Pour encourager l’achat en ligne, les acteurs du e-commerce utilisent diverses techniques marketing, que certaines plateformes dédiées aux SCPI ont récupérées. Dans un paysage très concurrentiel, quelques sites spécialisés dans le conseil de patrimoine immobilier ou les investissements rentables utilisent une solution incitative pour convaincre les futurs clients : rembourser une partie du montant lors de la souscription, que l’on appelle plus communément cashback.
Cashback SCPI - comment ça marche ?
Le terme cashback dérive des mots anglais “cash” et “back” qui, assemblés, signifient littéralement “remboursement”. Apparu aux Etats-Unis dans les années 1970, le cashback a d’abord été utilisé par les banques comme une offre pour fidéliser leurs clients et relancer les investissements. Son utilisation s’est ensuite démocratisée chez tous les acteurs économiques avec l'avènement des entreprises de revente spécialisées, à l’instar du géant américain Amazon. En France, le cashback a fait ses premiers pas dans les commerces de proximité, avec l’objectif d’encourager les transactions numéraires, notamment dans les zones rurales exposées à un désert de distributeurs automatiques.
Parmi les offres proposées pour la souscription en SCPI, le cashback repose sur le modèle de rémunération des distributeurs. Les sociétés de gestion qui conçoivent ces produits d’investissement versent une commission de souscription - un taux de l’ordre de 5% à 7% - aux intermédiaires indépendants (conseillers en gestion de patrimoine immobilier, banques ou plateformes en ligne) chargés de commercialiser leurs SCPI. Par ailleurs, ces entreprises doivent détenir le statut de Conseiller en Investissement Financier (CIF), pour pouvoir proposer ces produits d’investissement. Certaines plateformes en ligne choisissent donc de restituer une partie de cette commission de souscription à l’investisseur, sous forme de cashback. Une fois la transaction validée par la société de gestion, la somme est, en théorie, directement créditée sur le compte bancaire des investisseurs. Toutefois, le cashback n’apporte aucune modification sur le rendement servi par la SCPI.
Cashback SCPI : qu’en disent les sociétés de gestion ?
Si l’offre du cashback gagne en popularité, il ne fait pas l’unanimité. Les sociétés de gestion, à l’image de Sofidy, Epsicap REIM ou Corum L’Épargne, ne sont pas d’avis à promouvoir cette pratique. Le service du cashback introduit, en effet, une forme de biais commercial : en privilégiant une SCPI qui offre le cashback, les plateformes de service recommandent un produit d’investissement en fonction de l’avantage immédiat proposé, plutôt que sur la base de son portefeuille immobilier.
Si les plateformes de souscription en SCPI cherchent à gagner des parts de marché, elles seraient surtout tentés de proposer, non pas les meilleures SCPI, mais des SCPI de moindre qualité, simplement parce qu’elles intègrent une offre de cashback. Cette sélection déséquilibre la neutralité du conseil en placement immobilier, surtout qu’il n’existe nulle assurance particulière en cas d’impossibilité de remboursement.
Si ce n’est par choix, c’est par la contrainte que les plateformes de conseil ne proposent pas l’offre de cashback. En effet, le service du cashback existe précisément grâce aux commissions de souscription. À l’inverse, les SCPI sans frais, ayant fait le pari d’un investissement sans commissions de souscription, sont, de facto, inéligibles à cette pratique.
Le Guide des SCPI 2025 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Traitement fiscal du cashback SCPI : le flou pour les investisseurs
Si le cashback représente un gain d’argent immédiat pour le client, une question d’ordre capital demeure : l'offre est-elle imposable ? En l’absence de cadre légal clair encadrant la souscription en cashback, le flou fiscal persiste.
Le Code Général des Impôts (CGI) apporte toutefois un éclairage général. Il stipule que “tous les profits et avantages, en espèces ou en nature, dont un contribuable peut disposer librement constituent un revenu imposable“. À ce titre, une somme perçue par un investisseur, même sous forme de remboursement, entre dans cette définition. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF), bien qu’elle encadre la commercialisation des SCPI, ne se prononce pas sur la fiscalité de ces rétrocessions.
Cette absence de position de la part de la plus haute autorité financière alimente ainsi les divergences d’interprétations. Lorsque le cashback est versé en numéraire sur le compte bancaire de l’investisseur, il peut rejoindre la catégorie des avantages financiers. Pour certains professionnels, il s’agit plutôt d’une réduction de frais de souscription et n’est donc pas imposable. D’autres acteurs économiques, plus prudents, sont en ligne avec le CGI et estiment qu’il s’agit d’un revenu susceptible d’être soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%.
Dans un autre scénario, lorsque le cashback est réinvesti dans l’acquisition de parts supplémentaires de SCPI, il est généralement considéré comme une réduction du prix de souscription. Cette configuration sous forme de service n’entraîne donc pas de fiscalité immédiate car l’investisseur ne perçoit aucun revenu.
Les risques du cashback en SCPI
Bien que l’offre du cashback séduise, il convient d'alerter sur les risques que celle-ci présente. En effet, cette pratique peut être utilisée par les jeunes fonds d’investissement qui n’ont pas forcément les acquis financiers nécessaires pour le réaliser. Certains clients de France SCPI font part ainsi de leur désapprobation quant à ce cashback appliqué aux SCPI :
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Le remboursement n’est pas immédiat : il peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois en fonction de la somme à rembourser.
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Les conditions imposées : certains distributeurs imposent un placement minimum ou une période de détention des parts de SCPI, sans pour autant offrir une assurance sur le remboursement.
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L’incitation à surinvestir : les taux du cashback restent relativement faibles et ne permettent pas forcément d’amortir le capital investi, d’autant que les SCPI proposant le cashback n’ont pas forcément un rendement élevé.
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L’avis des investisseurs est biaisé : les distributeurs recommandent de manière éhontée les produits proposant le cashback le plus important au détriment des critères patrimoniaux.
Le cashback reste donc une pratique financière sur laquelle le client doit pouvoir nuancer. Le faible remboursement ne permettra pas de rembourser rapidement un investissement, surtout s’il est à crédit. En effet, une offre de souscription à crédit est envisageable si le différentiel entre les taux de distribution des SCPI et celui des crédits est rentable.
A plus grande échelle, l’utilisation trop forcée du cashback peut amener à une distorsion de la concurrence sur le marché immobilier. Poussées par la pression commerciale, les sociétés de gestion prennent le risque de valoriser leurs offres commerciales au détriment de projets d’investissement. Suivant ce schéma, une société de gestion proposant le cashback de façon démesurée pourrait nuire à la valorisation du portefeuille immobilier de ses SCPI et donc du rendement annuel.
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