Investir durant une crise est toujours délicat. Les incertitudes économiques et politiques font fluctuer les cours et les certitudes financières. Doit-on renforcer ses positions ou au contraire les solder pour limiter le risque ? L’épargne court terme ne convainc pas plus que la Bourse et la défiance envers les banques réduit les possibilités d’investissements. Quels ont été les risques du Coronavirus sur les SCPI de rendement et quelle était leur capacité à servir des dividendes aux associés ?
Durant le crise du Coronavirus, une typologie d’actifs a malgré tout résisté pourtant à la crise sanitaire. Voici donc 3 stratégies d’investissement qui ont porté leurs fruits et ont permis de passer la crise du Coronavirus grâce aux SCPI.
Stratégie d'investissement du Report à Nouveau
Les SCPI perçoivent des revenus issus du portefeuille immobilier qu’elles détiennent. Elles se chargent en contrepartie de redistribuer une majeure partie de ces loyers. Le reste sert à rémunérer la société de gestion mais également à alimenter une poche nommée Report à Nouveau (RAN).
À quoi sert le Report à Nouveau dans une SCPI ?
Le Report à Nouveau (RAN) dans une SCPI est tout simplement une réserve mise en place par la Société de Gestion pour pallier d'éventuelles fluctuations de loyers. Cette soupape, souvent exprimée en jours, permet de savoir combien de temps une SCPI peut servir un rendement équivalent à l’année précédente sans encaisser de revenus. Par exemple, une SCPI qui aurait un TD de 4,5% en 2019 avec un RAN de 90 jours a continué de verser 4,5% de rendement à ses associés en 2020, sans encaisser aucun revenu pendant 3 mois.
Mais la crise du Covid-19 et la déclaration du Président Emmanuel Macron ont un peu changé la donne. En effet, même si ce dernier est resté vague, les TPE voire les PME ont pu être exemptées de loyers durant toute la crise.
De quoi déstabiliser certaines SCPI qui ne voyaient pas l’intérêt d’une telle réserve comme la SCPI Corum Origin qui a décidé de ne constituer aucune réserve. A contrario, d’autres comme la SCPI Epargne Foncière possède des RAN importants de plus de 130 jours.
La stratégie d’investissement SCPI privilégiant des véhicules avec un RAN conséquent s'est avérée payante surtout pendant cette crise du Coronavirus et sa longue durée.
Stratégie d'investissement de la nue-propriété
Durant la crise sanitaire, la principale crainte des investisseurs sur les SCPI reposait sur leur capacité à verser les fameux dividendes. C’est effectivement la principale caractéristique des SCPI : il s’agit d’un immobilier de rendement et non de plus-value par opposition à l’immobilier résidentiel. Et les épargnants qui investissent sur les SCPI le font pour obtenir des compléments de revenus.
Le fait d’investir en nue-propriété de SCPI permet d’acheter ses parts avec une forte réduction. (En général 20% pour un démembrement sur 5 ans). En contrepartie le nu-propriétaire accepte de renoncer aux revenus. Ces derniers sont versés à l’usufruitier qui supporte donc le risque de fluctuation de revenus. Le nu-propriétaire a éliminé donc de manière contractuelle le risque de perte de revenus et l'a reporté à 5 ans.
Stratégie d'investissement des SCPI de logistique
Les SCPI investissent dans l’immobilier professionnel de manière diversifier. Cette classe d’actifs peut-être composée de différentes typologies de biens:
- Bureaux,
- Commerces,
- Hôtels,
- Entrepôts,
- Etc.
Alors que beaucoup d'épargnants se sont questionnés sur les commerces ou sur les hôtels, plus sensibles à l’obligation de confinement et à la fermeture des magasins, d’autres typologies ont été peu impactées. C’est le cas des SCPI logistiques qui ont profité de l’explosion du commerce en ligne et des commandes passées par des millions de Français durant la crise du Coronavirus. Les locaux logistiques ont fait partie de la stratégie d’investissement de la SCPI Activimmo ou de la SCPI Interpierre France. Ces deux SCPI ont fait des entrepôts logistiques leur spécialité en investissant notamment dans la logistique du dernier kilomètre, étape finale et indispensable dans la livraison à domicile. Ces deux SCPI affichent des rentabilités supérieures à 5% pour l’année 2019 et ont tourné à plein régime alors que des industries étaient malheureusement à l’arrêt. Amazon a d’ailleurs embauché plus de 10.000 personnes supplémentaires pour faire face à la demande d’achat en ligne.
