Même si l’investissement immobilier dispose de son propre classement officiel des meilleures SCPI, il est pertinent de porter une attention particulière aux SCPI Européennes, une thématique intéressante notamment dans le cadre d'une souscription de plusieurs SCPI.
Qu’appelle-t-on SCPI Européenne ?
Une SCPI Européenne est une Société Civile de Placement Immobilier, investissant principalement en zone euro. Ses gestionnaires peuvent ainsi acquérir des actifs répartis sur l’ensemble du Vieux Continent.
Depuis plusieurs années, les sociétés de gestion dirigent leurs acquisitions immobilières vers les marchés de différentes zones européennes. En 2022, les investissements à l’étranger des SCPI ont constitué près de 40% de leur total d'investissements. En élargissant leur périmètre, les gérants cherchent ainsi à trouver de nouvelles opportunités de marché ailleurs qu’en France où la hausse des prix s’accentue sous l’effet d’une concurrence plus rude et du climat inflationniste. Historiquement, l’Allemagne s'attire la faveur des gérants, tandis que depuis quelques années, un intérêt croissant est porté aux pays situés au cœur du continent européen comme la Pologne, la Hongrie et la République Tchèque ou encore les Pays Bas.
Pourquoi investir dans une SCPI Européenne ?
Investir dans une SCPI Européenne présente donc plusieurs avantages. Le premier est la diversification du patrimoine. Il est en effet recommandé de répartir ses parts sur plusieurs régions nationales ou internationales pour diluer le risque géographique. Cela permet non seulement de limiter le risque de perte en capital en cas de dégradation de la conjoncture d’un territoire, mais aussi de profiter des différences de cycles économiques des nations de l’Union Européenne (UE).
Les SCPI Européennes ont tendance à offrir des dividendes davantage attractifs que ceux distribués par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier exclusivement investies dans l’Hexagone. Pour l'année 2022, elles ont enregistré un Taux de Distribution de 4,91%. Les marchés immobiliers en dehors de la France, souvent moins saturés et donc moins concurrentiels, offrent potentiellement plus d'opportunités d'investissement. Les gestionnaires trouvent des biens dont la rentabilité est généralement plus élevée comparée à celle du marché français, reconnu pour sa maturité et sa stabilité.
Enfin, souscrire à des SCPI Européennes investies au-delà des frontières françaises permet de diminuer la pression fiscale sur les revenus fonciers et de diminuer l'effort d'épargne lors d'un investissement de SCPI à crédit.
Lorsqu’un épargnant investit dans des SCPI européennes, il bénéficie des mêmes avantages qu’une acquisition classique. En effet, cela n’enlève en rien la dilution du risque locatif ou la diversification des biens sur plusieurs zones géographiques. Par ailleurs, une SCPI européenne peut également appartenir à la catégorie Diversifiée. C’est d’ailleurs le cas d’une majorité d’entre elles investies à la fois sur des actifs de bureaux ou de commerces.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Quelle est l’optimisation fiscale à adopter pour une SCPI Européenne ?
Les loyers encaissés par les SCPI européennes proviennent de sources étrangères avec une base imposable différente de celle prise en compte en France. Les modalités de taxation dépendent alors du pays d'origine des revenus et fonctionnent selon le mécanisme suivant :
Ce sont les SCPI européennes qui paient l'impôt directement dans des zones étrangères pour le compte de l'associé. Celui-ci percevra donc sur son compte un revenu net de fiscalité étrangère.
En revanche, l’associé, même s’il a déjà payé indirectement l'impôt à la source, n’est pas exempté de déclarer à l'administration française ses revenus de source étrangère. En le faisant, il évitera ainsi la double imposition soit :
- Par la méthode du crédit d'impôt généralisé,
- Ou par le mécanisme du taux effectif.
Le fonctionnement pour éviter la double imposition dépendra donc des accords et conventions fiscales conclues entre les pays étrangers et la France.
En règle générale, la fiscalité à l’étranger est souvent plus favorable que celle appliquée sur le territoire français. Il est également important de noter que ces revenus émanant de source étrangère, y compris européenne, ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français soit 17,2%.
Exemple de fiscalité liée au loyers étrangers avec le mécanisme du taux effectif
Un investisseur dont la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) serait de 41% et qui posséderait 100.000€ de parts de SCPI française dont la rentabilité annuelle est de 5% serait imposé de la manière suivante :
Revenu annuel brut imposable :
100.000€ x 5% = 5.000€
Imposition :
5.000 € x (TMI + Prélèvements Sociaux)
5.000 € x (41% +17,2%)
5.000 € x 58,2%
Imposition = 2910 €
Dans le cas d’une SCPI Européenne possédant un patrimoine dans un pays appliquant le mécanisme du taux effectif, la Tranche Marginale d’Imposition (41% dans notre exemple) et le barème moyen d’imposition sont pris en considération. Ce dernier se calcule en divisant simplement l’impôt payé par les revenus bruts du foyer. Dans notre exemple, nous pouvons imaginer 20% de Taux Moyen.
