Dans un environnement marqué par l’ajustement du marché immobilier, les SCPI continuent de s'adaper en ajustant leur stratégie. Si certaines SCPI ont vu leur rendement s’éroder, d’autres, au contraire, sont parvenues à tirer leur épingle du jeu. À contre-courant des tendances prudentes ou attentistes, de nombreuses SCPI affichent désormais des taux de distribution supérieurs à 7% alors que la moyenne du marché s’est élevée à 4,72% en 2024.
Si cette catégorie de SCPI high yield à très haut rendement tend à s’étoffer chaque année, France SCPI fait le choix de ne retenir que celles ayant publié un rendement annuel sur un exercice complet. Les SCPI aux performances encore annualisées, c’est-à-dire calculées à partir d’une période partielle sur l’année, sont donc exclues de cette sélection. Trop récentes, elles ne disposent pas encore du recul nécessaire pour une comparaison fiable et objective.
| SCPI | Rendement 2024 | Souscription minimum |
| Comète | 11,18 % | 5 000 € |
| Mistral Sélection | 8,59 % | 180 € |
| Transitions Europe | 8,25 % | 1 000 € |
| Upeka | 7,96 % | 200 € |
| Remake Live | 7,50 % | 204 € |
| Iroko Zen | 7,32 % | 5 050 € |
| NCap Continent | 7,01 % | 2 100 € |
| My Share Education | 7,00 % | 6 000 € |
La SCPI Comète +11,18%
Pour son premier exercice, Comète monte sur la première marche du podium des meilleures SCPI 2025. La SCPI, gérée par Alderan, a en effet servi un rendement dépassant les 11%. Elle se caractérise par une diversification géographique et sectorielle, adoptant une stratégie opportuniste qui lui permet de cibler des marchés porteurs. Sa société de gestion n’en est pas à son premier coup d’essai. Elle avait brillamment lancé Activimmo, la positionnant comme un acteur clé de l’investissement logistique. Forte de cette expertise, la société de gestion propulse Comète sur le devant de la scène, faisant d'elle l'un des véhicules d'investissement les plus prometteurs pour les années à venir.
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La SCPI Mistral Sélection + 8,59%
Fraîchement arrivée sur le marché de la pierre papier, Mistral Sélection a su répondre très rapidement aux exigences des investisseurs. Portée par Swiss Life AM France, elle a servi un rendement avoisinant les 8,60%. Derrière ce succès, des choix pertinents : aucun frais de souscription, un prix de part parmi les plus compétitifs et une stratégie d’investissement ouverte à l’Europe. Son groupe Swiss Life derrière elle n’y est pas étranger. La SCPI a en effet suscité un fort engouement et comptait près de 2.000 associés à la fin du mois de mars 2025, soit moins d’un an après son lancement.
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La SCPI Transitions Europe +8,25%
Avec son rendement de plus de 8% en 2024, Transitions Europe se démarque par la constance de ses performances. Dédiée à soutenir les transitions nécessaires dans le secteur de l'immobilier, qu'elles soient économiques, écologiques ou sociétales, la première SCPI d’Arkéa REIM s’est constituée un portefeuille immobilier à travers la zone euro, avec une préférence pour le marché hollandais. Avec une capitalisation qui dépasse déjà les 500 millions d’euros en seulement deux ans, Transitions Europe s’est brillamment installée dans plusieurs pays clés de l’investissement immobilier.
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La SCPI Upeka +7,96%
À l’abri des projecteurs, la SCPI Upeka s’impose comme l’une des plus prometteuses de la nouvelle génération. Sur un marché immobilier où les opportunités se multiplient, elle se positionne avec l’objectif de faire exister sa société de gestion Axipit REP dans l’univers de la pierre papier. Sa stratégie, fondée sur la résilience, s’appuie sur l’acquisition d’actifs récents ou en VEFA, dans des zones marquées par une rareté foncière. Moins médiatisée que certaines autres SCPI, Upeka avance dans l’ombre, en cultivant une approche rigoureuse. Les résultats lui donnent raison : son taux de distribution 2025 frôle les 8%.
