SCPI Européenne : investir en Europe avec les SCPI en 2026

TOP 5 des SCPI européennes

Même si l’investissement immobilier dispose de son propre classement officiel des meilleures SCPI, il est pertinent de porter une attention particulière aux SCPI européennes, une thématique intéressante notamment dans le cadre d'une souscription de plusieurs SCPI.

SCPI Européenne N°1 : Wemo One • +15,27%

Pourquoi Wemo One est en 1ère position des SCPI européennes ?

Depuis son inauguration en avril 2024, Wemo One fait la course à l’acquisition avec des investissements à l’étranger et en France. La SCPI adopte une stratégie d'investissement dite de smart caps, sur des biens dont la valeur vénale ne dépasse pas les 5 millions d’euros. Ainsi, la SCPI diversifiée acquiert des actifs de commerces de bureaux, d'activité et de santé en Espagne, France et Italie. En 2026, elle compte 37 immeubles dans son portefeuille et affiche une capitalisation supérieure à 146 millions d'euros.

Ce n’est ni de la bourse, ni de la magie. C’est de l’immobilier et le résultat d’un marché opportuniste et d'une collecte réussie. Wemo One apporte une nouvelle dimension à la pierre papier et c’est l’ensemble des SCPI qui profite de cette effervescence.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI Wemo One.

Synthèse de la SCPI Wemo One

SCPI Européenne N°2 : Reason • +12,90%

Pourquoi Reason est en 2e position des SCPI Européénnes ?

Créée en octobre 2024 par la société de gestion MNK Partners, Reason est une SCPI à capital variable qui a fait de la diversification géographique son mot d’ordre. Sa stratégie d’acquisition est portée uniquement sur les biens situés hors de France : en Irlande, Belgique, Pays-Bas et Royaume-Uni. En jouant la carte de la diversification, la jeune SCPI diversifiée affiche une année exceptionnelle, avec un TD 2025 de 12,90%.

Reason frappe fort pour son entrée sur la marché de la SCPI. En plus d'afficher un très fort TD, elle offre des avantages fiscaux indéniables et dilue le risque locatif en diversifiant ses acquisitions.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI Reason.

Synthèse de la SCPI Reason

SCPI Européenne N°3 : Iroko Atlas • +9,40%

Pourquoi Iroko Atlas se positionne sur la 3e place du podium des SCPI européennes ?

Lancée en septembre 2025, Iroko Atlas vient compléter la gamme des SCPI gérées par Iroko. Cette jeune SCPI se démarque par une stratégie d'investissement qui dépasse les frontières de la zone euro pour s'étendre à cinq zones géographiques, allant de l'Amérique du Nord à l'Europe de l'Est. En s'exposant à six devises, elle utilise la force de l'euro pour acquérir des actifs immobiliers dans des conditions financières avantageuses tout en mutualisant les risques liés aux cycles économiques locaux. Cette approche, qui combine une diversification monétaire et une sélection d'immeubles de haute qualité porte ses fruits et permet à Iroko Atlas d'afficher un rendement impressionnant de 9,41%. Cette performance la propulse au 3ème rang des meilleures SCPI européennes de 2025.

Iroko Atlas se présente comme une SCPI particulièrement séduisante, en s'appuyant sur les solides fondamentaux établis par sa prédécesseure Iroko Zen. Elle tire parti de cet héritage pour répondre efficacement aux nouvelles attentes des investisseurs.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI Iroko Atlas.

Synthèse de la SCPI Iroko Atlas

SCPI Européenne N°4 : MomenTime • +9,25%

Pourquoi MomenTime est 4e du classement des SCPI européennes ?

Introduite sur le marché de la pierre papier à la fin de l'année 2024, la SCPI MomenTime s'illustre en investissant en France ainsi que dans des marchés dynamiques hors zone euro. Elle diversifie également son patrimoine à travers un large panel de classes d'actifs. Sa stratégie d'expansion et sa capacité d'adaptation aux divers marchés européens la placent comme l'un des produits les plus robustes du marché de la pierre papier. La SCPI a d’ailleurs affiché un taux de distribution de 9,25% pour l'année 2025.

MomenTime se démarque remarquablement dans le paysage des SCPI grâce à ses performances. L’expertise d'Arkéa REIM lui permet de performer dans différents marchés européens, ce qui lui confère une place de choix.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI MomenTime.

