SCPI Européenne : investir en Europe avec les SCPI en 2026

TOP 5 des SCPI européennes

Même si l’investissement immobilier dispose de son propre classement officiel des meilleures SCPI, il est pertinent de porter une attention particulière aux SCPI Européennes, une thématique intéressante notamment dans le cadre d'une souscription de plusieurs SCPI.

SCPI Européenne N°1 : Wemo One • +15,27%

Pourquoi Wemo One est en 1ère position des SCPI Européénnes ?

Depuis son inauguration en avril 2024, Wemo One fait la course à l’acquisition avec des investissements à l’étranger et en France, mêlant rentabilité et positionnement géographique varié. La SCPI adopte une stratégie d'investissement dite de smart caps, sur des biens dont la valeur vénale ne dépasse pas les 5 millions d’euros. Ainsi, la SCPI diversifiée a déjà signé plusieurs actifs de commerces de bureaux, d'activité et de santé en Espagne, France et Italie. En 2026, elle compte 28 immeubles dans son portefeuille et affiche une capitalisation supérieure à 75 millions d'euros.

Ce n’est ni de la bourse, ni de la magie. C’est de l’immobilier et le résultat d’un marché opportuniste et d'une collecte réussie. Wemo One apporte une nouvelle dimension à la pierre papier et c’est l’ensemble des SCPI qui profite de cette effervescence.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI Wemo One.

Synthèse de la SCPI Wemo One

SCPI Européenne N°2 : Reason • +12,90%

Pourquoi Reason est en 2ème position des SCPI Européénnes ?

Créée en octobre 2024 par la société de gestion MNK Partners, Reason est une SCPI à capital variable qui a fait de la diversification géographique son mot d’ordre. Sa stratégie d’acquisition est portée uniquement en dehors de la France. L’Irlande et le Royaume-Uni sont les premiers pays à figurer sur sa liste de territoires conquis. En jouant la carte de la diversification, la nouvelle SCPI diversifiée affiche une année exceptionnelle, avec un TD 2025 de 12,90%.

Reason frappe fort pour son entrée sur la marché de la SCPI. En plus d'afficher le plus fort TD de 2025, elle offre des avantages fiscaux indéniables et dilue le risque locatif en diversifiant ses acquisitions.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI Reason.

Synthèse de la SCPI Reason

SCPI Européenne N°3 : Iroko Atlas • +9,40%

Pourquoi Iroko Atlas se positionne sur la 3ème place du podium des SCPI Européénnes ?

Lancée en septembre 2025, Iroko Atlas vient compléter la gamme des SCPI gérées par Iroko. Cette jeune SCPI se démarque par une stratégie d'investissement qui dépasse les frontières de la zone euro pour s'étendre à cinq zones géographiques, incluant l'Amérique du Nord et l'Europe de l'Est. En s'exposant à six devises différentes (EUR, USD, GBP, CZK, NOK, PLN), elle utilise la force de l'euro pour acquérir des actifs immobiliers dans des conditions financières compétitives tout en mutualisant les risques liés aux cycles économiques locaux. Cette approche, qui combine une diversification monétaire et une sélection d'immeubles de haute qualité loués sur le long terme porte ses fruits : Iroko Atlas a clôturé l’année 2024 avec un rendement impressionnant de 9,41%. Cette performance la propulse au 3ème rang des SCPI européennes de 2025.

Iroko Atlas se présente comme une SCPI particulièrement séduisante, en s'appuyant sur les solides fondamentaux établis par sa prédécesseure Iroko Zen. Elle tire parti de cet héritage pour répondre efficacement aux nouvelles attentes des investisseurs.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI Iroko Atlas.

Synthèse de la SCPI Iroko Atlas

SCPI Européenne N°4 : MomenTime • +9,25%

Pourquoi MomenTime est 4ème au classement des SCPI Européénnes ?

