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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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Depuis plusieurs années, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont commencé à investir hors de France pour s’ouvrir à un marché plus large et bénéficier d’une fiscalité plus douce. Certaines se sont orientées vers les pays européens les plus proches tandis que d’autres ont choisi d'investir outre-Atlantique. Quelles sont ces SCPI internationales et quels sont leurs avantages ?

Qu'est-ce qu'une SCPI internationale ?

La SCPI est un fonds d’investissement qui permet aux épargnants de réaliser un investissement dans l’immobilier. Elle fait l’acquisition d’immeubles grâce à l’épargne des investisseurs. En contrepartie, une partie des loyers leur est redistribuée sous forme de dividendes, en fonction du nombre de parts détenues. À titre indicatif, les SCPI ont versé un Taux de Distribution de 4,52% en 2023.

Depuis leur création dans les années 1970, les SCPI, qui ont leur propre podium des top SCPI, ont toujours été domiciliées en France. Pourtant, réaliser un investissement en SCPI ne signifie pas seulement investir en France. En effet, celles-ci peuvent étendre leurs investissements au-delà des frontières françaises. Plusieurs d’entre elles ont commencé à investir en Allemagne, en Belgique, en Espagne, en Irlande, aux Pays-Bas et dans n'importe quel pays où le marché immobilier est intéressant.

Bien qu’elles appartiennent à la même catégorie, on distingue parfois la SCPI internationale et la SCPI européenne. En effet, certaines d’entre elles ne veulent pas investir au-delà de la zone euro pour se préserver des variations des taux de change. Toutefois, plusieurs SCPI de rendement, à l’instar de Corum XL, tirent profit des évolutions de marché et des taux de change pour valoriser à la hausse leur portefeuille.

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Pourquoi investir sur une SCPI internationale ?

Les SCPI qui investissent à l’étranger sont de plus en plus appréciées par les épargnants français car elles offrent des rendements plus élevés que la moyenne, une forte diversification et une imposition plus avantageuse.

Un rendement plus élevé

Les SCPI qui investissent hors de France ont accès à un marché plus large et donc à des opportunités immobilières qui apportent potentiellement davantage de rendement. Elles peuvent donc choisir d’investir dans les pays en pleine croissance, comme l’Allemagne dont le taux de chômage est particulièrement bas, afin de bénéficier de loyers plus élevés. De ce fait, les associés de ces SCPI profitent d’un taux de distribution souvent supérieur aux véhicules classiques.

Une diversification du portefeuille immobilier

La diversification est une des principales raisons pour lesquelles les SCPI investissent dans différents pays. Et même si la France offre de nombreuses opportunités géographiques, les risques sont logiquement dilués lorsque l’origine des revenus est multiple. Concrètement, plus le patrimoine d’une SCPI est réparti sur différents pays et plus le risque locatif est réduit. La SCPI internationale est un très bon outil de diversification pour un épargnant qui possède déjà des parts de SCPI dites “cœur de portefeuille”, avec une forte capitalisation et donc une dilution du risque importante.

Une fiscalité plus avantageuse

Le rendement plus élevé des SCPI internationales s’explique aussi par les conventions fiscales étrangères avantageuses pour les investisseurs français. En effet, les revenus issus des loyers de ces SCPI sont dispensés des prélèvements sociaux, soit 17,2%, rendant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs de source étrangère moins confiscatoires. Les investisseurs français sont seulement redevables de l’impôt sur le revenu en fonction de leur Tranche d’Imposition Marginal (compris entre 0 et 45%).

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Ces conventions fiscales prévoient également deux régimes d’imposition applicables en fonction de la source des revenus :

  • Le régime du crédit d’impôt pour l’Allemagne, l’Espagne ou l’Italie par exemple. Ce crédit est imputable de l’impôt sur le revenu appliqué en France.
  • Le régime de l’exonération ou du taux effectif global pour les revenus fonciers issus de Belgique, de Pologne ou d’Irlande par exemple. Ces revenus sont compris dans le calcul du taux moyen d’imposition mais sont pourtant exonérés.

