Même si la pierre papier possède son propre classement officiel des meilleures SCPI, il nous semble important de zoomer sur les SCPI européennes, thématique intéressante notamment dans le cadre d'une souscription de plusieurs SCPI.
Qu’appelle-t-on SCPI Européenne ?
Une SCPI Européenne est une société civile de placement immobilier qui investit principalement en Europe. Ses gérants peuvent ainsi acquérir des actifs répartis sur l’ensemble du Vieux Continent.
Cela fait plusieurs années que les sociétés de gestion françaises se sont tournées vers l’Europe. En 2022, les investissements à l’étranger des SCPI ont représentés près de 40% des leurs acquisitions selon l’ASPIM*. En élargissant leur périmètre, les gérants cherchent à trouver de nouvelles opportunités d’investissement alors que leur marché national tend à se compliquer sous l’effet de la hausse des prix et de l’accroissement de la concurrence. Historiquement, c’est l’Allemagne qui s'attire leurs faveurs, mais ils se montrent à présent de plus en plus intéressés par l’Europe Centrale, notamment la Pologne, la Hongrie et la République Tchèque mais aussi les Pays Bas.
*Association Française des Sociétés de Placement Immobilier
Pourquoi investir dans une SCPI Européenne ?
Investir dans une SCPI de rendement Européenne présente plusieurs avantages. Le premier est la diversification du patrimoine. Il est en effet recommandé de répartir ses investissements sur plusieurs zones géographiques. Cela permet à la fois de limiter le risque de perte en capital en cas de dégradation de la conjoncture d’un pays, mais aussi de profiter des différences de cycles économiques des nations européennes.
Les rendements visés par les SCPI Européennes sont également supérieurs à la moyenne des SCPI Françaises. Moins concurrentiels, les marchés immobiliers étrangers sont censés présenter davantage d’opportunités. Les gérants disent donc y trouver davantage de rentabilité qu’en France, où le marché immobilier est plus mature.
Enfin, investir dans une SCPI de rendement Européenne permet de diminuer la pression fiscale sur les revenus fonciers.
Quelle est la fiscalité d’une SCPI Européenne ?
Hors de France va encaisser des loyers de source étrangère qui seront fiscalisés différemment de revenus de source française. La fiscalité étrangère dépendra du pays d'origine des revenus.
Le mécanisme est le suivant :
C'est la SCPI qui paie l'impôt directement dans le pays étranger pour le compte de l'associé. Celui-ci percevra donc sur son compte un revenu net de fiscalité étrangère.
Mais ce n'est pas parce que l'associé a déjà payé indirectement l'impôt à la source qu'il ne doit pas déclarer ces fameux revenus de source étrangère à l'administration française. En le faisant, l'associé évitera ainsi la double imposition soit :
- Par la méthode du crédit d'impôt généralisé,
- Par le mécanisme du taux effectif.
Le fonctionnement pour éviter la double imposition dépendra des accords et conventions fiscales conclues entre les pays étrangers et la France.
En règle générale, la fiscalité des pays étrangers est souvent plus favorable que celle appliquée dans l'hexagone et il est également important de noter que les revenus émanant de source étrangère y compris européenne, ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français soit 17,2%.
Exemple de fiscalité liée au loyers étrangers avec le mécanisme du taux effectif
Un investisseur dont la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) serait de 41% et qui posséderait 100.000€ de parts de SCPI française dont le rendement annuel est de 5% serait imposé de la manière suivante :
Revenu annuel brut imposable :
100.000€ x 5% = 5.000€
Imposition :
5.000€ x (TMI + Prélèvements Sociaux)
5.000€ x (41% +17,2%)
5.000€ x 58,2%
Imposition = 2910 €
Dans le cas d’une SCPI européenne possédant des actifs dans un pays appliquant le mécanisme du taux effectif, on prend en compte la Tranche Marginale d’Imposition (41% dans notre exemple) et le Taux moyen d’imposition. Ce dernier se calcule en divisant simplement l’impôt payé par les revenus bruts du foyer. Dans notre exemple, nous pouvons imaginer 20% de Taux moyen.