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La SCPI Remake Live +7,50%
Remake Live se veut résolument tournée vers les investisseurs et prône la transparence. Ce choix a été couronné de succès avec une collecte de près de 650 millions d’euros depuis son lancement en 2022. Sous la houlette de sa société de gestion Remake AM, la SCPI a ainsi intelligemment établi son patrimoine, en combinant une stratégie défensive centrée sur des actifs de bureaux et des investissements plus audacieux avec des immeubles de commerce et de logistique, qui offrent des rendements acte en main plus importants. Cette réussite est également due à la mise en place d’un montant d’investissement minimum particulièrement bas. En rendant l’investissement immobilier accessible à tous avec un ticket d'entrée de 204 euros, Remake Live a capté l'attention de nombreux investisseurs. Cette approche porte ses fruits : pour sa troisième année d’exercice, elle affiche l’un des meilleurs taux de distribution du marché.
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La SCPI Iroko Zen +7,32%
Iroko Zen se place parmi les SCPI les plus constantes du marché. Depuis son lancement en 2020, elle a systématiquement servi à ses associés un rendement supérieur à 7%. En étendant son patrimoine sur l'entièreté du territoire européen, la SCPI d’Iroko adopte une approche opportuniste. Avec un modèle tarifaire le plus compétitif parmi les SCPI sans frais, ses gestionnaires ont visé juste : près de 19.000 associés et une capitalisation qui avoisine les 850 millions d’euros. Cette remarquable collecte a permis à la SCPI de se développer significativement, en réalisant plus de 130 opérations immobilières. Grâce à cette stratégie audacieuse, Iroko Zen a su faire émerger un nouveau modèle de SCPI, résolument axé sur le rendement.
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La SCPI NCap Continent +7,01%
Avec un nom qui évoque autant sa société de gestion que son terrain de jeu, NCap Continent affiche sa vocation européenne. Gérée par Norma Capital, cette SCPI a choisi de déployer sa stratégie d’investissement sur le Vieux Continent, en particulier sur le marché ibérique qu’elle explore avec attention. Après des débuts relativement discrets, la SCPI a su accélérer son rythme d’acquisition. Portée par l’expertise de ses équipes, déjà rodées grâce à ses SCPI sœurs, elle dispose d’une vision 360 degré, qui lui permet de dénicher les opportunités là où elles se présentent. Pour son premier exercice complet, elle a ainsi servi à ses associés un fort rendement de 7,01%.
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La SCPI My Share Education +7,00%
Si elle figure en bas de ce classement, My Share Education est sans doute celle qui se distingue le plus par sa singularité. Première SCPI à se spécialiser dans l’immobilier éducatif, elle oriente ses investissements vers des actifs liés à l’enseignement et à la petite enfance ; des secteurs réputés acycliques où les besoins sont durables, indépendamment des cycles économiques. My Share Education de la société de gestion My Share Company se démarque également par une dimension solidaire, via un fonds de partage au profit de l’association Orchestre à l’École, qui œuvre pour l’accès à la musique dès le plus jeune âge. Pour sa première année complète, en 2024, la SCPI a su concilier utilité et performance, en délivrant un taux de distribution de 7%.
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Dans l’investissement, une notion reste fondamentale : le rendement est intimement lié au risque. Plus le Taux de Distribution est élevé, plus le placement implique des arbitrages plus audacieux, et donc potentiellement plus risqués. Si certaines SCPI franchissent le seuil symbolique des 7%, d’autres se montrent plus prudentes dans leur approche. Certaines SCPI choisissent en effet de servir des rendements dépassant les 6% avec un niveau de risque plus modéré. Ces véhicules peuvent représenter une alternative pour les épargnants en quête d’un placement rentable moins risqué.
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