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Covid-19 et SCPI : Quels ont été les risques ?

Les marchés financiers ont dévissé et les banques n'ont pas rassuré non plus. Les SCPI ont répondu à certaines interrogations mais quelques véhivumes sont tombées dans certains pièges.

La pandémie de Covid-19 et les restrictions mondiales mises en œuvre ont impacté à court terme, de manière très négative les différents indices boursiers faisant planer sur l’épargne des particuliers des heures sombres. Plus que jamais échaudés par la volatilité des marchés, les investisseurs ont cherché des placements alternatifs et susceptibles d’être insensibles aux montagnes russes des marchés actions. L’immobilier, y compris les SCPI, d’ordinaire placements refuges, a suscité des interrogations. Dès lors, une question se pose. Est-ce que la pierre papier a également été impactée par la crise économique, considérée encore plus rude que celle de 2008 ? Quels étaient les risques supportés par l’associé d’une SCPI de rendement ? France SCPI tente d'y répondre.

Risque de baisse de rendement

Le raisonnement est simple : La mise à l’arrêt de l’activité d’une société due au Covid-19 ou autre implique moins de revenus. Durant la crise sanitaire, le locataire était donc obligé de puiser dans ses réserves ou de renégocier le loyer à la baisse évidemment si le propriétaire était conciliant voire de dénoncer le contrat et déménager. La baisse du revenu de la SCPI était donc inéluctable. De la même manière, si le bien laissé vacant ne retrouvait pas de nouveaux locataires, le revenu total encaissé par la SCPI s’en trouvait impacté.

Mais, les SCPI avaient des moyens de pallier une baisse de revenus. Qu'il s'agisse du Covid-19 ou d’autres facteurs exogènes, plusieurs garde-fous existent dans les SCPI pour pallier à contenir une éventuelle baisse.

Moyen N°1 de contrer le risque de baisse de loyers pour une SCPI : la dilution locative

Les SCPI contrairement à un investisseur particulier n'investissent pas dans un seul bien avec un seul locataire. Le portefeuille de la SCPI est naturellement composé de plusieurs biens eux-mêmes loués par plusieurs locataires. De ce fait, les gérants de SCPI se prémunissent d’un locataire défaillant ou d’une baisse de loyers.

Moyen N°2 de contrer le risque de baisse de loyers pour une SCPI : La répartition géographique

Lors d’une crise, certains secteurs sont plus exposés aux changements économiques. Pour celle du Covid-19, les biens dits de commerce ont été plus impactés que les autres. Avec une baisse de fréquentation logique due au confinement, cette typologie d’actifs a souffert pendant quelques mois. L’hôtellerie, typologie d’actifs prisée par les SCPI a également été impacté par le Covid-19. La latitude d’une SCPI dans ses thèmes d’investissement demeure un rempart aux expositions mono-typologiques.

Moyen N°3 de contrer le risque de baisse de loyers pour une SCPI : le report à nouveau.

Les SCPI peuvent à leur discrétion mettre de côté une partie des loyers perçus pour les mettre en réserve. Une sorte de poche faite pour pallier aux imprévus ou à des variations de marchés comme celle que nous pouvons vivre actuellement. Cette réserve s’appelle RAN (Report à Nouveau). D’où la nécessité d’étudier les SCPI avant chaque investissement et de porter attention à ce fameux indicateur.

Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, sur les 30 dernières années et malgré plusieurs crises (Internet, Subprimes, Covid-19), les SCPI n’ont jamais eu un rendement inférieur à 4% et jamais supérieur à 8%. La bande passante dans laquelle se trouve le rendement moyen des SCPI ont donc lancé des signaux positifs à la crise du Covid-19.

Risque de baisse de la valorisation du prix de part

Deux points doivent être pris en compte par les épargnants pour la crainte d’une variation de valorisation de part dans un investissement SCPI.

  • La valeur de la part peut effectivement fluctuer à la hausse comme à la baisse : Si l’on regarde ce qui a pu se passer en 2008 juste après la crise, les SCPI ont enregistré une baisse moyenne de -5,38%, incroyablement défensives quant au même moment l’indice du CAC 40 dévissait de -42,68%.

  • L’investissement SCPI doit se considérer sur le long terme (10 ans minimum) : Un investissement en SCPI comme tout investissement immobilier doit être considéré sur le long terme. L’associé d’une SCPI conserve en moyenne ses parts 21 ans lui laissant ainsi le temps d’absorber d’éventuelles variations. L’investisseur qui aurait placé 100€ dans les SCPI fin 2017 en commençant par la baisse de 2008 se retrouverait en 2020 avec 115€. Correspondant à une augmentation moyenne de +1% par an. Pas négligeable quand on sait qu’en plus, le rendement moyen (TDVM) de 2008 à 2019 a été de +5,06%. Ce qu’il est important de retenir, c’est que l’immobilier professionnel, par opposition à l’immobilier résidentiel, est un actif de rendement et que la valorisation potentielle ne doit pas être un argument pour investir.

Risque de non-liquidité des SCPI

Depuis plusieurs années, les sociétés de gestion sont obligées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) d’organiser le marché secondaire. En d’autres termes, elles s’occupent de la confrontation entre les ordres d’achat et les ordres de vente. Actuellement, le taux de rotation des parts de SCPI est de 2%. C’est-à-dire qu’il y a 2 vendeurs pour 100 acheteurs. Par ailleurs, le temps moyen pour récupérer ses fonds lorsqu’on décide de vendre est de 3 semaines. Ce qui pour un bien immobilier est très court.

La question se pose plutôt si le nombre des vendeurs dépasse celui des acheteurs. Dans ce cas, l’article L.214-93 du Code Monétaire et Financier explique clairement que :

*" Lorsque la société de gestion constate que les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois […] représentent au moins 10 % des parts émises par la société, elle en informe sans délai l'Autorité des marchés financiers. La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts. Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. " *

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