Ces SCPI atteignent donc plus facilement des rendements supérieurs à la moyenne des SCPI. En 2023, elles ont servi un rendement de 4,94 lorsque la moyenne de l'ensemble des SCPI s'établit à 4,52%.

Comprendre la fiscalité des SCPI

Le classement des SCPI internationales

Retrouvez le classement de toutes les SCPI qui possèdent une partie de leur immeuble à l’étranger, triées par ordre décroissant du Taux de Distribution 2023, ainsi que la proportion de leur patrimoine située à l’étranger au 31/12/2023 :

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TD 2023 % du patrimoine international
Transitions Europe Arkea REIM 8,16% 100%
Remake Live Remake AM 7,79% 64,93%
Iroko Zen Iroko 7,12% 56%
Novaxia Neo Novaxia Investissement 6,51% 44%
Epargne Pierre Europe Atland Voisin 6,26% 100%
LOG IN Theoreim 6,21% 100%
Corum Origin Corum AM 6,06% 96%
Cristal Life Inter Gestion 6,02% 21,90%
Interpierre Europe Centrale PAREF Gestion 5,80% 100%
PFO Perial AM 5,70% 39,1%
Eurion Corum AM 5,67% 86%
Altixia Cadence XII Altixia 5,60% N.C.
Activimmo Alderan 5,52% 12%
LF Opportunité Immo La Francaise REM 5,46% 11,32%
Coeur d'Europe Sogenial Immobilier 5,40% 100%
Corum XL Corum AM 5,40% 100%
Atream Hôtels Atream 5,30% 73%
My Share SCPI My Share Compagny 5,20% 20,80%
ESG Pierre Capitale Swiss Life REIM 5,16% 49%
Pierval Santé Euryale AM 5,10% 70,14%
Eurovalys Advenis 5,04% 100%
Affinités Pierre Groupama 5,04% 24,60%
Immorente 2 Sofidy 5,02% 1,60%
Placement Pierre Aestiam 5,01% 12%
Immorente Sofidy 5,00% 20,5%
Cristal Rente Inter Gestion 5,00% 15,13%
LF Avenir Santé La Francaise REM 4,80% 24,48%
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 4,79% 100%
Sofipierre Sofidy 4,73% 2%
Sofidy Europe Invest Sofidy 4,71% 100%
Efimmo 1 Sofidy 4,65% 25,1%
LF Europimmo La Française REM 4,64% 90,46%
Ficommerce Fiducial Gérance 4,61% 2,42%
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 4,50% 100%
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 4,50% 7%
Epargne Foncière La Française 4,43% 8,83%
Crédit Mutuel Pierre 1 La Francaise REM 4,34% 4,04%
Fructiregions Europe AEW Ciloger 4,30% 37,00%
Primovie Primonial REIM 4,21% 38,60%
PF Hospitalite Europe Perial AM 4,20% 100%
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 4,14% 8%
Selectinvest 1 La Francaise REM 4,13% 3,96%
PFO2 Perial AM 4,10% 21,5%
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 4,01% 41%
AEW Commerces Europe AEW Ciloger 4,00% 26%
Genepierre Amundi Immobilier 3,81% 21,80%
Edissimmo Amundi Immobilier 3,77% 24,20%
AEW Diversification Allemagne AEW Ciloger 3,66% 100%
Primofamily Primonial REIM 3,62% 29,50%
Laffitte Pierre AEW Ciloger 3,62% 13%
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 3,56% 19,90%
Patrimmo Commerce Primonial REIM 3,48% 21,60%
Opus Real BNP REIM 3,00% 100%
NCap Continent Norma Capital N.C. 100%
Upeka Axipit REP - -
Comète Alderan - -
Comparer toutes les SCPI

Les meilleures SCPI internationales

Parmi tous les véhicules investis hors de France, 3 d’entre eux ont particulièrement retenu notre attention :

La SCPI Remake Live, avec le deuxième meilleur rendement

Deux années seulement après son apparition sur le marché de la pierre papier, la SCPI euorpéenne se place sur la deuxième marche du podium des meilleures SCPI 2024. Avec plus de la moitié de son patrimoine au-delà des frontières françaises, Remake Live a versé à ses associés un rendement annuel de 7,79% en 2023. Son secteur d'investissement se situe principalement en Europe, en Espagne, en Irlande et aux Pays-Bas. En plus d'être une SCPI écologique, elle ne fait supporter aucun frais de souscription à ses associés.

