A l’heure où la mondialisation bat son plein, les SCPI choisissent, elles-aussi, de faire leurs affaires à l’étranger. En rejoignant la catégorie internationale, elles s’ouvrent à un terrain d’opportunités plus large, qui leur permet d’offrir de meilleures perspectives de rentabilité sur le long terme.
Si le nom de SCPI internationale suffit à en comprendre la nature, il est utile d’en rappeler les fondamentaux, ainsi que l’évolution progressive de cette catégorie.
Qu'est-ce qu'une SCPI internationale ?
Une SCPI internationale est un fonds immobilier qui investit sur des actifs situés à l’étranger. Celle-ci se dirige principalement vers l’Europe de l’Ouest, notamment en Allemagne, en Belgique et en Irlande et en Espagne. En dépit du Brexit, le Royaume-Uni conserve, lui aussi, une place de choix dans le coeur des investisseurs.
Bien que la notion soit inhérente aux SCPI européennes, les SCPI internationales font classe à part. Certaines se sont, en effet, éloignées pour gagner le marché nord-américain, là où les opportunités de marché sont nombreuses. Ces dernières souhaitent tirer profit des évolutions de marché et des taux de change pour valoriser leur portefeuille. Par ailleurs, celles qui investissent uniquement en dehors de l’Hexagone sont reconnues comme des SCPI 100% investies à l'étranger.
De manière générale, les SCPI internationales ont entamé la création de leur portefeuille en France, avant de s’ouvrir à l’international, ce qui signifie qu’elles conservent toujours une partie de leurs actifs sur le sol national. Avec le recul et l’expertise nécessaire, elles détiennent donc les clés pour se préserver des risques présents sur le marché immobilier.
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Pourquoi investir sur une SCPI internationale ?
Les SCPI qui investissent à l'international sont de plus en plus appréciées par les épargnants français. En effet, elles présentent de nombreux avantages, leur permettant de faire fructifier rapidement l’argent investi.
Un rendement plus élevé
Les SCPI qui investissent hors de France ont accès à un marché plus large, offrant plus d’opportunités foncières. Les pays à forte croissance, tels que l’Allemagne, profitent d’un large bassin industriel et d’un taux de chômage particulièrement bas. Les loyers allemands restent également stables et le coût d’acquisition généralement inférieur, ce qui renforce la rentabilité du placement. Également, les SCPI qui investissent dans le secteur du tourisme en Europe présentent des rendements intéressants malgré l’économie cyclique caractéristique de ces régions.
Investir à l’étranger requiert donc une analyse profonde des marchés immobiliers, dont seules quelques sociétés de gestion maîtrisent les ficelles. Cela explique pourquoi les SCPI qui prennent des risques sont celles qui affichent généralement des rendements supérieurs aux véhicules d’investissement implantés uniquement en France. En 2023, les SCPI internationales ont servi un rendement moyen de 4,94% lorsque la moyenne de l'ensemble des SCPI était de 4,52%.
Une fiscalité plus avantageuse
Derrière un rendement élevé, se dresse également une fiscalité étrangère optimisée. En effet, les revenus locatifs provenant de l’étranger sont dispensés des prélèvements sociaux de 17,2%, une cotisation propre au système social français. Plusieurs pays européens enregistrent un impôt relativement bas, incitant les entreprises à y installer leur siège social, comme c’est le cas pour les géants GAFAM (Google, Apple, Facebook, Amazon et Microsoft), soient les cinq plus grandes firmes américaines du marché numérique. Parallèlement, plusieurs pays du Vieux Continent proposent des subventions pour les propriétaires de biens locatifs, incitant les investisseurs à s’y installer. Ces conventions fiscales prévoient alors deux régimes d’imposition applicables en fonction de la source des revenus :
- Le régime du crédit d’impôt : les pays d’Europe du Sud proposent notamment un crédit sans impôt sur le revenu.
- Le régime de l’exonération ou du taux effectif global : les revenus provenant de certains pays sont exonérés d'impôts.
Une diversification du portefeuille immobilier
Même si la France offre de nombreuses opportunités de diversification en régions, elle se limite tout de même à certains secteurs propres de l’économie nationale, comme le commerce ou les bureaux. A contrario, les pays voisins ouvrent la voie à des secteurs plus niches, comme les laboratoires ou le life science.
Ces opportunités permettent de mutualiser le risque locatif et d'accroître les sources de revenus locatifs. En optant pour la diversification, certains fonds d’investissement représentent donc une solution intéressante pour un épargnant possédant déjà des SCPI dites «cœur de portefeuille». Placés au carrefour du continent, les pays de l’Est bénéficient d’une bonne connectivité avec les territoires voisins, formant le portail entre l’Asie et l’Europe. Une situation avantageuse lorsque les échanges sino-européens tendent à se renforcer.
Comment choisir une SCPI Internationale ?
Alors que les tensions commerciales battent leur plein sur la scène mondiale, le marché immobilier retient lui aussi son souffle. Par peur des retombées, certaines SCPI ont fait le choix de reporter leurs investissements à plus tard, freinant leurs investissements à l’étranger. En misant sur une SCPI internationale, l’épargnant doit donc être particulièrement vigilant sur certains aspects :
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Les pays sélectionnés : un pays situé proche du nœud de l’Europe facilite les échanges, particulièrement dans un contexte de relance économique. Les relations diplomatiques avec la France doivent également être étudiées afin d’éviter les sanctions économiques.