Synthèse de la SCPI MomenTime

SCPI Européenne N°5 : Comète • +9,00%

Pourquoi Comète se positionne en 5e position des SCPI européennes ?

Lancée elle-aussi en 2024, la SCPI Comète de la société de gestion Alderan s'est rapidement imposée sur le marché grâce à une stratégie d'investissement tournée majoritairement vers l'Europe et en dehors, notamment en Espagne, au Royaume-Uni, en Pologne, en Italie, au Canada et aux Pays-Bas. Cette orientation stratégique, qui l’exclut du marché français, permet à la SCPI internationale de tirer parti des différents cycles immobiliers. Cette approche géographique ciblée, combinée à un pilotage expert, a permis à Comète d'afficher une performance remarquable de 9% en 2025, la hissant ainsi au 5ème rang des SCPI européennes.

Comète se démarque comme une SCPI attractive, grâce à ses solides fondamentaux. Elle vise alors à répondre aux nouvelles attentes des investisseurs.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI Comète.

Synthèse de la SCPI Comète

Qu’appelle-t-on SCPI européenne ?

Une SCPI Européenne est une Société Civile de Placement Immobilier, investissant dans la zone euro. En fonction des avantages présentés par chaque pays, les gestionnaires acquièrent des biens répartis sur l’ensemble du Vieux Continent.

Depuis plusieurs années, les sociétés de gestion dirigent leurs acquisitions immobilières vers les marchés de différentes zones géographiques. En 2025, les investissements à l’étranger ont constitué plus de la moitié du total investi par les SCPI. En élargissant leur périmètre, les gérants cherchent ainsi à trouver de nouvelles opportunités de marché ailleurs que dans l’Hexagone où la hausse des prix s’accentue sous l’effet d’une concurrence plus rude et du climat inflationniste. Historiquement, l’Allemagne était le pays qui attirait le plus de capitaux. Cependant, depuis plusieurs années, un intérêt croissant pour les territoires septentrionaux se manifeste.

Cette catégorie se distingue de celle des SCPI investies 100% à l'étranger. En effet, bien que les SCPI européennes centralisent généralement leur investissement sur le Vieux Continent, celles-ci ne se détournent pas forcément du marché français, comme le démontre la SCPI Sofiboutique.

Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?

Investir dans une SCPI Européenne permet de diversifier son patrimoine immobilier. Cela limite ainsi le risque de perte en capital dans le cas d’une conjoncture défavorable sur un territoire. En outre, cela permet de profiter de cycles économiques différents, propres à chaque pays. Sous l’effet de leur réglementation, plusieurs pays devancent leurs voisins dans les différents secteurs typologiques d’actifs. A titre d’exemple, l’Irlande présente une plus forte concentration de biens de life science sur son territoire grâce à une accélération de ses dépenses en recherche et développement.

En plus de présenter plusieurs avantages de diversification géographique ou sectorielle, les actifs à l’étranger servent bien souvent des revenus locatifs plus élevés que ceux sur le territoire français. En 2025, elles enregistrent en moyenne un rendement de 6,58% lorsque la moyenne de l'ensemble des SCPI de rendement s'établit à 4,91%. De plus, la souscription à des SCPI Européennes diminue la pression fiscale sur les revenus fonciers ainsi que l'effort d'épargne lors d'un investissement de SCPI à crédit.

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Optimisation fiscale grâce à la SCPI Européenne ?

Les loyers encaissés par les SCPI européennes, qui proviennent d'actifs situés hors de France, génèrent des revenus de sources étrangères. Ces derniers sont donc soumis à la réglementation fiscale du pays d'origine des revenus. Les associés perçoivent donc des revenus nets de fiscalité étrangère. Bien qu'ils paient déjà l'impôt à la source indirectement, ils ne sont pas exemptés de déclarer ses revenus fonciers à l'administration française. En le faisant, ils éviteront ainsi la double imposition soit :

• Par la méthode du crédit d'impôt généralisé ou
• Par le mécanisme du taux effectif.

Le fonctionnement pour éviter la double imposition dépend ainsi des accords et conventions fiscales conclus entre la France et les autres pays. En règle générale, la fiscalité étrangère est souvent plus favorable que celle appliquée sur le sol français . En effet, elle est exemptée des prélèvements sociaux s’élèvant à 17,2%. Nous avons d'ailleurs créé un classement des revenus nets des SCPI 100% européennes.