Découvrir la SCPI Remake Live

La SCPI Corum XL, la première à investir hors de la zone euro

Corum XL est une SCPI diversifiée en bureaux et commerces créée en 2017 par la société de gestion Corum l’Épargne. Elle s’est démarquée pour avoir été la première à acquérir des immeubles outre-Atlantique, en particulier au Canada. Son patrimoine est localisé dans une douzaine de pays (Royaume-Uni, Pologne, Irlande, etc.). Sa stratégie d’acquisition opportuniste lui permet de servir un rendement supérieur à 5% chaque année depuis sa création pour un prix de part très accessible de 195 euros. En 2023, son TD était de 5,40%.

Découvrir la SCPI Corum XL

La SCPI Elialys, investie en Europe du sud

Elialys est la seconde SCPI internationale gérée par Advenis REIM, créée quelques mois après la SCPI Eurovalys. Il s’agit d’un véhicule dédié aux actifs immobiliers de bureau principalement situés en Espagne, en Italie et au Portugal. Grâce à sa stratégie d’acquisition très sélective, tant sur les actifs que sur les locataires, les associés de cette SCPI de bureaux ont perçu un rendement supérieur à la moyenne des SCPI en 2022, soit un taux de distribution de 5,55%.

Découvrir la SCPI Elialys

La SCPI Pierval Santé, la référence dans le secteur de la santé

Pierval Santé est l’une des premières SCPI entièrement dédiées au secteur de la santé, une thématique caractérisée par une croissance soutenue depuis la crise sanitaire. Ses actifs immobiliers peuvent être par exemple des cliniques, des EHPAD, des bureaux dédiés à des sociétés du milieu médical ou encore des cabinets médicaux. Ils sont essentiellement localisés au Royaume-Uni, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Irlande et sa capitalisation approche désormais les 2,5 milliards d’euros. En 2023, elle a affichait un Taux de Distribution de 5,10%. La souscription pour la SCPI de santé est possible dès 1.020 euros d’investissement, soit 5 parts à 204€ chacune.

Découvrir la SCPI Pierval Santé

Comment investir dans une SCPI internationale ?

Il est possible de souscrire à des parts comme pour n’importe quelle autre SCPI, directement en ligne, depuis le site de France SCPI. Les épargnants peuvent utiliser différentes méthodes de financement : au comptant, à crédit, en démembrement ou en assurance vie pour certaines d’entre elles. Que vous ayez déjà sélectionné votre véhicule de placement ou non, nous vous conseillons de contacter un expert dans la pierre papier pour réaliser votre placement. Ce dernier vous accompagnera pendant tout le processus d’investissement.

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Vous pouvez découvrir les autres classements de France SCPI en l'occurrence celui des SCPI santé, celui des SCPI de Bureaux, les SCPI de commerces , les meilleures SCPI liées à l'hôtellerie ou encore les meilleures SCPI européennes.

Articles récents

Questions fréquentes

Les SCPI européennes sont des SCPI qui investissent essentiellement dans la zone euro. Les SCPI internationales investissent également au-delà des frontières européennes. Elles tirent profit des taux de change pour valoriser leur portefeuille immobilier.
Au 31 décembre 2023, le nombre de SCPI internationales s'élevait à 56, incluant 3 nouvelles SCPI lancées au cours de l'année. Ces SCPI ont servi à leurs associés un rendement de 4,94% en 2023, soit une augmentation de 2,43% par rapport à l'année précédente.
Les épargnants peuvent souscrire à des parts de SCPI internationales directement en ligne, depuis le site de France SCPI. Plusieurs méthodes de souscriptions leur sont proposées : au comptant, à crédit, dans un contrat d’assurance vie ou en démembrement