Recevoir le Guide des SCPI
RECEVOIR LE GUIDE DES SCPI
Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

+33

* Champ obligatoire. France SCPI respecte votre vie privée et n'utilise vos données personnelles que pour vous fournir les services demandés. Vous pouvez vous désabonner de ces communications à tout moment, comme expliqué dans notre Politique de confidentialité. En soumettant le formulaire, vous autorisez France SCPI à stocker et traiter vos données personnelles pour vous fournir le contenu demandé.

Depuis plusieurs années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier investissent hors de France pour s’ouvrir à un marché plus large et bénéficier de divers avantages. Si la plupart des SCPI s’est orientée vers les pays européens les plus proches, d’autres ont choisi d'investir en s'éloignant des sentiers battus, notamment au-delà de l’océan Atlantique. Quelles sont ces SCPI internationales, quels sont leurs avantages et parmi cette catégorie, quelles sont les meilleures SCPI ?

A l’heure où la mondialisation bat son plein, les SCPI choisissent, elles-aussi, de faire leurs affaires à l’étranger. En rejoignant la catégorie internationale, elles s’ouvrent à un terrain d’opportunités plus large, qui leur permet d’offrir de meilleures perspectives de rentabilité sur le long terme.

Si le nom de SCPI internationale suffit à en comprendre la nature, il est utile d’en rappeler les fondamentaux, ainsi que l’évolution progressive de cette catégorie.

Qu'est-ce qu'une SCPI internationale ?

Une SCPI internationale est un fonds immobilier qui investit sur des actifs situés à l’étranger. Celle-ci se dirige principalement vers l’Europe de l’Ouest, notamment en Allemagne, en Belgique et en Irlande et en Espagne. En dépit du Brexit, le Royaume-Uni conserve, lui aussi, une place de choix dans le coeur des investisseurs.

Bien que la notion soit inhérente aux SCPI européennes, les SCPI internationales font classe à part. Certaines se sont, en effet, éloignées pour gagner le marché nord-américain, là où les opportunités de marché sont nombreuses. Ces dernières souhaitent tirer profit des évolutions de marché et des taux de change pour valoriser leur portefeuille. Par ailleurs, celles qui investissent uniquement en dehors de l’Hexagone sont reconnues comme des SCPI 100% investies à l'étranger.

De manière générale, les SCPI internationales ont entamé la création de leur portefeuille en France, avant de s’ouvrir à l’international, ce qui signifie qu’elles conservent toujours une partie de leurs actifs sur le sol national. Avec le recul et l’expertise nécessaire, elles détiennent donc les clés pour se préserver des risques présents sur le marché immobilier.

Téléchargez notre guide des SCPI

Le Guide des SCPI 2025 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
Découvrez tous nos conseils en 2 clics.

Pourquoi investir sur une SCPI internationale ?

Les SCPI qui investissent à l'international sont de plus en plus appréciées par les épargnants français. En effet, elles présentent de nombreux avantages, leur permettant de faire fructifier rapidement l’argent investi.

Un rendement plus élevé

Les SCPI qui investissent hors de France ont accès à un marché plus large, offrant plus d’opportunités foncières. Les pays à forte croissance, tels que l’Allemagne, profitent d’un large bassin industriel et d’un taux de chômage particulièrement bas. Les loyers allemands restent également stables et le coût d’acquisition généralement inférieur, ce qui renforce la rentabilité du placement. Également, les SCPI qui investissent dans le secteur du tourisme en Europe présentent des rendements intéressants malgré l’économie cyclique caractéristique de ces régions.

Investir à l’étranger requiert donc une analyse profonde des marchés immobiliers, dont seules quelques sociétés de gestion maîtrisent les ficelles. Cela explique pourquoi les SCPI qui prennent des risques sont celles qui affichent généralement des rendements supérieurs aux véhicules d’investissement implantés uniquement en France. En 2023, les SCPI internationales ont servi un rendement moyen de 4,94% lorsque la moyenne de l'ensemble des SCPI était de 4,52%.