Dans les mêmes hypothèses que précédemment, si les revenus émanaient d’actifs situés à l’étranger, la fiscalité serait la suivante :
Imposition :
5.000€ x (TMI-Taux Moyen)
5.000€ x (41%-20%)
5.000€ x 21%
Imposition = 1050€
L’épargnant profite dans cet exemple d’un revenu net de fiscalité de 3.950€.
Le cas des SCPI investies en Allemagne
Plusieurs sociétés de gestion ont choisi d'investir une partie ou la totalité de leur capital en outre-Rhin. Entre rendement, fiscalité avantageuse et mutualisation des risques locatifs, les SCPI investies en Allemagne présentent de nombreux avantages pour les épargnants français.
Les meilleures SCPI Européennes
Plusieurs SCPI Européennes ont retenu notre attention :
La SCPI Remake Live
Lancée en 2022 par la société de gestion Remake Asset Management, la SCPI Remake Live a la particularité de faire également partie des SCPI sans frais. Son secteur d'investissement se situe en France, en Espagne, en Irlande et aux Pays-Bas. Grâce à un rendement bien au-dessus de la moyenne des SCPI, elle se positionne directement sur la première marche du podium des meilleures SCPI 2023.
La SCPI Sofidy Europe Invest
Lancée en juillet 2021, Sofidy Europe Invest est la dernière SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier de la société de gestion Sofidy. Elle investit dans les grandes métropoles de l’Espace Economique Européen et notamment au Royaume-Uni et en Suisse. Les gérants recherchent essentiellement des actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique). Avec le label ISR récemment obtenu, la SCPI intègre désormais des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance dans sa stratégie d'investissement.
La SCPI Novapierre Allemagne 2
Ce véhicule fait partie des SCPI européennes les plus connues. Elle est le second millésime de la stratégie lancée par Paref Gestion à travers Novapierre Allemagne. Les gérants ciblent les commerces localisés en outre-Rhin. Pour l'année 2022, la Société Civile de Placement Immobilier Novapierre Allemagne a servi un rendement de 4,50% à ses associés. Un rendement en nette progression par rapport à 2021 puisque le Taux de Distribution pour cette année post covid avait été de 3,39%. La SCPI a augmenté son prix de part de 4% en 2021 pour atteindre 260 euros.
La SCPI Interpierre Europe Centrale
Les gérants de cette SCPI Européenne lancée en juin 2020 ciblent principalement les immeubles situés en Europe centrale, notamment en Hongrie, République Tchèque et en Pologne. Cette région du Vieux Continent a été choisie pour son dynamisme, ses usines de qualité et sa main-d'œuvre qualifiée. La SCPI Interpierre Europe Centrale a servi un taux de distribution de 5,37% pour l'année 2022, soit un rendement nettement supérieur à la moyenne des SCPI européennes.
La SCPI Cœur d'Europe
La SCPI Européenne Cœur d'Europe est le dernier véhicule de placement de la société Sogenial Immobilier. Celui-ci est exclusivement investi en Europe, plus précisément en Belgique, qui bénéficie d’un dynamisme économique favorable et pérenne. Elle verse un rendement très régulier de 5% depuis sa création. En 2022, elle a servi un Taux de Distribution de 6,10%.
La SCPI Corum Origin
La SCPI Corum Origin est probablement la première SCPI de rendement européenne à avoir vu le jour. Créée en 2016 par la Société de Gestion Corum, elle a été précurseur et a su créé un sillon pour toutes les autres SCPI européennes. Elle a en effet permis et des centaines de milliers d'investisseurs de percevoir des revenus grâce à un portefeuille immobilier situé hors de France. Longtemps en haut de tableau dans le classement des rendements, elle a aussi su faire de la place aux SCPI gérée par Corum.
La SCPI Corum XL
Parmi les SCPI européennes, on retrouve également Corum XL, également créée et gérée par la Société de gestion Corum. Cette SCPI a la particularité de permettre un investissement en Europe mais également hors des frontières européennes. En effet, Corum XL a constitué un portefeuille d'actifs situés dans des pays comme le Royaume-Uni ou le Canada. Le rendement servi par Corum XL a été en 2022 de 5,97%.
