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FCPI ou SCPI : quelles sont les différences ?

FCPI ou SCPI ? Dans le doute la question mérite d'être posée. Si ces deux placements n'ont rien à voir l'un avec l'autre, ils sont pourtant très souvent confondus. France SCPI vous explique donc la différence entre ces deux placements.

Entre FCPI et SCPI, la confusion est simple. Même si les termes sont très proches et qu’ils désignent chacun un placement financier, leurs deux enveloppes ne servent pas du tout à la même chose.

Qu’est-ce qu’un FCPI ?

Un FCPI pour Fonds Commun de Placement dans l’Innovation est un fonds qui investit dans des sociétés innovantes et non cotées. Il s’agit la plupart du temps de PME qui répondent aux critères innovants déterminés par la BPI. La proportion investie dans les sociétés innovantes ne peut excéder 60% du fonds. Le reste pouvant être placé de manière plus sécurisée sur des OPCVM monétaires ou des obligations.

Au-delà d’investir dans des sociétés à fort potentiel de croissance, l’intérêt des FCPI est d’octroyer une réduction d’impôts à ses investisseurs. Cette réduction est de 18% maximum de l’investissement avec une limite d’investissement (12000€ pour une personne célibataire ou 24.000€ pour un couple marié) correspond donc à :

  • 2160€ pour une personne seule
  • 4320€ pour un couple faisant une déclaration commune

En plus de la réduction fiscale, le but d’un placement FCPI est de profiter d’une forte plus-value à la revente.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier est une Société qui détient un portefeuille immobilier. Ce dernier est très souvent composé d’immobilier professionnel (Bureaux, Commerces, Entrepôts, etc.). Cette SCPI va donc se charger d’acheter et de vendre des biens, de trouver les locataires et d’encaisser les loyers.

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FCPI ou SCPI : Quelles différences ?

La finalité du placement

Investir dans un FCPI, contrairement à une SCPI, ne permet pas de percevoir des revenus réguliers. Le but d’un investissement en FCPI est avant tout de défiscaliser. Le second objectif du placement FCPI est de profiter d’une forte plus-value à la revente. En investissant dans des entreprises innovantes, les épargnants parient sur un fort effet de levier.

De son côté, l’investissement SCPI est synonyme de revenus constants et réguliers. Depuis la fin des années 80, la pierre-papier (l’autre nom des SCPI) a toujours servi entre 4% et 8% de rendement annuel moyen. La SCPI est un actif de rendement et pas de plus-value.

Le mode de détention

Les FCPI ne se détiennent qu’à travers un PEA ou un compte titres. Il est donc impossible de le détenir en propre. A contrario les parts de SCPI peuvent se détenir au nominal, c’est-à-dire en direct comme le seraient un appartement ou un bien immobilier locatif. Mais elles peuvent également être détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Le risque fort contre le risque maîtrisé

Les FCPI font partie des FCPR (Fonds Commun de Placement à Risque). Même si une proportion non négligeable du fonds est investie dans des placements plus sécurisés, le risque pris par un épargnant est conséquent et la probabilité de de perte est très élevée.

Les SCPI, bien qu’investies en immobilier ne sont pas non plus sans risques. La valorisation du portefeuille immobilier peut varier mais c’est surtout le risque de fluctuation des loyers qui repose sur les investisseurs. Personne ne peut évidemment garantir qu’un locataire paye ses loyers. Malgré tout, ce risque reste contenu car dilué par un nombre important de locataires au sein même d’une SCPI. La multitude de biens détenus est aussi un facteur de dilution du risque.

Conclusion entre FCPI et SCPI

Même si ces deux placements ont en commun l’appel à l’épargne public ou le fait d’être des produits réglementés par l’AMF, ils n’ont pas grand rapport entre eux. Les SCPI de rendement comme les FCPI répondent à des objectifs patrimoniaux fondamentalement différents.

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