Une fiscalité plus avantageuse

Derrière un rendement élevé, se dresse également une fiscalité étrangère optimisée. En effet, les revenus locatifs provenant de l’étranger sont dispensés des prélèvements sociaux de 17,2%, une cotisation propre au système social français. Plusieurs pays européens enregistrent un impôt relativement bas, incitant les entreprises à y installer leur siège social, comme c’est le cas pour les géants GAFAM (Google, Apple, Facebook, Amazon et Microsoft), soient les cinq plus grandes firmes américaines du marché numérique. Parallèlement, plusieurs pays du Vieux Continent proposent des subventions pour les propriétaires de biens locatifs, incitant les investisseurs à s’y installer. Ces conventions fiscales prévoient alors deux régimes d’imposition applicables en fonction de la source des revenus :

  • Le régime du crédit d’impôt : les pays d’Europe du Sud proposent notamment un crédit sans impôt sur le revenu.
  • Le régime de l’exonération ou du taux effectif global : les revenus provenant de certains pays sont exonérés d'impôts.

Une diversification du portefeuille immobilier

Même si la France offre de nombreuses opportunités de diversification en régions, elle se limite tout de même à certains secteurs propres de l’économie nationale, comme le commerce ou les bureaux. A contrario, les pays voisins ouvrent la voie à des secteurs plus niches, comme les laboratoires ou le life science.

Ces opportunités permettent de mutualiser le risque locatif et d'accroître les sources de revenus locatifs. En optant pour la diversification, certains fonds d’investissement représentent donc une solution intéressante pour un épargnant possédant déjà des SCPI dites «cœur de portefeuille». Placés au carrefour du continent, les pays de l’Est bénéficient d’une bonne connectivité avec les territoires voisins, formant le portail entre l’Asie et l’Europe. Une situation avantageuse lorsque les échanges sino-européens tendent à se renforcer.

Comprendre la fiscalité des SCPI

Comment choisir une SCPI Internationale ?

Alors que les tensions commerciales battent leur plein sur la scène mondiale, le marché immobilier retient lui aussi son souffle. Par peur des retombées, certaines SCPI ont fait le choix de reporter leurs investissements à plus tard, freinant leurs investissements à l’étranger. En misant sur une SCPI internationale, l’épargnant doit donc être particulièrement vigilant sur certains aspects :

  • Les pays sélectionnés : un pays situé proche du nœud de l’Europe facilite les échanges, particulièrement dans un contexte de relance économique. Les relations diplomatiques avec la France doivent également être étudiées afin d’éviter les sanctions économiques.

  • Le secteur d’activité : les secteurs niche, tels que le life science ou le bien être, observent une croissance notable, offrant de belles perspectives de rendement à la clé. Toutefois, il convient d’être prudent sur les zones d’économie cyclique, notamment dans le secteur du tourisme.

  • L’expertise de la société de gestion : lors d’un investissement en dehors de l’Europe, la société de gestion doit pouvoir maîtriser les codes de négociation propres à chaque culture. Ainsi, elle aura une force de frappe plus intéressante pour saisir des actifs de qualité. Les sociétés de gestion les plus anciennes détiennent généralement plus d’expérience dans ce domaine.

  • La liquidité des parts : un investissement à l’étranger peut représenter un délai de retrait plus long qu’à la coutume, notamment à cause de la monnaie de change et de la trop forte disponibilité foncière, ce qui peut freiner temporairement les demandes de retrait.

  • Le taux de change du pays : la zone euro présente l’avantage d’une même monnaie, il n’y a donc pas de frais à supporter pour échanger. Le cours de la monnaie reste très volatile et fait donc peser un risque de perte de capital plus élevé.

Plus généralement, il est important de se pencher sur les relations internationales actuelles, le terreau pour une économie mondiale fertile. Les décisions politiques continueront, en effet, d’affecter les marchés inhérents aux marchés économiques. De ce fait, France SCPI conseille de choisir une répartition équilibrée entre investissements dans les régions françaises et les terres d’Europe.

