A l’heure où la mondialisation bat son plein, les SCPI choisissent, elles-aussi, de faire affaires à l’étranger. En rejoignant la catégorie internationale, elles s’ouvrent à un terrain d’opportunités plus large, qui leur permet d’offrir de meilleures perspectives de rentabilité à long terme. Plusieurs meilleures SCPI ont déjà sauté le pas.
Qu'est-ce qu'une SCPI internationale ?
Une SCPI internationale est donc un fonds immobilier qui investit sur des actifs situés à l’étranger. Celle-ci se dirige principalement vers l’Europe de l’Ouest, notamment en Allemagne, en Belgique et en Irlande et en Espagne. En dépit du Brexit, le Royaume-Uni conserve, lui aussi, une place de choix dans le coeur des investisseurs.
Bien que la notion soit inhérente aux SCPI européennes, les SCPI internationales font classe à part. Certaines se sont, en effet, éloignées pour gagner le marché nord-américain, là où les opportunités de marché sont nombreuses. Ces dernières souhaitent, en effet, tirer profit des évolutions de marché et des taux de change pour valoriser leur portefeuille. Par ailleurs, celles qui investissent uniquement en dehors de l’Hexagone sont reconnues comme des SCPI 100% investies à l'étranger.
Les SCPI internationales ont d'abord entamé la création de leur portefeuille en France, avant de s’ouvrir à l’étranger, ce qui signifie qu’elles conservent toujours une partie de leurs actifs sur le sol national. Avec le recul et l’expertise nécessaire, elles détiennent les clés pour se préserver des risques sur chaque marché immobilier.
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Pourquoi investir sur une SCPI internationale ?
Les SCPI qui investissent à l'international sont de plus en plus appréciées par les épargnants français. En effet, elles permettent de faire fructifier rapidement l’argent investi.
Un rendement plus élevé
Les SCPI qui investissent hors de France ont accès à un marché plus large, offrant plus d’opportunités foncières. Les pays à forte croissance, tels que l’Allemagne, profitent d’un large bassin industriel et d’un taux de chômage particulièrement bas. Les loyers allemands restent également stables et le coût d’acquisition généralement inférieur, ce qui renforce la rentabilité du placement. Les SCPI qui investissent dans le secteur du tourisme en Europe présentent également des rendements intéressants malgré l’économie cyclique caractéristique de ces régions.
Investir à l’étranger requiert donc une analyse profonde des marchés immobiliers, dont seules quelques sociétés de gestion maîtrisent les ficelles. Cela explique pourquoi les SCPI qui prennent des risques sont celles qui affichent généralement des rendements supérieurs aux véhicules d’investissement implantés uniquement en France. En 2025, les SCPI internationales ont servi un rendement moyen de 6,65% lorsque la moyenne de l'ensemble des SCPI était de 4,91%.
Une fiscalité plus avantageuse
Derrière un rendement élevé, se dresse également une fiscalité étrangère optimisée. En effet, les revenus locatifs provenant de l’étranger sont dispensés des prélèvements sociaux de 17,2%, une cotisation propre au système social français. Plusieurs pays européens enregistrent un impôt relativement bas, incitant les entreprises à y installer leur siège social, comme c’est le cas pour les géants GAFAM (Google, Apple, Facebook, Amazon et Microsoft), soient les cinq plus grandes firmes américaines du marché numérique. Parallèlement, plusieurs pays du Vieux Continent proposent des subventions pour les propriétaires de biens locatifs, incitant les investisseurs à s’y installer. Ces conventions fiscales prévoient alors deux régimes d’imposition applicables en fonction de la source des revenus :
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Le régime du crédit d’impôt : les pays d’Europe du Sud proposent notamment un crédit sans impôt sur le revenu.
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Le régime de l’exonération ou du taux effectif global : les revenus provenant de certains pays sont exonérés d'impôts.
Une diversification du portefeuille immobilier
Même si la France offre de nombreuses opportunités de diversification en régions, elle se limite tout de même à certains secteurs propres de l’économie nationale, comme le commerce ou les bureaux. A contrario, les pays voisins ouvrent la voie à des secteurs plus niches, comme les laboratoires ou le life science.
Ces opportunités permettent de mutualiser le risque locatif et d'élargir l'évantail des revenus locatifs. En optant pour la diversification, certains fonds d’investissement représentent donc une solution intéressante pour un épargnant possédant déjà des SCPI dites «cœur de portefeuille». Placés au carrefour du continent, les pays de l’Est bénéficient d’une bonne connectivité avec les territoires voisins, formant le portail entre l’Asie et l’Europe. Une situation avantageuse lorsque les échanges sino-européens tendent à se renforcer.
Comment choisir une SCPI Internationale ?
