Entre FCPI et SCPI, la confusion est fréquente. Même si les termes sont très proches et qu’ils désignent chacun un placement financier, leurs deux enveloppes ne servent pas du tout à la même chose.
Qu’est-ce qu’un FCPI ?
Un FCPI, pour Fonds Commun de Placement dans l’Innovation, est un fonds qui investit dans des sociétés innovantes et non cotées. Il s'agit la plupart du temps de PME répondant aux critères d'innovation déterminés par Bpifrance (BPI). Le fonds doit investir au moins 50% de son actif en titres de Jeunes Entreprises Innovantes (JEI), dans un délai de 48 mois. Le reste peut être placé de manière plus sécurisée sur des OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) monétaires ou des obligations.
Au-delà d'investir dans des sociétés à fort potentiel de croissance, l'intérêt des FCPI est d'octroyer une réduction d'impôts à ses investisseurs. Ce dispositif a été profondément remanié par la loi de finances pour 2026 : depuis le 21 février 2026, seuls les FCPI investis en titres de Jeunes Entreprises Innovantes (JEI) restent éligibles à la réduction d'impôt, au taux de 30%, dans la limite de 75.000 € pour une personne célibataire ou 150.000 € pour un couple soumis à imposition commune. Les FCPI "classiques" qui n'investissent pas en JEI ont perdu le bénéfice de cet avantage fiscal. La réduction maximale correspond donc à :
22.500 € pour une personne seule (75.000 € × 30%) 45.000 € pour un couple faisant une déclaration commune (150.000 € × 30%)
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI de rendement pour Société Civile de Placement Immobilier est une société qui détient un portefeuille immobilier. Ce dernier est très souvent composé d’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Cette SCPI va donc se charger d’acheter et de vendre des biens, de trouver les locataires et d’encaisser les loyers.
FCPI ou SCPI : Quelles différences ?
FCPI ou SCPI : quelle est la finalité de chaque placement ?
Investir dans un FCPI, contrairement à une SCPI, ne permet pas de percevoir des revenus réguliers. Le but d’un investissement en FCPI est avant tout de défiscaliser. Le second objectif du placement FCPI est de profiter d’une forte plus-value à la revente. En investissant dans des entreprises innovantes, les épargnants parient sur un fort potentiel de croissance.
De son côté, l’investissement SCPI vise à procurer des revenus réguliers. Depuis la fin des années 80, la pierre-papier (l’autre nom des SCPI) a historiquement offert un rendement compris entre 4% et 8% avec un TD moyen de 4,91% en 2025. La SCPI est un actif de rendement et pas de plus-value.
Comment se détiennent les parts de FCPI et de SCPI ?
Les FCPI se détiennent via un compte-titres (ordinaire ou PEA), et non en direct. A contrario, les parts de SCPI peuvent se détenir au nominal, c'est-à-dire en direct, comme le serait un appartement ou un bien immobilier locatif. Mais elles peuvent également être détenues au sein d'un contrat d'assurance-vie.
FCPI ou SCPI : quel placement est le plus risqué ?
Les FCPI font partie des FCPR (Fonds Commun de Placement à Risque). Même si une proportion non négligeable du fonds est investie dans des placements plus sécurisés, le risque pris par un épargnant est conséquent et la probabilité de perte est très élevée. À cela s'ajoute un horizon de placement long : les parts de FCPI sont généralement bloquées entre 5 et 10 ans, sans garantie de liquidité en cours de vie du fonds.
Les SCPI, bien qu’investies en immobilier, ne sont pas non plus sans risques. La valorisation du portefeuille immobilier peut varier, mais c’est surtout le risque de fluctuation des loyers qui repose sur les investisseurs. Personne ne peut évidemment garantir qu’un locataire paye ses loyers. Malgré tout, ce risque reste contenu car dilué par un nombre important de locataires au sein même d’une SCPI. La multitude de biens détenus est aussi un facteur de dilution du risque.
Conclusion entre FCPI et SCPI
Même si ces deux placements ont en commun l'appel à l'épargne public ou le fait d'être des produits réglementés par l'AMF, ils répondent à des logiques d'investissement très différentes : réduction d'impôt et pari sur l'innovation d'un côté, revenus réguliers et immobilier de l'autre.