Le classement 2024 des SCPI internationales

Retrouvez le classement de toutes les SCPI qui possèdent une partie de leur patrimoine à l’étranger, triées par ordre décroissant du Taux de Distribution 2024 au 31/12/2024 :

SCPI société de gestion TD 2024
Comète Alderan 11,18%
Wemo One Wemo REIM 10%
Edmond de Rothschild Europa Edmond de Rothschild REIM 9,66%
Osmo Energie Mata Capital IM 9,33%
Transitions Europe Arkea REIM 8,25%
Upeka Axipit REP 7,96%
Remake Live Remake AM 7,50%
Iroko Zen Iroko 7,32%
NCap Continent Norma Capital 7,10%
Epargne Pierre Europe Atland Voisin 6,75%
Cristal Life Inter Gestion 6,51%
LOG IN Theoreim 6,30%
PFO Perial AM 6,27%
Sofipierre Sofidy 6,20%
Corum Origin Corum AM 6,05%
Coeur d'Europe Sogenial Immobilier 6,02%
Novaxia Neo Novaxia Investissement 6,01%
Paref Evo PAREF Gestion 6,00%
Paref Hexa PAREF Gestion 6,00%
Altixia Cadence XII Altixia REIM 5,73%
Elialys Advenis 5,71%
LF Opportunité Immo La Française REM 5,62%
Corum Eurion Corum AM 5,53%
Corum XL Corum AM 5,53%
Activimmo Alderan 5,50%
Foncière Des Praticiens Magellim REIM 5,50%
Sofiboutique Sofidy 5,28%
ESG Pierre Capitale Swiss Life REIM 5,22%
LF Avenir Santé La Française REM 5,20%
Sofidy Europe Invest Sofidy 5,20%
Aestiam Placement Pierre Aestiam 5,10%
Ficommerce Fiducial Gérance 5,07%
Efimmo 1 Sofidy 5,07%
Cristal Rente Inter Gestion 5,06%
Atream Hôtels Atream 5,05%
Immorente Sofidy 5,04%
Eurovalys Advenis 5,00%
My Share SCPI My Share Company 5,00%
Paref Prima PAREF Gestion 5,00%
PFO2 Perial AM 4,91%
Affinités Pierre Groupama GAN REIM 4,64%
Genepierre Amundi Immobilier 4,63%
Epargne Foncière La Française REM 4,52%
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française REM 4,52%
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 4,49%
Selectinvest 1 La Française REM 4,40%
LF Europimmo La Française REM 4,30%
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 4,29%
AEW Commerces Europe AEW Ciloger 4,29%
AEW Opportunités Europe AEW Ciloger 4,28%
Laffitte Pierre AEW Ciloger 4,27%
Edissimmo Amundi Immobilier 4,27%
Primovie Praemia REIM 4,20%
Pierval Santé Euryale AM 4,05%
PF Hospitalite Europe Perial AM 4,02%
GMA Essentialis Greenman Arth 4,00%
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 3,89%
Patrimmo Commerce Praemia REIM 3,75%
Primofamily Praemia REIM 3,66%
Opus Real BNP REIM 3,22%
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 3,18%
AEW Diversification Allemagne AEW Ciloger 2,79%

Les meilleures SCPI internationales

Parmi tous les véhicules investis hors de France, 6 d’entre eux ont particulièrement retenu notre attention :

La SCPI Comète avec le meilleur rendement 2024

Depuis son lancement en juillet 2023, Comète affirme son identité de SCPI 100% internationale. Elle mène des opérations en Irlande, aux Pays-Bas et dans le sud de l’Europe. La nouvelle SCPI d’Alderan joue également la carte de la nouveauté. En effet, elle ambitionne d’investir en Australie et en Nouvelle-Zélande, qui serait une première dans le monde de la pierre papier. C’est notamment grâce à cette identité novatrice que le jeune fonds d’investissement a enregistré un rendement record de 11,18% pour son premier exercice complet en 2024.

