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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Depuis plusieurs années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont commencé à investir hors de France pour s’ouvrir à un marché plus large et bénéficier d’une fiscalité plus douce. Certaines se sont orientées vers les pays européens les plus proches tandis que d’autres ont choisi d'investir outre-Atlantique. Quelles sont ces SCPI internationales et quels sont leurs avantages ?

Qu'est-ce qu'une SCPI internationale ?

La SCPI est un fonds d’investissement qui permet aux épargnants de réaliser un investissement dans l’immobilier. Elle fait l’acquisition d’immeubles grâce à l’épargne des investisseurs. En contrepartie, une partie des loyers leur est redistribuée sous forme de dividendes, en fonction du nombre de parts détenues. À titre indicatif, les SCPI ont versé un taux de distribution de 4,49% en 2021.

Depuis leur création dans les années 70, les SCPI ont toujours été domiciliées en France. Pourtant, réaliser un investissement en SCPI ne signifie pas seulement investir en France. En effet, celles-ci peuvent étendre leurs investissements au-delà des frontières françaises. Plusieurs d’entre elles ont commencé à investir en Allemagne, en Belgique, en Espagne, en Irlande et dans n'importe quel pays où le marché immobilier est intéressant.

Bien qu’elles appartiennent à la même catégorie, on distingue parfois la SCPI internationale et la SCPI européenne. En effet, certaines d’entre elles ne veulent pas investir au-delà de la zone euro pour se préserver des variations des taux de change. Toutefois, plusieurs SCPI de rendement à l’instar de Corum XL tirent profit des évolutions de marché et des taux de change pour valoriser à la hausse leur portefeuille.

Pourquoi investir sur une SCPI internationale ?

Les SCPI qui investissent à l’étranger sont de plus en plus appréciées par les épargnants français car elles offrent des rendements plus élevés que la moyenne, une forte diversification et une imposition plus avantageuse.

Bénéficier d’un rendement plus élevé

Les SCPI qui investissent hors de France ont accès à un marché plus large et donc à des opportunités immobilières qui apportent potentiellement davantage de rendement. Elles peuvent donc choisir d’investir dans les pays en pleine croissance, comme l’Allemagne dont le taux de chômage est particulièrement bas, afin de bénéficier de loyers plus élevés. De ce fait, les associés de ces SCPI profitent d’un taux de distribution souvent supérieur aux véhicules classiques.

Diversifier son portefeuille immobilier

La diversification est une des principales raisons pour lesquelles les SCPI investissent dans différents pays. Et même si la France offre de nombreuses opportunités géographiques, les risques sont logiquement dilués lorsque l’origine des revenus est multiple. Concrètement, plus le patrimoine d’une SCPI est réparti sur différents pays et plus le risque locatif est réduit. La SCPI internationale est un très bon outil de diversification pour un épargnant qui possède déjà des parts de SCPI dites “cœur de portefeuille”, avec une forte capitalisation et donc une dilution du risque importante.

Profiter d’une fiscalité avantageuse

Le rendement plus élevé des SCPI internationales s’explique aussi par les conventions fiscales étrangères avantageuses pour les investisseurs français. En effet, les revenus issus des loyers de ces SCPI sont dispensés des prélèvements sociaux, soit 17,2%, rendant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs de source étrangère moins confiscatoires. Les investisseurs français sont seulement redevables de l’impôt sur le revenu en fonction de leur Tranche d’Imposition Marginal (compris entre 0 et 45%).

Ces conventions fiscales prévoient également deux régimes d’imposition applicables en fonction de la source des revenus :

  • Le régime du crédit d’impôt pour l’Allemagne, l’Espagne ou l’Italie par exemple. Ce crédit est imputable de l’impôt sur le revenu appliqué en France.
  • Le régime de l’exonération ou du taux effectif global pour les revenus fonciers issus de Belgique, de Pologne ou d’Irlande par exemple. Ces revenus sont compris dans le calcul du taux moyen d’imposition mais sont pourtant exonérés.

Ces SCPI atteignent donc plus facilement des rendements supérieurs à la moyenne des SCPI (4,49% en 2021).

