Qu'est-ce qu'une SCPI internationale ?
La SCPI est un fonds d’investissement qui permet aux épargnants de réaliser un investissement dans l’immobilier. Elle fait l’acquisition d’immeubles grâce à l’épargne des investisseurs. En contrepartie, une partie des loyers leur est redistribuée sous forme de dividendes, en fonction du nombre de parts détenues. À titre indicatif, les SCPI ont versé un Taux de Distribution (TD) de 4,52% en 2023.
Depuis leur création dans les années 1970, les SCPI, qui ont leur propre podium des meilleures SCPI, doivent être domiciliées en France selon la réglementation. Pourtant, réaliser un investissement en SCPI ne signifie pas seulement investir en France. En effet, celles-ci peuvent étendre leurs investissements au-delà des frontières françaises. Plusieurs d’entre elles ont commencé à investir en Allemagne, en Belgique, en Espagne, en Irlande, aux Pays-Bas et dans n'importe quel pays où le marché immobilier est intéressant. Certaines d'entres elles ont notamment fait le choix d'investir exclusivement à l'étranger et sont donc des SCPI 100% investies à l'étranger.
Bien qu’elles appartiennent à la même catégorie, on distingue parfois la SCPI internationale et la SCPI européenne. En effet, certaines d’entre elles ne veulent pas investir au-delà de la zone euro pour se préserver des variations des taux de change. Toutefois, plusieurs SCPI de rendement, à l’instar de Corum XL, tirent profit des évolutions de marché et des taux de change pour valoriser à la hausse leur portefeuille.
Le Guide des SCPI 2025 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Pourquoi investir sur une SCPI internationale ?
Les SCPI qui investissent également à l'international sont de plus en plus appréciées par les épargnants français. En effet, elles présentent de nombreux avantages comme :
- des rendements plus élevés que la moyenne,
- une forte diversification et
- une imposition plus avantageuse.
Un rendement plus élevé
Les SCPI qui investissent hors de France ont accès à un marché plus large et donc à des opportunités immobilières qui apportent potentiellement davantage de rendement. Elles peuvent donc choisir d’investir dans les pays en pleine croissance, comme l’Allemagne dont le taux de chômage est particulièrement bas, afin de bénéficier de loyers plus élevés. De ce fait, les associés de ces SCPI profitent d’un taux de distribution souvent supérieur aux véhicules classiques.
Une diversification du portefeuille immobilier
La diversification est une des principales raisons pour lesquelles les SCPI investissent dans différents pays. Et même si la France offre de nombreuses opportunités géographiques, les risques sont logiquement dilués lorsque l’origine des revenus est multiple. Concrètement, plus le patrimoine d’une SCPI est réparti sur différents pays et plus le risque locatif est réduit. La SCPI internationale est un très bon outil de diversification pour un épargnant qui possède déjà des parts de SCPI dites “cœur de portefeuille”, avec une forte capitalisation et donc une dilution du risque importante.
Une fiscalité plus avantageuse
Le rendement plus élevé des SCPI internationales s’explique aussi par les conventions fiscales étrangères avantageuses pour les investisseurs français. En effet, les revenus issus des loyers de ces SCPI sont dispensés des prélèvements sociaux, soit 17,2%, rendant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs de source étrangère moins confiscatoires. Les investisseurs français sont seulement redevables de l’impôt sur le revenu en fonction de leur Tranche d’Imposition Marginal (compris entre 0 et 45%).
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Ces conventions fiscales prévoient également deux régimes d’imposition applicables en fonction de la source des revenus :
- Le régime du crédit d’impôt pour l’Allemagne, l’Espagne ou l’Italie par exemple. Ce crédit est imputable de l’impôt sur le revenu appliqué en France.
- Le régime de l’exonération ou du taux effectif global pour les revenus fonciers issus de Belgique, de Pologne ou d’Irlande par exemple. Ces revenus sont compris dans le calcul du taux moyen d’imposition mais sont pourtant exonérés.