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Le secteur d’activité : les secteurs niche, tels que le life science ou le bien être, observent une croissance notable, offrant de belles perspectives de rendement à la clé. Toutefois, il convient d’être prudent sur les zones d’économie cyclique, notamment dans le secteur du tourisme.
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L’expertise de la société de gestion : lors d’un investissement en dehors de l’Europe, la société de gestion doit pouvoir maîtriser les codes de négociation propres à chaque culture. Ainsi, elle aura une force de frappe plus intéressante pour saisir des actifs de qualité. Les sociétés de gestion les plus anciennes détiennent généralement plus d’expérience dans ce domaine.
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La liquidité des parts : un investissement à l’étranger peut représenter un délai de retrait plus long qu’à la coutume, notamment à cause de la monnaie de change et de la trop forte disponibilité foncière, ce qui peut freiner temporairement les demandes de retrait.
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Le taux de change du pays : la zone euro présente l’avantage d’une même monnaie, il n’y a donc pas de frais à supporter pour échanger. Le cours de la monnaie reste très volatile et fait donc peser un risque de perte de capital plus élevé.
Plus généralement, il est important de se pencher sur les relations internationales actuelles, le terreau pour une économie mondiale fertile. Les décisions politiques continueront, en effet, d’affecter les marchés inhérents aux marchés économiques. De ce fait, France SCPI conseille de choisir une répartition équilibrée entre investissements dans les régions françaises et les terres d’Europe.
Le classement 2024 des SCPI internationales
Retrouvez le classement de toutes les SCPI qui possèdent une partie de leur patrimoine à l’étranger, triées par ordre décroissant du Taux de Distribution 2024 au 31/12/2024 :
Les meilleures SCPI internationales
Parmi tous les véhicules investis hors de France, 6 d’entre eux ont particulièrement retenu notre attention :
La SCPI Comète avec le meilleur rendement 2024
Depuis son lancement en juillet 2023, Comète affirme son identité de SCPI 100% internationale. Elle mène des opérations en Irlande, aux Pays-Bas et dans le sud de l’Europe. La nouvelle SCPI d’Alderan joue également la carte de la nouveauté. En effet, elle ambitionne d’investir en Australie et en Nouvelle-Zélande, qui serait une première dans le monde de la pierre papier. C’est notamment grâce à cette identité novatrice que le jeune fonds d’investissement a enregistré un rendement record de 11,18% pour son premier exercice complet en 2024.
La SCPI Corum USA, la première à investir aux Etats-unis
Corum USA est la dernière arrivée de la société de gestion Corum l’Épargne. Elle est la première SCPI à investir aux Etat-Unis. Si le contexte géopolitique éveille les doutes, la nouvelle SCPI sort gagnante des mesures protectionnistes initiées par Trump, notamment grâce au taux de change qui permet à l’euro de sortir gagnant. En effet, la valeur du dollar baisse, elle peut donc acquérir davantage de biens immobiliers avec le même montant. Corum USA ne s’est pas gardé d’en profiter avec pas moins de 3 acquisitions répartis dans les states. D’ici 2028, elle souhaite détenir 90% de son portefeuille aux États-Unis et le reste en zone euro. Preuve de sa montée en puissance, la SCPI affiche une capitalisation de près de 40 millions d’euros quelques mois après sa commercialisation.
La SCPI Remake Live, avec une large expansion internationale
Quelques années après son lancement, la SCPI européenne se place en haut du classement des meilleures SCPI 2024. Avec plus de la moitié de son patrimoine au-delà des frontières françaises, Remake Live se démarque par la constance de son rendement annuel, toujours au-dessus des 7%. Son champ d'investissement se situe en Europe, où elle est investie dans huit pays. En plus d'être une SCPI écologique, Remake Live ne fait supporter aucun frais de souscription à ses associés.
La SCPI Corum XL, la première à investir hors de la zone euro
SCPI diversifiée assumée, Corum XL est née en 2017 de la société de gestion Corum l’Épargne. Elle s’est rapidement démarquée pour avoir été la première à acquérir des immeubles outre-Atlantique, au Canada. Son patrimoine est désormais localisé dans une douzaine de pays. Sa stratégie d’acquisition opportuniste lui permet de servir un rendement supérieur à 5% chaque année, en atteste son Taux de Distribution (TD) de 5,53% en 2024.
La SCPI Elialys, investie en Europe du sud
Créée en 2019, Elialys est la seconde SCPI internationale gérée par Advenis REIM. Il s’agit d’un véhicule dédié aux actifs immobiliers de bureau en Europe du Sud. Grâce à sa stratégie d’acquisition très sélective, tant sur les actifs que sur les locataires, les associés de cette SCPI de bureaux ont perçu un rendement supérieur à la moyenne du marché immobilier, soit un taux de distribution de 5,71% en 2024.
La SCPI Pierval Santé, la référence dans le secteur de la santé
Pierval Santé est l’une des premières SCPI entièrement dédiées au secteur de la santé, une thématique caractérisée par une croissance soutenue depuis la crise sanitaire. Son parc immobilier compose avec des cliniques, des EHPAD, des bureaux dédiés à des sociétés du milieu médical ou encore des cabinets médicaux. Son portefeuille, principalement investi en Europe de l’Ouest, est également représenté outre-Atlantique, au Canada. Sa capitalisation dépasse désormais les 3,3 milliards d’euros pour un rendement de 4,05% en 2024.
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