Exemple de fiscalité liée aux loyers étrangers avec le mécanisme du taux effectif

Dans le cas où un investisseur se situe dans la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de 41% et possède 100.000€ de parts de SCPI française dont la rentabilité annuelle est de 5%, le calcul de son imposition serait le suivant :

Revenus annuels bruts imposables : :

• 100.000€ x 5%
• Revenu annuel brut imposable = 5.000€

Imposition :

• 5.000 € x (TMI + Prélèvements Sociaux)
• 5.000 € x (41% +17,2%)
• 5.000 € x 58,2%
• Imposition = 2.910 €

Dans le cas d’une SCPI possédant un patrimoine dans un pays qui applique le mécanisme du taux effectif, la Tranche Marginale d’Imposition (41% dans notre exemple) et le barème moyen d’imposition seront pris en considération. Ce dernier se calcule donc en divisant l’impôt payé par les revenus bruts du foyer. Dans notre exemple, nous pouvons imaginer 20% de Taux Moyen.

Dans les mêmes hypothèses que précédemment, si les revenus proviennent de biens immobiliers situés à l’étranger, la participation aux impôts serait la suivante :

Imposition :

• 5.000€ x (TMI-Taux Moyen)
• 5.000€ x (41%-20%)
• 5.000€ x 21% Imposition = 1.050€

L’épargnant profite dans cet exemple, d’un revenu net de fiscalité de 3.950€.

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la fiscalité complète des SCPI.

Le cas des SCPI germaniques

Si les pays du Vieux Continent attirent plusieurs épargnants, certains sont davantage considérés, particulièrement en Allemagne. Plusieurs sociétés de gestion ont donc fait le choix d'investir une partie ou la totalité de leur capital en Allemagne. Entre imposition adoucie, mutualisation des risques locatifs et autres, les SCPI qui investissent sur le territoire allemand présentent de nombreux avantages pour les épargnants français.

Outre la croissance démographique, les événements culturels et sportifs se sont présentés comme une occasion rêvée pour jouir d’opportunités immobilières. A Berlin, le prix moyen de l’immobilier est resté très attractif, avec près de 5.200 euros le mètre carré contre près de 9.300 euros pour celui de Paris. Cet avantage foncier reste un élément indubitable pour les investisseurs étrangers. Il convient de rappeler que le choix de la zone d’investissement dépend de vos objectifs et de votre profil investisseur. La partie fiscale ne peut pas être en soit un objectif isolé d’investissement.

Les SCPI européennes permettent-elles de diversifier son patrimoine ?

Les SCPI européennes peuvent diversifier un patrimoine immobilier en donnant accès à plusieurs marchés situés hors de France. Cette exposition peut concerner différents pays, secteurs, immeubles et locataires. Elle ne supprime cependant pas les risques et peut en ajouter de nouveaux, notamment en matière de fiscalité, de conjoncture locale ou de change pour les investissements réalisés hors de la zone euro.

La mention « européenne » ne garantit pas, à elle seule, une répartition équilibrée. Une SCPI peut investir dans plusieurs pays tout en concentrant une part importante de son patrimoine ou de ses revenus locatifs sur un seul territoire.

Avant d’investir, il convient donc de vérifier :

• le nombre de pays réellement représentés,
• le poids de chaque pays dans le patrimoine,
• la répartition entre les différents secteurs immobiliers,
• le nombre et la qualité des locataires,
• la part des revenus provenant de chaque territoire,
• l’exposition éventuelle à des devises étrangères.

Une SCPI européenne peut compléter une allocation immobilière principalement française. Elle doit néanmoins être analysée dans le cadre d’une stratégie plus large pour diversifier son patrimoine avec les SCPI.

Pourquoi investir dans plusieurs marchés immobiliers ?

Investir dans plusieurs marchés immobiliers permet de ne pas faire dépendre l’ensemble de son placement d’une seule conjoncture nationale. Les besoins des entreprises, les niveaux de loyers et les valorisations immobilières peuvent évoluer différemment d’un pays européen à l’autre.

Cette répartition ne garantit pas une meilleure performance. Plusieurs marchés peuvent subir simultanément les effets d’une hausse des taux, d’un ralentissement économique ou d’une baisse de la demande locative.