Alors que les tensions commerciales battent leur plein sur la scène mondiale, le marché immobilier retient lui aussi son souffle. Par peur des retombées, certaines SCPI ont fait le choix de reporter leurs investissements à plus tard, freinant leurs investissements à l’étranger. En misant sur une SCPI internationale, l’épargnant doit donc être particulièrement vigilant sur certains aspects :
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Les pays sélectionnés : un pays situé proche du nœud de l’Europe facilite les échanges, particulièrement dans un contexte de relance économique. Les relations diplomatiques avec la France doivent également être étudiées afin d’éviter les sanctions économiques.
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Le secteur d’activité : les secteurs niche, tels que le life science ou le bien être, observent une croissance notable, offrant de belles perspectives de rendement à la clé. Toutefois, il convient d’être prudent sur les zones d’économie cyclique, notamment dans le secteur du tourisme.
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L’expertise de la société de gestion : lors d’un investissement en dehors de l’Europe, la société de gestion doit pouvoir maîtriser les codes de négociation propres à chaque culture. Ainsi, elle aura une force de frappe plus intéressante pour saisir des actifs de qualité. Les sociétés de gestion les plus anciennes détiennent généralement plus d’expérience dans ce domaine.
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La liquidité des parts : un investissement à l’étranger peut représenter un délai de retrait plus long qu’à la coutume, notamment à cause de la monnaie de change et de la trop forte disponibilité foncière, ce qui peut freiner temporairement les demandes de retrait.
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Le taux de change du pays : la zone euro présente l’avantage d’une même monnaie, il n’y a donc pas de frais à supporter pour échanger. Le cours de la monnaie reste très volatile et fait donc peser un risque de perte de capital plus élevé.
Plus généralement, il est important de se pencher sur les relations internationales actuelles, le terreau pour une économie mondiale fertile. Les décisions politiques continueront, en effet, d’affecter les marchés inhérents aux marchés économiques. De ce fait, France SCPI conseille de choisir une répartition équilibrée entre investissements dans les régions françaises et les terres d’Europe.
Le classement 2026 des SCPI internationales
Retrouvez le classement de toutes les SCPI qui possèdent une partie de leur patrimoine à l’étranger, triées par ordre décroissant du Taux de Distribution 2025 au 01/01/2026 :
Les meilleures SCPI internationales
Parmi tous les véhicules investis hors de France, cinq d’entre eux ont particulièrement retenu notre attention :
La SCPI Wemo One :
Depuis son lancement en 2024, Wemo One affirme son identité européenne. La SCPI mène des opérations en Irlande, aux Pays-Bas et dans le sud de l’Europe tout en ne se détournant pas du marché hexagonal. La SCPI de la société de gestion Wemo REIM joue également la carte de la nouveauté en visant des actifs small caps, valorisés à moins de 5 millions d'euros. Les investisseurs peuvent se placer sur cette SCPI pour un montant minimum de 1.050 euros, soit 5 parts au un prix unitaire de 210 euros.
La SCPI Reason :
Reason est la première SCPI initiée par la société de gestion MNK Partners. Celle-ci ambitionne d'investir sur tous les pans du marché européen pour profiter du levier du change monétaire, surtout dans des pays où le cours de la monnaie est plus faible comme la République Tchèque. Comme preuve de sa montée en puissance, la SCPI Reason affiche une capitalisation de près de 31 millions d’euros un an après sa commercialisation avec un prix de souscription de 1,01 euro qu'elle a récemment valorisé.
La SCPI Iroko Atlas :
Quelques années après le lancement de sa première SCPI, la société de gestion Iroko lance Iroko Atlas. Celle-ci détient plus de la moitié de son patrimoine au-delà des frontières françaises, dont au Royaume-Uni. Le pays de la rose et ses voisins affichent en effet des prix à l'acquisition bien plus attractifs que dans le reste de l'Europe, ce qui permet à la SCPI de saisir des opportunités immobilières. Si cela ne suffisait pas, Iroko Atlas ne fait également supporter aucun frais de souscription à ses associés. Cela dit, la SCPI n'a pas encore réalisé un exercice complet et les performances qu'elle met en avant ne sont nullement garanties.
La SCPI MomenTime :
MomenTime se positionne comme une SCPI diversifiée cherchant à investir au bon moment, dans le momentum du marché. Lancée par Arkéa REIM, filiale du Crédit Mutuel Arkéa, cette SCPI cherche à investir en France et en dehors de la zone euro avec une approche agile. Pour cela, elle déploie une stratégie multisectorielle avec des actifs variés, en logistique, dans la santé, les bureaux et les commerces, tout en intégrant des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) stricts pour une performance durable. Cette stratégie d’acquisition lui permet d'enregistrer un rendement supérieur à 7% en 2025.
La SCPI Comète :
Créée en 2024, Comète est la première SCPI internationale gérée par la société de gestion Alderan. Encore considérée comme une nouvelle SCPI, elle se dédie aux actifs diversifiés sur le continent européen et américain, plus particulièrement le Canada. Sa stratégie d’acquisition sélective, tant sur les actifs que sur les locataires, lui permettent de générer des dividendes élevés. Ce cumul de ses distributions se répercute sur un taux de distribution de 9% pour l'année 2025, un rendement supérieur à la moyenne du marché.
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