Introduite sur le marché de la pierre papier à la fin de l'année 2024, la SCPI MomenTime s'illustre en servant à ses associés un rendement élevé. Avec un portefeuille composé de 3 immeubles, MomenTime souhaite poursuivre en investissement en France ainsi que dans plusieurs marchés dynamiques qui proposent des perceptives prometteuse hors zone euro. Elle offre également un large panel de classes d'actifs. Sa stratégie d'expansion et sa capacité d'adaptation aux divers marchés européens la placent comme l'un des produits les plus robustes du marché de la pierre papier. La SCPI a d’ailleurs affiché un taux de distribution de 9,25% pour l'année 2025.

MomenTime se démarque remarquablement dans le paysage des SCPI grâce à ses performances. L’expertise d'Arkéa REIM lui permet de performer dans différents marchés européens, ce qui lui confère une place de choix.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI MomenTime.

Synthèse de la SCPI MomenTime

SCPI Européenne N°5 : Comète • +9,00%

Pourquoi Comète se positionne en 5ème position des SCPI Européennes ?

Lancée en 2024 par la société de gestion Alderan, la SCPI Comète s'est rapidement imposée sur le marché grâce à une stratégie d'investissement exclusivement tournée vers l'Europe, notamment en Espagne, au Royaume-Uni et aux Pays-Bas. Cette orientation stratégique, qui l’exclut du marché français, permet à la SCPI internationale de tirer parti des différents cycles immobiliers. Cette approche géographique ciblée, combinée à un pilotage expert, a permis à Comète d'afficher une performance remarquable de 9% en 2025, la hissant ainsi au 5ème rang des SCPI européennes par rapport aux lancements de sa génération.

Comète se démarque comme une SCPI attractive, grâce à ses solides fondamentaux. Elle vise alors à répondre aux nouvelles attentes des investisseurs.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la SCPI Comète.

Synthèse de la SCPI Comète

Qu’appelle-t-on SCPI Européenne ?

Une SCPI Européenne est une Société Civile de Placement Immobilier, investissant principalement en zone euro. En fonction des avantages présentés par chaque pays, les gestionnaires acquièrent des biens répartis sur l’ensemble du Vieux Continent.

Depuis plusieurs années, les sociétés de gestion dirigent leurs acquisitions immobilières vers les marchés de différentes zones géographiques. En 2025, les investissements à l’étranger ont constitué plus de la moitié du total investi par les SCPI. En élargissant leur périmètre, les gérants cherchent ainsi à trouver de nouvelles opportunités de marché ailleurs que dans l’Hexagone où la hausse des prix s’accentue sous l’effet d’une concurrence plus rude et du climat inflationniste. Historiquement, l’Allemagne était le pays qui attirait le plus de capitaux. Cependant, depuis plusieurs années, un intérêt croissant pour les territoires septentrionaux se manifeste.

Cette catégorie se distingue de celle des SCPI investies 100% à l'étranger. En effet, bien que les SCPI européennes centralisent généralement leur investissement sur le Vieux Continent, celles-ci ne se détournent pas forcément du marché français, comme le démontre la SCPI Sofiboutique.

Pourquoi investir dans une SCPI Européenne ?

Investir dans une SCPI Européenne permet de diversifier son patrimoine immobilier. Cela limite ainsi le risque de perte en capital dans le cas d’une conjoncture défavorable sur un territoire. En outre, cela permet de profiter de cycles économiques différents, propres à chaque pays. Sous l’effet de leur réglementation, plusieurs pays devancent leurs voisins dans les différents secteurs typologiques d’actifs. A titre d’exemple, l’Irlande présente une plus forte concentration de biens de life science sur son territoire grâce à une accélération de ses dépenses en recherche et développement.

En plus de présenter plusieurs avantages de diversification géographique ou sectorielle, les actifs à l’étranger servent bien souvent des revenus locatifs plus élevés que ceux sur le territoire français. En 2024, elles enregistrent en moyenne un rendement de 6,58% lorsque la moyenne de l'ensemble des SCPI de rendement s'établit à 4,91%. De plus, la souscription à des SCPI Européennes diminue la pression fiscale sur les revenus fonciers ainsi que l'effort d'épargne lors d'un investissement de SCPI à crédit.

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Optimisation fiscale grâce à la SCPI Européenne ?