Comprendre la fiscalité des SCPI

Le classement des SCPI internationales

Retrouvez le classement de toutes les SCPI qui possèdent une partie de leur immeuble à l’étranger, triées par leur rendement en 2021, ainsi que la proportion de leur patrimoine située à l’étranger au 31/12/2021 :

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TD 2021 % du patrimoine international
Iroko Zen Iroko 7,10% 15%
Corum Origin Corum AM 7,03% 94%
Neo Novaxia 6,49% 37%
Eurion Corum AM 6,12% 100%
Corum XL Corum AM 5,84% 100%
Pierval Santé Euryale AM 5,33% 72%
Elialys Advenis 5,01% 100%
Placement Pierre Aestiam 5,01% 12%
Coeur d'Europe Sogenial Immobilier 5% 100%
Efimmo 1 Sofidy 4,91% 19%
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 4,84% 100%
Pierre Capitale Swiss Life REIM 4,84% 31%
PFO Perial AM 4,79% 36%
Eurovalys Advenis 4,74% 100%
Immorente Sofidy 4,64% 23%
Interpierre Europe Centrale PAREF Gestion 4,60% 100%
Primovie Primonial REIM 4,60% 31%
PFO2 Perial AM 4,59% 19%
PF Hospitalite Europe Perial AM 4,53% 100%
Epargne Foncière La Française 4,40% 10%
Affinités Pierre Groupama 4,14% 12%
Pierre Plus AEW Ciloger 4,03% 21%
LF Europimmo La Française 4,02% 87%
Genepierre Amundi Immobilier 3,84% 23%
Actipierre Europe AEW Ciloger 3,83% 29%
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 3,80% 21%
Edissimmo Amundi Immobilier 3,67% 24,4%
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 3,39% 100%
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 3,31% 31%
Patrimmo Commerce Primonial REIM 3,19% 22%
Primofamily Primonial REIM 3,03% 10%
Opus Real BNP REIM 2,79% 100%
Atream Hôtels Atream 2,64% 76%
Sofidy Europe Invest Sofidy N.C. 100%
Comparer toutes les SCPI

Les meilleures SCPI internationales

Parmi tous les véhicules investis hors de France, 3 d’entre eux ont particulièrement retenu notre attention :

La SCPI Corum XL, la première à investir hors de la zone euro

Corum XL est une SCPI diversifiée en bureaux et commerces créée en 2017 par la société de gestion Corum l’Épargne. Elle s’est démarquée pour avoir été la première à acquérir des immeubles outre-Atlantique, en particulier au Canada. En 2022, son patrimoine est localisé dans une douzaine de pays (Royaume-Uni, Pologne, Irlande, etc.). Sa stratégie d’acquisition opportuniste lui permet de servir un rendement supérieur à 5% chaque année depuis sa création pour un prix de part très accessible de 195 euros.

Découvrir la SCPI Corum XL

La SCPI Elialys, investie en Europe du sud

Elialys est la seconde SCPI internationale gérée par Advenis REIM, créée quelques mois après la SCPI Eurovalys. Il s’agit d’un véhicule dédié aux actifs immobiliers de bureau principalement situés en Espagne, en Italie et au Portugal. Grâce à sa stratégie d’acquisition très sélective, tant sur les actifs que sur les locataires, les associés de cette SCPI ont perçu un rendement supérieur à la moyenne des SCPI en 2021, soit un taux de distribution de 5,01%. Pour en devenir associé, il faut acheter une part dont le prix correspond à 1000€.

Découvrir la SCPI Elialys

La SCPI Pierval Santé, la référence dans le secteur de la santé

Pierval Santé est l’une des premières SCPI entièrement dédiées au secteur de la santé, une thématique caractérisée par une croissance soutenue depuis la crise sanitaire. Ses actifs immobiliers peuvent être par exemple des cliniques, des EHPAD, des bureaux dédiés à des sociétés du milieu médical ou encore des cabinets médicaux. Ils sont essentiellement localisés au Royaume-Uni, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Irlande et sa capitalisation approche désormais les 2,5 milliards d’euros. La souscription est possible dès 1000 euros d’investissement, soit 5 parts à 200€ chacune.

Découvrir la SCPI Pierval Santé

Comment investir dans une SCPI internationale ?

Il est possible de souscrire à des parts comme pour n’importe quelle autre SCPI, directement en ligne, depuis le site de France SCPI. Les épargnants peuvent utiliser différentes méthodes de financement : au comptant, à crédit, en démembrement ou en assurance vie pour certaines d’entre elles. Que vous ayez déjà sélectionné votre véhicule de placement ou non, nous vous conseillons de contacter un expert dans la pierre papier pour réaliser votre placement. Ce dernier vous accompagnera pendant tout le processus d’investissement.

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