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Coronavirus et SCPI, stratégies d’investissement contre la crise

Les épargnants essayent de trouver une solution pour continuer à faire fructifier leurs économies. La SCPI semble être une solution pertinente mais des doutes surgissent depuis l'allocution du Président concernant le possible report de loyers pour les sociétés. France SCPI vous livre 3 pistes pour investir sur la pierre papier en réduisant l'impact du Coronavirus.

Investir durant une crise est toujours délicat. Les incertitudes économiques et politiques font fluctuer les cours et les certitudes financières. Doit-on renforcer ses positions ou au contraire les solder pour limiter le risque ? L’épargne court terme ne convainc pas plus que la Bourse et la défiance envers les banques réduit les possibilités d’investissements. Une typologie d’actifs résiste pourtant à la crise du Coronavirus : Les SCPI avec malgré tout des questions. Quels sont les risques du Coronavirus sur les SCPI et quelle est leur capacité à servir des dividendes aux associés ?

Voici donc 3 stratégies d’investissement pour y répondre et passer la crise du Coronavirus grâce aux SCPI.

Stratégie d'investissement du Report à Nouveau

Les SCPI perçoivent des revenus issus du portefeuille immobilier qu’elles détiennent. Elles se chargent en contrepartie de redistribuer une majeure partie de ces loyers. Le reste sert à rémunérer la société de gestion mais également à alimenter une poche nommée Report à Nouveau (RAN).

À quoi sert le Report à Nouveau dans une SCPI ?

Le Report à Nouveau (RAN) dans une SCPI est tout simplement une réserve mise en place par la Société de Gestion pour pallier d'éventuelles fluctuations de loyers. Cette soupape, souvent exprimée en jours, permet de savoir combien de temps une SCPI peut servir un rendement équivalent à l’année précédente sans encaisser de revenus. Par exemple, une SCPI qui aurait un TDVM de 4,5% en 2019 avec un RAN de 90 jours pourrait continuer de verser 4,5% de rendement à ses associés en 2020, sans encaisser aucun revenu pendant 3 mois. Plutôt rassurant quand on sait qu’il est peu envisageable que plus aucun locataire ne verse de loyers.

Mais la crise du Covid-19 et la déclaration du Président Emmanuel Macron ont un peu changé la donne. En effet, même si ce dernier est resté vague, les TPE voire les PME seraient exemptées de loyers durant toute la crise.

De quoi déstabiliser certaines SCPI qui ne voyaient pas l’intérêt d’une telle réserve comme la SCPI Corum Origin qui a décidé de ne constituer aucune réserve. A contrario, d’autres comme la SCPI Epargne Foncière possède des RAN importants de plus de 130 jours.

La stratégie d’investissement SCPI privilégiant des véhicules avec un RAN conséquent peut s’avérer payante surtout pendant cette crise du Coronavirus et sa durée indéterminée.

Stratégie d'investissement de la nue-propriété

Depuis l’arrivée du Coronavirus, la principale crainte des investisseurs sur les SCPI repose sur leur capacité à verser les fameux dividendes. C’est effectivement la principale caractéristique des SCPI : il s’agit d’un immobilier de rendement et non de plus-value par opposition à l’immobilier résidentiel. Et les épargnants qui investissent sur les SCPI le font pour obtenir des compléments de revenus.

Le fait d’investir en nue-propriété de SCPI permet d’acheter ses parts avec une forte réduction. (En général 20% pour un démembrement sur 5 ans). En contrepartie le nu-propriétaire accepte de renoncer aux revenus. Ces derniers sont versés à l’usufruitier qui supporte donc le risque de fluctuation de revenus. Le nu-propriétaire élimine donc de manière contractuelle le risque de perte de revenus et le reporte de 5 ans.

Stratégie d'investissement des SCPI de logistique

Les SCPI investissent dans l’immobilier professionnel. Cette classe d’actifs peut-être composée de différentes typologies de biens :

  • Bureaux,
  • Commerces,
  • Hôtels,
  • Entrepôts,
  • Etc.

Alors que beaucoup se questionnent sur les commerces ou sur les hôtels, plus sensibles à l’obligation de confinement et à la fermeture des magasins, d’autres typologies pourraient être positivement impactées. C’est le cas des SCPI logistiques qui profitent de l’explosion du commerce en ligne et des commandes passées par des millions de Français depuis le début de la crise du Coronavirus. Les locaux logistiques font partie de la stratégie d’investissement de la SCPI Activimmo ou de la SCPI Interpierre France. Ces deux SCPI ont fait des entrepôts logistiques leur spécialité en investissant notamment dans la logistique du dernier kilomètre, étape finale et indispensable dans la livraison à domicile. Ces deux SCPI affichent des rentabilités supérieures à 5% pour l’année 2019 et devraient également tourner à plein régime alors que des industries sont malheureusement à l’arrêt. Amazon vient d’ailleurs d’annoncer l’embauche de 10.000 personnes supplémentaires pour faire face à la demande d’achat en ligne.

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