Pour encourager l’achat en ligne, les acteurs du e-commerce utilisent diverses techniques marketing, que certaines plateformes dédiées aux SCPI ont récupéré. Dans un paysage très concurrentiel, quelques sites spécialisés dans le conseil en gestion de patrimoine ou dans les investissements rentables, utilisent une solution incitative pour convaincre les futurs clients : rembourser une partie du montant souscrit, plus communément appelé cashback.
Cashback SCPI - comment ça marche ?
Le terme cashback dérive des mots anglais “cash” et “back” qui, assemblés, signifient littéralement “remboursement”.
Apparu aux Etats-Unis dans les années 1970, le cashback a d’abord été utilisé par les banques pour fidéliser leurs clients et relancer l’économie. Son utilisation s’est ensuite démocratisée avec l'avènement d’Internet et des entreprises de revente spécialisées, à l’instar du géant américain Amazon. En France, ce modèle a fait ses premiers pas dans les commerces de proximité, avec l’objectif de relancer les transactions numéraires, notamment dans les zones rurales exposées à un désert de distributeurs automatiques.
Dans le cas des SCPI, le mécanisme du cashback existe grâce au modèle de rémunération des distributeurs. Les sociétés de gestion qui conçoivent ces produits versent en effet une commission de souscription - généralement comprise entre 5% et 7% - aux intermédiaires indépendants (conseillers en gestion du patrimoine, banques ou plateformes en ligne) chargés de commercialiser les SCPI. Certaines plateformes en ligne choisissent donc de restituer une partie de cette commission à l’investisseur, sous forme de cashback. Une fois la transaction validée par la société de gestion, la somme est, en théorie, directement créditée sur le compte bancaire de l’épargnant.
Qu’en disent les sociétés de gestion ?
Si le modèle du cashback gagne en popularité, il ne fait pas l’unanimité. Certaines sociétés de gestion, à l’image de Sofidy, Epsicap REIM ou Corum L’Épargne, s’y opposent fermement. Ce mécanisme introduit en effet une forme de biais commercial : en privilégiant les SCPI offrant du cashback, les distributeurs recommandent des produits en fonction de l’avantage immédiat proposé, plutôt que sur la base de critères strictement patrimoniaux. Un déséquilibre qui nuit à la transparence et à la neutralité du conseil sur les meilleures SCPI. Dans certains cas, cela peut conduire à proposer des SCPI de moindre qualité, simplement parce qu’elles intègrent un cashback.
Bien que de nombreuses SCPI puissent bénéficier du cashback, toutes n’y sont pas éligibles. Les SCPI sans frais sont en effet exclues de ce dispositif, puisqu’il n’existe alors aucune commission à redistribuer.
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Traitement fiscal du cashback : le flou pour les épargnants
Si le cashback représente un gain d’argent immédiat pour l’investisseur, une question centrale demeure : cette somme est-elle imposable ? En l’absence de cadre légal clair encadrant le cashback, l’incertitude fiscale persiste.
Le Code général des impôts (CGI) apporte toutefois un éclairage général. Il stipule que “tous les profits et avantages, en espèces ou en nature, dont un contribuable peut disposer librement constituent un revenu imposable“. À ce titre, une somme perçue par un épargnant, même sous forme de remboursement, entre dans cette définition. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF), bien qu’elle encadre la commercialisation des SCPI, ne se prononce pas sur la fiscalité de ces rétrocessions, n’ayant pas compétence en la matière.
Cette absence de position alimente ainsi les divergences d’interprétation. Lorsque le cashback est versé en numéraire sur le compte bancaire de l’investisseur, il peut être perçu comme un avantage financier. Pour certains professionnels, il s’agit d’une réduction de frais de souscription et n’est donc pas imposable. D’autres, plus prudents, estiment qu’il s’agit d’un revenu perçu, susceptible d’être soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.
Dans un autre scénario, lorsque le cashback est réinvesti dans l’acquisition de parts supplémentaires de SCPI, il est généralement considéré comme une réduction du prix d’achat. Cette configuration n’entraîne donc pas de fiscalité immédiate, l’investisseur ne percevant aucun revenu.
Les inconvénients du Cashback
Bien que le cashback séduise, il convient d’en nuancer les avantages. En effet, cette pratique peut être utilisée par les jeunes fonds d’investissement qui n’ont pas forcément les capacités financières nécessaires pour le réaliser. Certains clients de France SCPI font part de leur désapprobation quant à ce cashback appliqué aux SCPI :
- Le remboursement n’est pas immédiat : il peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois en fonction de la somme à rembourser.
- Les conditions imposées : certains distributeurs imposent un minimum d’investissement ou une période de détention des parts.
- L’incitation à surinvestir : les taux du cashback restent relativement faibles et ne permettent pas forcément d’amortir un investissement important.
- Le conseil en investissement est biaisé : les distributeurs recommandent de manière éhontée les produits proposant le cashback le plus important au détriment d’une base de critères patrimoniaux.
A plus grande échelle, l’utilisation trop forcée de cette pratique peut amener à une distorsion de la concurrence sur le marché. Poussées par la pression commerciale, les sociétés de gestion risquent d'accroître leurs avantages commerciaux au détriment de projets d’acquisition.
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