Découvrir la SCPI Comète

La SCPI Corum USA, la première à investir aux Etats-unis

Corum USA est la dernière arrivée de la société de gestion Corum l’Épargne. Elle est la première SCPI à investir aux Etat-Unis. Si le contexte géopolitique éveille les doutes, la nouvelle SCPI sort gagnante des mesures protectionnistes initiées par Trump, notamment grâce au taux de change qui permet à l’euro de sortir gagnant. En effet, la valeur du dollar baisse, elle peut donc acquérir davantage de biens immobiliers avec le même montant. Corum USA ne s’est pas gardé d’en profiter avec pas moins de 3 acquisitions répartis dans les states. D’ici 2028, elle souhaite détenir 90% de son portefeuille aux États-Unis et le reste en zone euro. Preuve de sa montée en puissance, la SCPI affiche une capitalisation de près de 40 millions d’euros quelques mois après sa commercialisation.

Découvrir la SCPI Corum USA

La SCPI Remake Live, avec une large expansion internationale

Quelques années après son lancement, la SCPI européenne se place en haut du classement des meilleures SCPI 2024. Avec plus de la moitié de son patrimoine au-delà des frontières françaises, Remake Live se démarque par la constance de son rendement annuel, toujours au-dessus des 7%. Son champ d'investissement se situe en Europe, où elle est investie dans huit pays. En plus d'être une SCPI écologique, Remake Live ne fait supporter aucun frais de souscription à ses associés.

Découvrir la SCPI Remake Live

La SCPI Corum XL, la première à investir hors de la zone euro

SCPI diversifiée assumée, Corum XL est née en 2017 de la société de gestion Corum l’Épargne. Elle s’est rapidement démarquée pour avoir été la première à acquérir des immeubles outre-Atlantique, au Canada. Son patrimoine est désormais localisé dans une douzaine de pays. Sa stratégie d’acquisition opportuniste lui permet de servir un rendement supérieur à 5% chaque année, en atteste son Taux de Distribution (TD) de 5,53% en 2024.

Découvrir la SCPI Corum XL

La SCPI Elialys, investie en Europe du sud

Créée en 2019, Elialys est la seconde SCPI internationale gérée par Advenis REIM. Il s’agit d’un véhicule dédié aux actifs immobiliers de bureau en Europe du Sud. Grâce à sa stratégie d’acquisition très sélective, tant sur les actifs que sur les locataires, les associés de cette SCPI de bureaux ont perçu un rendement supérieur à la moyenne du marché immobilier, soit un taux de distribution de 5,71% en 2024.

Découvrir la SCPI Elialys

La SCPI Pierval Santé, la référence dans le secteur de la santé

Pierval Santé est l’une des premières SCPI entièrement dédiées au secteur de la santé, une thématique caractérisée par une croissance soutenue depuis la crise sanitaire. Son parc immobilier compose avec des cliniques, des EHPAD, des bureaux dédiés à des sociétés du milieu médical ou encore des cabinets médicaux. Son portefeuille, principalement investi en Europe de l’Ouest, est également représenté outre-Atlantique, au Canada. Sa capitalisation dépasse désormais les 3,3 milliards d’euros pour un rendement de 4,05% en 2024.

Découvrir la SCPI Pierval Santé

Prenez rendez-vous en ligne

L'investissement en SCPI vous intéresse mais vous ne savez pas par où commencer ?
Profitez de nos conseils en prenant rendez-vous en 2 clics.

Vous pouvez découvrir les autres classements de France SCPI en l'occurrence celui des SCPI santé, celui des SCPI de Bureaux, les SCPI de commerces , les meilleures SCPI liées à l'hôtellerie ou encore les meilleures SCPI européennes.

Articles récents

Questions fréquentes

Les SCPI européennes sont des SCPI qui investissent essentiellement dans la zone euro tandis que les SCPI internationales investissent également au-delà des frontières européennes. Elles tirent ainsi profit des taux de change pour valoriser leur portefeuille immobilier.
Ces SCPI ont servi à leurs associés un rendement annuel de 4,95%.
Les épargnants peuvent souscrire à des parts de SCPI internationales directement en ligne, depuis le site de France SCPI. Plusieurs méthodes de souscriptions leur sont proposées : au comptant, à crédit, dans un contrat d’assurance vie ou en démembrement.