Réduire la dépendance au marché français

Une SCPI investie exclusivement en France reste sensible à l’évolution de l’économie française, de la fiscalité nationale et des marchés immobiliers locaux. Une SCPI européenne peut compléter cette exposition en acquérant des immeubles dans d’autres pays.

Cette ouverture permet notamment de répartir le patrimoine entre plusieurs environnements :

• économiques,
• réglementaires,
• fiscaux,
• locatifs,
• immobiliers.

Les marchés européens ne suivent pas toujours les mêmes cycles. Le niveau des prix, la demande des entreprises, les taux de vacance et les possibilités d’acquisition peuvent varier selon les pays et les villes.

Il faut toutefois se méfier d’une diversification seulement apparente. Une SCPI présente dans quatre pays peut rester majoritairement exposée à l’un d’eux. Pour mesurer sa dépendance réelle, regardez le pourcentage de la valeur du patrimoine et des revenus locatifs provenant de chaque territoire.

La répartition doit également être observée à l’échelle locale. Plusieurs immeubles situés dans différentes villes d’un même pays ne produisent pas la même diversification qu’un portefeuille réparti entre plusieurs économies européennes.

Accéder à des secteurs immobiliers différents

L’investissement européen peut permettre à une société de gestion d’accéder à des secteurs ou à des actifs moins représentés sur le marché français. Les opportunités varient en fonction de la structure économique, des besoins immobiliers et de la réglementation de chaque pays.

Selon sa stratégie, une SCPI européenne peut investir dans :

• des bureaux,
• des commerces,
• des entrepôts logistiques,
• des locaux d’activité,
• des établissements de santé ou d’éducation,
• des hôtels,
• des actifs résidentiels.

La diversification géographique peut ainsi s’accompagner d’une diversification sectorielle. Ces deux dimensions doivent néanmoins être examinées séparément.

Une SCPI présente dans plusieurs pays peut rester presque exclusivement investie en bureaux. À l’inverse, une SCPI possédant différentes catégories d’actifs peut concentrer l’essentiel de son patrimoine sur un seul territoire.

Pour apprécier la diversification réelle du fonds, vérifiez donc à la fois la répartition par pays et la répartition par secteur. L’objectif n’est pas nécessairement d’obtenir des proportions identiques, mais de comprendre les concentrations auxquelles votre capital sera exposé.

Diversifier les locataires et les zones économiques

En investissant dans plusieurs pays, une SCPI peut louer ses immeubles à des entreprises exerçant dans différents secteurs et environnements économiques. Cette répartition peut limiter la dépendance à un petit nombre de locataires français ou à une seule zone d’activité.

L’analyse doit notamment porter sur :

• le nombre total de locataires,
• le poids du principal locataire,
• la part des principaux locataires dans les loyers,
• leurs secteurs d’activité,
• les pays dans lesquels ils exercent,
• la durée résiduelle des baux,
• la concentration des loyers sur quelques immeubles.

Une entreprise internationale présente dans plusieurs pays peut toutefois rester un locataire unique. De même, différents locataires peuvent dépendre du même secteur économique. Le nombre d’entreprises ne suffit donc pas à mesurer la diversification locative.

Il faut aussi étudier les zones économiques représentées. Des actifs situés dans plusieurs capitales, métropoles régionales ou bassins d’emploi ne présentent pas les mêmes caractéristiques en matière de demande, de vacance et de potentiel de relocation.

Quels risques faut-il prendre en compte ?

L’investissement dans plusieurs pays peut répartir l’exposition immobilière, mais il ajoute aussi des paramètres à analyser. Une SCPI européenne demeure soumise au risque de perte en capital, à la variation de ses revenus et au risque de liquidité propre aux parts non cotées.

La diversification ne doit donc pas être présentée comme une protection automatique contre les baisses du marché.

Les différences entre les marchés immobiliers

L’Europe ne constitue pas un marché immobilier uniforme. Chaque pays possède ses propres règles, cycles économiques, pratiques locatives et méthodes de valorisation.

Des différences peuvent notamment concerner :

• la durée et les conditions des baux,
• la répartition des charges entre bailleur et locataire,
• les règles d’indexation des loyers,
• les délais nécessaires pour relouer un actif,
• les normes environnementales,
• les coûts de travaux,
• les conditions d’achat et de revente,
• la profondeur du marché local.