Ces SCPI atteignent donc plus facilement des rendements supérieurs à la moyenne des SCPI. En 2023, elles ont servi un rendement de 4,94 lorsque la moyenne de l'ensemble des SCPI s'établit à 4,52%.
Le classement des SCPI internationales
Retrouvez le classement de toutes les SCPI qui possèdent une partie de leur immeuble à l’étranger, triées par ordre décroissant du Taux de Distribution 2023, ainsi que la proportion de leur patrimoine située à l’étranger au 31/12/2023 :
Les meilleures SCPI internationales
Parmi tous les véhicules investis hors de France, 3 d’entre eux ont particulièrement retenu notre attention :
La SCPI Remake Live, avec le deuxième meilleur rendement
Deux années seulement après son apparition sur le marché de la pierre papier, la SCPI euorpéenne se place sur la deuxième marche du podium des meilleures SCPI 2024. Avec plus de la moitié de son patrimoine au-delà des frontières françaises, Remake Live a versé à ses associés un rendement annuel de 7,79% en 2023. Son secteur d'investissement se situe principalement en Europe, en Espagne, en Irlande et aux Pays-Bas. En plus d'être une SCPI écologique, elle ne fait supporter aucun frais de souscription à ses associés.
La SCPI Corum XL, la première à investir hors de la zone euro
Corum XL est une SCPI diversifiée en bureaux et commerces créée en 2017 par la société de gestion Corum l’Épargne. Elle s’est démarquée pour avoir été la première à acquérir des immeubles outre-Atlantique, en particulier au Canada. Son patrimoine est localisé dans une douzaine de pays (Royaume-Uni, Pologne, Irlande, etc.). Sa stratégie d’acquisition opportuniste lui permet de servir un rendement supérieur à 5% chaque année depuis sa création pour un prix de part très accessible de 195 euros. En 2023, son TD était de 5,40%.
La SCPI Elialys, investie en Europe du sud
Elialys est la seconde SCPI internationale gérée par Advenis REIM, créée quelques mois après la SCPI Eurovalys. Il s’agit d’un véhicule dédié aux actifs immobiliers de bureau principalement situés en Espagne, en Italie et au Portugal. Grâce à sa stratégie d’acquisition très sélective, tant sur les actifs que sur les locataires, les associés de cette SCPI de bureaux ont perçu un rendement supérieur à la moyenne des SCPI en 2023, soit un taux de distribution de 5,55%.
La SCPI Pierval Santé, la référence dans le secteur de la santé
Pierval Santé est l’une des premières SCPI entièrement dédiées au secteur de la santé, une thématique caractérisée par une croissance soutenue depuis la crise sanitaire. Ses actifs immobiliers peuvent être par exemple des cliniques, des EHPAD, des bureaux dédiés à des sociétés du milieu médical ou encore des cabinets médicaux. Ils sont essentiellement localisés au Royaume-Uni, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Irlande et sa capitalisation approche désormais les 2,5 milliards d’euros. En 2023, elle a affichait un Taux de Distribution de 5,10%. La souscription dans cette SCPI est possible dès 1.020 euros d’investissement, soit 5 parts à 204€ chacune.
Comment investir dans une SCPI internationale ?
Il est possible de souscrire à des parts comme pour n’importe quelle autre SCPI, directement en ligne, depuis le site de France SCPI. Les épargnants peuvent utiliser différentes méthodes de financement : au comptant, à crédit, en démembrement ou en assurance vie pour certaines d’entre elles. Que vous ayez déjà sélectionné votre véhicule de placement ou non, nous vous conseillons de contacter un expert dans la pierre papier pour réaliser votre placement. Ce dernier vous accompagnera pendant tout le processus d’investissement.
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Vous pouvez découvrir les autres classements de France SCPI en l'occurrence celui des SCPI santé, celui des SCPI de Bureaux, les SCPI de commerces , les meilleures SCPI liées à l'hôtellerie ou encore les meilleures SCPI européennes.
