandés.
- Le conseil peut être biaisé : la recommandation risque de se porter sur le produit offrant le cashback le plus élevé, au détriment des critères patrimoniaux.
Le cashback doit donc être considéré comme un accessoire de la souscription, jamais comme son motif principal.
À plus grande échelle, l'utilisation trop forcée du cashback peut amener à une distorsion de la concurrence sur le marché de la distribution de SCPI. Sous pression commerciale, certaines sociétés de gestion pourraient être tentées de privilégier le volume de collecte à la sélectivité de leurs acquisitions, au détriment de la valorisation du patrimoine et, à terme, du taux de distribution.
Le Cashback SCPI chez France SCPI
Pourquoi France SCPI ne propose pas de cashback
France SCPI ne propose pas de cashback sur les souscriptions de SCPI. Ce choix découle directement de sa philosophie de conseil, selon laquelle la recommandation d'une SCPI doit reposer sur la qualité du produit et sur son adéquation avec la situation de l'épargnant, et non sur un avantage commercial accordé au moment de la souscription.
Comme évoqué plus haut, un cashback peut orienter le choix vers la SCPI assortie du bonus le plus élevé, plutôt que vers celle qui correspond le mieux au projet de l'investisseur. Or une SCPI est un placement de long terme, dont la durée de détention recommandée est généralement d'une dizaine d'années. Sur une telle durée, ce qui compte est la qualité du patrimoine immobilier, la solidité de la société de gestion, le niveau des frais et la régularité des revenus distribués, bien plus qu'un avantage ponctuel de quelques pourcents perçu à l'entrée.
Le rôle des conseillers France SCPI est donc d'accompagner les épargnants dans le choix de SCPI adaptées à leurs objectifs (revenus complémentaires, diversification, préparation de la retraite), à leur horizon de placement et à leur tolérance au risque. Cet accompagnement ne dépend d'aucune offre promotionnelle.
Récemment diplômée d'une licence de management international, elle débute sa carrière de journaliste chez France SCPI en tant que Rédactrice Web SEO.
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