Un actif comparable peut donc présenter des risques et des perspectives différents selon son pays d’implantation. L’expérience locale de la société de gestion, de ses équipes ou de ses partenaires constitue alors un critère important.

Vérifiez également si les immeubles sont situés sur des marchés suffisamment actifs. La vente d’un bien peut être plus difficile dans une zone où les transactions sont peu nombreuses, même si sa situation locative reste satisfaisante.

Le risque de concentration sur quelques pays

Une SCPI européenne n’est pas nécessairement répartie de manière équilibrée sur le continent. Certaines se concentrent volontairement sur un ou deux pays, tandis que d’autres développent progressivement leur présence internationale.

Pour repérer cette concentration, consultez :

• la part de chaque pays dans la valeur du patrimoine,
• la proportion des loyers provenant de chaque territoire,
• les principales acquisitions récentes,
• la stratégie cible annoncée,
• l’évolution de la répartition au fil du temps.

Une jeune SCPI peut présenter une forte concentration temporaire lorsque son portefeuille comporte encore peu d’immeubles. Sa stratégie de diversification reste alors à construire et dépend de sa collecte ainsi que de ses prochaines acquisitions.

Une concentration géographique n’est pas automatiquement négative si elle correspond à une stratégie claire. Elle doit néanmoins être identifiée et mise en relation avec les autres actifs que vous détenez.

Les risques liés aux devises, lorsque cela s’applique

La plupart des pays de la zone euro utilisent la même monnaie que la France. Les revenus et la valeur des immeubles qui y sont situés ne sont donc pas directement exposés à un risque de change par rapport à l’euro.

Ce risque apparaît lorsqu’une SCPI investit dans un pays utilisant une autre devise, comme le Royaume-Uni, la Suisse ou certains marchés situés hors de l’Union européenne.

Une variation du taux de change peut alors influencer :

• la valeur en euros des loyers encaissés,
• le prix des immeubles une fois converti en euros,
• le résultat d’une cession,
• les revenus distribués aux associés.

La société de gestion peut utiliser des mécanismes de couverture afin de limiter une partie de ces fluctuations. Cette protection peut être partielle, temporaire ou entraîner un coût. Le document d’informations clés et les rapports de la SCPI précisent normalement l’existence du risque de change et la politique adoptée pour le gérer.

Une SCPI qualifiée d’européenne n’est donc pas nécessairement limitée à la zone euro. Son périmètre d’investissement doit être vérifié dans sa documentation.

La fiscalité des revenus immobiliers européens

Les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger sont généralement imposés selon les règles du pays dans lequel se trouve le bien. Leur traitement en France dépend ensuite de la convention fiscale conclue avec ce pays.

Ces conventions visent habituellement à éviter une double imposition, notamment par l’application d’un crédit d’impôt ou de la méthode du taux effectif. Cela ne signifie pas que les revenus étrangers sont exempts de toute fiscalité ni qu’ils sont systématiquement plus avantageux.

Le résultat dépend notamment :

• du pays concerné,
• de la nature des revenus,
• de la convention fiscale applicable,
• de votre taux d’imposition,
• de votre situation patrimoniale,
• du mode de détention des parts.

La fiscalité ne doit donc pas constituer l’unique raison d’investir dans une SCPI européenne. Elle doit être étudiée après la qualité du patrimoine, la diversification réelle, les frais, la liquidité et les risques du fonds.

Les modalités détaillées étant déjà présentées dans la partie consacrée à la fiscalité des SCPI européennes, il convient de s’y reporter et, lorsque la situation le nécessite, de solliciter un professionnel.

Le classement complet des SCPI européennes

Retrouvez le classement de toutes les SCPI Européennes possédant une partie de leur patrimoine en Europe, triées par leur rendement servi en 2025.

⚠️ Dès que vous observez cet icône, cela signifie que le TD de cette SCPI a été annualisé et prend en compte les mois de distribution et non une année pleine. Ce Taux annualisé équivaut au rendement perçu par une part qui aurait bénéficié de 12 mois de jouissance en 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les épargnants peuvent découvrir les autres classements de France SCPI en l'occurrence celui des SCPI de Bureaux, des SCPI de commerces , des meilleures SCPI liées à l'hôtellerie ou encore des meilleures SCPI internationales.