Dans les mêmes hypothèses que précédemment, si les revenus proviennent de biens situés à l’étranger, la participation aux impôts serait la suivante :
Imposition :
5.000€ x (TMI-Taux Moyen)
5.000€ x (41%-20%)
5.000€ x 21%
Imposition = 1050€
L’épargnant profite dans cet exemple, d’un revenu net de fiscalité de 3.950€.
Le cas des SCPI germaniques
Plusieurs sociétés de gestion ont choisi d'investir une partie ou la totalité de leur capital outre-Rhin. Entre imposition avantageuse, mutualisation des risques locatifs et autres, les SCPI européennes qui investissent sur le territoire allemand présentent de nombreux avantages pour les épargnants français.
Le classement des SCPI européennes
Retrouvez le classement de toutes les SCPI européennes possédant une partie de leur patrimoine dans l’Union européenne, triées par leur rendement en 2022. Celui-ci permet à chacun de savoir si son investissement en SCPI européennes a produit des revenus fructueux.
Les meilleures SCPI Européennes
Plusieurs SCPI Européennes ont retenu notre attention :
La SCPI Remake Live
Parmi ces SCPI internationales, on retrouve Remake Live, lancée en 2022 par la société de gestion Remake Asset Management. Cette SCPI a la particularité de faire également partie des SCPI sans frais. Son secteur d'investissement se situe en France, en Espagne, en Irlande et aux Pays-Bas. Grâce à une performance bien au-dessus de la moyenne des SCPI diversifiée, elle se positionne directement sur la première marche du podium des meilleures SCPI 2023.
La SCPI Sofidy Europe Invest
Lancée en juillet 2021, cette SCPI diversifiée se concentre sur une stratégie d’acquisition opportuniste dans les pays européens. Elle investit dans les grandes métropoles de l’Espace Economique Européen et notamment au Royaume-Uni et en Suisse. Ses gérants recherchent essentiellement des actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, hôtellerie, logistique). Avec le label ISR récemment obtenu, la SCPI intègre désormais des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance dans sa stratégie d'investissement. La SCPI à réalisé de bonnes performances en 2022 et affiche une distribution de 4,65%. La souscription pour cette SCPI s’élève à un minimum de 2.350€ correspondant à 10 parts dont la valeur de souscription unitaire est de 235€.
La SCPI Novapierre Allemagne 2
Ce véhicule fait partie des SCPI Européennes les plus connues. Elle est le second millésime de la stratégie lancée par Paref Gestion à travers Novapierre Allemagne. Les gérants ciblent les commerces localisés outre-Rhin. Pour l'année 2022, la Société Civile de Placement Immobilier diversifiée a affiché un Taux de Distribution de 4,50% et devrait se situer au même niveau en 2023. Ce taux est en nette progression par rapport à 2021 puisque pendant la période post covid, il avait été de 3,39%. La SCPI a augmenté son prix de parts de 4% en 2021 pour atteindre 260 euros.
La SCPI Interpierre Europe Centrale
Les gérants de cette SCPI européenne lancée en juin 2020 ciblent principalement les immeubles situés au coeur du Vieux Continent, notamment en Hongrie, République Tchèque et en Pologne. Cette zone européenne a été choisie pour son dynamisme, ses usines de qualité et sa main-d'œuvre qualifiée. Ce placement en SCPI a réalisé de bonnes performances en servant des dividendes à ses associés de 5,37% pour l'année 2022, nettement supérieur à la moyenne des SCPI Européennes. La souscription minimum pour cette SCPI européenne correspond à l’achat de 10 parts à 250€ soit un total de 2.500€.
La SCPI Cœur d'Europe
La SCPI spécialisée dans l’investissement européen est le dernier véhicule de placement de la société Sogenial Immobilier. Celui-ci est exclusivement investi en zone euro, plus précisément en Belgique, bénéficiant d’un dynamisme économique favorable et pérenne. En 2022, elle a servi des dividendes à ses associés de 6,10%. La souscription minimum de 2.000 € pour cette SCPI européenne correspond à l’achat de 10 parts dont la valeur unitaire est de 200€.
La SCPI Corum Origin
Cette SCPI est probablement la première SCPI européenne à voir le jour. Elle a été précurseur et a su créer un sillon pour toutes les autres SCPI européennes. Elle a en effet permis à des centaines de milliers d'investisseurs de percevoir des revenus grâce à un patrimoine immobilier situé hors de France. Longtemps en haut de tableau dans le classement des placements les plus performants, elle a aussi su faire de la place aux autres SCPI européennes détenues par le fonds.
La SCPI Corum XL
Parmi les SCPI européennes, on retrouve également Corum XL. Cette SCPI a la particularité de permettre un investissement en zone euro mais également hors des frontières européennes. En effet, la SCPI s’est constituée un patrimoine situés dans des pays comme le Royaume-Uni ou le Canada, en 2022 son rendement a été de 5,97%.
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Les investisseurs peuvent découvrir les autres classements de France SCPI en l'occurrence celui des SCPI de Bureaux, des SCPI de commerces , des meilleures SCPI liées à l'hôtellerie ou encore des meilleures SCPI internationales.