Les loyers encaissés par les SCPI européennes, qui proviennent d'actifs situés hors de France, génèrent des revenus de sources étrangères. Ces derniers sont donc soumis à la réglementation fiscale du pays d'origine des revenus. Les associés perçoivent donc des revenus nets de fiscalité étrangère. Bien qu'ils paient déjà l'impôt à la source indirectement, ils ne sont pas exemptés de déclarer ses revenus fonciers à l'administration française. En le faisant, ils éviteront ainsi la double imposition soit :

• Par la méthode du crédit d'impôt généralisé ou
• Par le mécanisme du taux effectif.

Le fonctionnement pour éviter la double imposition dépend ainsi des accords et conventions fiscales conclus entre la France et les autres pays. En règle générale, la fiscalité étrangère est souvent plus favorable que celle appliquée sur le sol français . En effet, elle est exemptée des prélèvements sociaux s’élèvant à 17,2%. Nous avons d'ailleurs créé un classement des revenus nets des SCPI 100% européennes.

Exemple de fiscalité liée aux loyers étrangers avec le mécanisme du taux effectif

Dans le cas où un investisseur se situe dans la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de 41% et possède 100.000€ de parts de SCPI française dont la rentabilité annuelle est de 5%, le calcul de son imposition serait le suivant :

Revenus annuels bruts imposables : :

• 100.000€ x 5%
• Revenu annuel brut imposable = 5.000€

Imposition :

• 5.000 € x (TMI + Prélèvements Sociaux)
• 5.000 € x (41% +17,2%)
• 5.000 € x 58,2%
• Imposition = 2.910 €

Dans le cas d’une SCPI possédant un patrimoine dans un pays qui applique le mécanisme du taux effectif, la Tranche Marginale d’Imposition (41% dans notre exemple) et le barème moyen d’imposition seront pris en considération. Ce dernier se calcule donc en divisant l’impôt payé par les revenus bruts du foyer. Dans notre exemple, nous pouvons imaginer 20% de Taux Moyen.

Dans les mêmes hypothèses que précédemment, si les revenus proviennent de biens immobiliers situés à l’étranger, la participation aux impôts serait la suivante :

Imposition :

• 5.000€ x (TMI-Taux Moyen)
• 5.000€ x (41%-20%)
• 5.000€ x 21% Imposition = 1.050€

L’épargnant profite dans cet exemple, d’un revenu net de fiscalité de 3.950€.

Vous pouvez aller plus loin et découvrir la fiscalité complète des SCPI.

Le cas des SCPI germaniques

Si les pays du Vieux Continent attirent plusieurs épargnants, certains sont davantage considérés, particulièrement en Allemagne. Plusieurs sociétés de gestion ont donc fait le choix d'investir une partie ou la totalité de leur capital en Allemagne. Entre imposition adoucie, mutualisation des risques locatifs et autres, les SCPI qui investissent sur le territoire allemand présentent de nombreux avantages pour les épargnants français. Outre la croissance démographique, les événements culturels et sportifs se sont présentés comme une occasion rêvée pour jouir d’opportunités immobilières. A Berlin, le prix moyen de l’immobilier est resté très attractif, avec près de 5.200 euros le mètre carré contre près de 9.300 euros pour celui de Paris. Cet avantage foncier reste un élément indubitable pour les investisseurs étrangers.

Le classement complet des SCPI européennes

Retrouvez le classement de toutes les SCPI Européennes possédant une partie de leur patrimoine en Europe, triées par leur rendement servi en 2025.

⚠️ Dès que vous observez cet icône, cela signifie que le TD 2024 de cette SCPI a été annualisé et prend en compte les mois de distribution et non une année pleine. Ce Taux annualisé équivaut au rendement perçu par une part qui aurait bénéficié de 12 mois de jouissance en 2024. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les épargnants peuvent découvrir les autres classements de France SCPI en l'occurrence celui des SCPI de Bureaux, des SCPI de commerces , des meilleures SCPI liées à l'hôtellerie ou encore des meilleures SCPI internationales.