SCPI à crédit : comment acheter des SCPI à crédit
Investir en SCPI à crédit est une façon de financer ses parts de SCPI souvent sous-estimée. Pourtant emprunter est d’une réelle puissance pour se constituer un patrimoine et optimiser sa fiscalité. Investir en SCPI avec France SCPI.
Que signifie investir à crédit ?
Investir à crédit signifie simplement contracter un emprunt pour acheter sa résidence principale ou financer un investissement immobilier locatif. La somme prêtée par la banque sera déterminée à partir de la capacité de remboursement mensuelle de l’emprunteur dépendant directement de ses revenus. Investir à crédit consiste donc à utiliser sa capacité d’endettement pour profiter de l’effet de levier du crédit. L’emprunteur se crée un patrimoine immobilier grâce au crédit plutôt que d’utiliser ses liquidités.
Pourquoi investir en SCPI à crédit ?
Investir en SCPI à crédit répond exactement aux mêmes règles que pour de l’immobilier classique. Emprunter pour investir en SCPI de rendement présente un triple intérêt :
La constitution d’un patrimoine
Les SCPI, comme tout investissement immobilier, est la seule classe d’actifs dans laquelle vous pouvez investir sans avoir les fonds sur votre compte courant. Investir en SCPI à crédit permet évidemment de placer ses liquidités par ailleurs. Le calcul est simple, en achetant par emprunt, le bilan est quasiment 2 fois meilleur si vous l'achetiez au comptant.
L’optimisation des revenus
Vous optimisez fiscalement votre placement. En achetant à crédit, l’État vous permet de déduire les intérêts d’emprunt des loyers imposables, réduisant mécaniquement la base imposable des revenus locatifs. Cela vous permet de minorer fortement cette fiscalité qui n’est pas forcément favorable.
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La protection de votre patrimoine
Recourir au crédit pour investir en SCPI vous permet de protéger votre patrimoine. Pour la plupart des investisseurs, avoir recours à l’emprunt, c’est prendre un risque. Mais si l’investisseur décède, c’est bien la banque qui prend en charge le remboursement des mensualités grâce à l’assurance. Les héritiers récupéreront un bien entièrement payé et disposeront en plus des sommes placées parallèlement si tel était le cas.
La mutualisation du risque
En effet, le risque principal pour un épargnant qui contracte un emprunt immobilier est de voir son locataire ne plus le payer. Ce loyer censé rembourser son emprunt peut le mettre dans une situation grave de non-remboursement. L’avantage quand on investit à crédit en SCPI, c’est que ce risque d’impayés repose sur une multitude de locataires et non plus sur une seule personne. Le risque est donc dilué.
Les différents types de crédit pour investir en SCPI ?
Le choix d’emprunter pour financer un achat de parts de SCPI soumet l’épargnant à plusieurs décisions. Parmi ces dernières, il aura à choisir avec quel type de crédit il réalisera son emprunt.
Le crédit amortissable classique pour investir en SCPI
C’est la manière la plus classique de réaliser un crédit et celui qu’on retrouve le plus souvent. La somme empruntée est remboursée sous forme de mensualités fixes. Dans ces dernières, on trouve une part d’intérêts qui décroît au fur et à mesure du temps et une autre part de capital qui croît mécaniquement.
Les revenus viennent couvrir une partie des mensualités nécessitant un faible effort d’épargne de la part de l’investisseur.
Le crédit in fine pour son investissement SCPI
Dans un crédit in fine, contrairement au crédit amortissable classique, les mensualités ne seront composées que des intérêts de l’emprunt. En revanche, au terme du prêt, l’emprunteur devra rembourser la totalité du capital. Il s’agit d’une solution très confortable pour l’emprunteur qui n’aura qu’un effort de trésorerie faible durant toute la vie de l’emprunt.
En contrepartie la banque prêteuse exigera qu’un équivalent de 20 à 30% de la somme prêtée soit placée sur un contrat d’assurance vie avec des prélèvements automatiques mensuels.
Le crédit consommation pour acheter ses SCPI
Face à la difficulté croissante de trouver un prêt classique pour investir en SCPI, les épargnants se tournent de plus en plus vers le crédit à la consommation. Il ne s’agit pas là du même type de crédit que ceux qui servent à acheter de l’électroménager ou une voiture. Il s’agit d’un crédit à la consommation dit affecté qui permet la déductibilité des intérêts d’emprunt.
En général, les taux proposés pour des crédits à la consommation sont plus élevés que les taux classiques mais l’emprunteur a une réponse rapide qui lui permet de boucler son projet dans des délais très courts. Par ailleurs, les frais annexes (Frais de courtage, Frais de dossiers) sont inexistants et l’assurance emprunteur non obligatoire. Ce qui au bout du compte peut constituer une solution plus rentable qu’un prêt immobilier classique.
Quelle banque choisir pour investir en SCPI à crédit ?
Depuis l’arrêt de son activité crédit pour les SCPI, le Crédit Foncier, qui avait le quasi-monopole de cette branche, n’a pas été remplacé. Le succès de la solution de financement du Crédit Foncier résidait dans le fait qu’elle travaillait en architecture ouverte : elle finançait quasiment toutes les parts de SCPI.
Aujourd’hui, les caisses régionales comme celles du Crédit Mutuel ou du Crédit Agricole ont pris le relais mais affichent des semaines voire des mois d’attente pour obtenir un accord. Les courtiers jouent également un rôle important dans les recherches de financement puisqu’ils trouvent, selon le profil des banques qui peuvent financer les parts de SCPI.
Les banques de réseau traditionnelles ne savent pas ou peu financer les SCPI. Elles ne comprennent pas le produit ou ne financent que des SCPI du réseau. Autrement dit, il est rare pour un épargnant d’obtenir un accord de sa propre banque pour financer des SCPI extérieures.
En savoir plus sur les banques dans lesquelles acheter ses SCPI.
Quel taux d’intérêt pour les SCPI à crédit ?
Le taux d’intérêt et les conditions dépendent évidemment de plusieurs paramètres :
- L’âge de l’emprunteur,
- Sa situation patrimoniale,
- Sa situation professionnelle et financière,
- La somme empruntée,
- La durée.
Avec un nombre d’établissements financiers prêteurs réduits, les taux se trouvent néanmoins relativement uniformisés. La différence va se retrouver dans les frais et les conditions que chacune de ces banques va appliquer.
À titre d’exemple les taux pour investir à crédit en SCPI :
- Pour une durée de 15 ans, de 1,5% à 2,3%,
- Pour une durée de 20 ans, de 1,8% à 2,7%.
Quel montant investir en SCPI à crédit ?
Pour investir en SCPI à crédit, le montant minimum est souvent défini par la banque qui finance les parts. Il est donc inenvisageable d’emprunter pour 10.000€ ou 20.000€. Le minimum se situe en effet souvent aux alentours de 50.000€. Avec ces niveaux faibles de montants empruntés, les banques prêteuses exigent une contrepartie comme une ouverture de contrat d’assurance-vie et peuvent aller jusqu’à demander de placer l’équivalent de 30% de la somme prêtée ou la domiciliation des salaires. Emprunter pour investir en SCPI à crédit n’est pas sans compromis et les banques peuvent également exiger un minimum d’investissement par SCPI. En général, celui-ci se situe autour des 50.000€. Le montant à investir en SCPI à crédit sera donc de 50.000€ minimum et il n’y aura pas de maximum sous réserve d’un minimum par SCPI.
Quels peuvent être les risques ?
Il n’existe pas de risques directs liés à l’emprunt SCPI sauf celui de ne plus pouvoir rembourser ses mensualités. Ce risque est normalement limité dans la mesure où aucune banque ne prête sans étudier la capacité de remboursement de son futur client. Il existe en revanche des risques indirects liés à l’investissement SCPI et à l’emprunt. Comme dans tout investissement immobilier par emprunt, les revenus viennent couvrir une partie des charges et l’effort d’épargne est définie en fonction de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Le principal risque est donc de ne plus percevoir de revenus et de devoir rembourser les mensualités. Ce risque commun à tout projet immobilier est justement réduit par la multitude des locataires de la SCPI. En possédant une multitude de biens et parfois autant de locataires, le propriétaire de parts de SCPI dilue le risque d’impayés ou de vacance locative.
Où réaliser une simulation de SCPI à crédit ?
Avant tout investissement en SCPI à crédit, il nous paraît primordial de réaliser une simulation à crédit pour appréhender les flux de trésorerie et comprendre le mécanisme. Entre les revenus perçus tous les trimestres, les échéances d’emprunt remboursées tous les mois, les évolutions de rendement et de valorisation, il est important de se projeter en prenant en compte tous les paramètres.
Grâce au simulateur de France SCPI, vous pouvez réaliser une simulation de SCPI à crédit.