SCPI Eurovalys

Avis détaillé sur Eurovalys

Points positifs

La SCPI Eurovalys est sans doute la première SCPI à avoir permis l’investissement en SCPI hors de France. Et cette exposition à l’étranger est probablement à l’origine de plusieurs points positifs pour Eurovalys. En effet, l’exposition au-delà des frontières de l’hexagone permet à l’investisseur d’optimiser sa fiscalité foncière. Même si la SCPI de rendement Eurovalys est domiciliée en France, rien ne lui interdit d’investir à l’étranger. Et c’est effectivement le cas d’Eurovalys dont la majorité du portefeuille se trouve en Allemagne. La fiscalité Outre-Rhin prévoit le paiement de l’impôt à la source, c'est-à-dire qu’il est directement payé par la Société de Gestion lors de l’encaissement des loyers. L’associé détenteur de parts de cette SCPI Allemagne ne paye donc qu’un reliquat prévu par la convention fiscale franco-allemande qui exclut d’ailleurs les prélèvements sociaux (CSG, CRDS). Finalement, l’impôt à payer sur les revenus fonciers de source allemande sont plus faibles permettant ainsi à l’associé, d’encaisser des revenus nets plus élevés.

Généralement, les actifs détenus par les SCPI sont situés dans l’Hexagone. Ce qui signifie que la diversification d’un portefeuille SCPI se fait plutôt sur la typologie des biens. Il est ainsi possible d’acquérir des parts de SCPI investies sur les bureaux, sur des commerces ou d’autres types d’actifs. Avec la SCPI Eurovalys, les épargnants peuvent être investis sur des biens situés à l’étranger permettant alors une plus grande diversification d’un point de vue géographqiue.

Un des points positifs de cette SCPI de bureaux est le prix de souscription de sa part que l’on peut comparer à sa valeur de reconstitution. Cette dernière renseigne sur la valorisation réelle du patrimoine de la SCPI. Le prix de souscription, c’est-à-dire le prix auquel le souscripteur achète sa SCPI est parfois inférieur à cette fameuse valeur de reconstitution. L’interprétation que l’on peut en donner est qu’avec un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution, comme c’est le cas pour Eurovalys, l’épargnant achète sa part de manière sous-cotée.

Points de vigilance

Un des premiers points de vigilance à attirer notre attention est celui lié au nombre de biens présents dans le portefeuille de la SCPI Eurovalys. Celui-ci, plutôt restreint, dépasse à peine la trentaine d’actifs. Sans que cela soit alarmant, on peut en déduire que la dilution locative est plus réduite que pour d’autres SCPI. Pour tout épargnant désireux de réduire ce fameux risque locatif, il peut être pertinent de coupler l’achat de parts de SCPI Eurovalys avec une autre SCPI dont le portefeuille est plus fourni.

En plus de détenir un portefeuille immobilier limité, la SCPI Eurovalys se caractérise par un patrimoine mono-typologique, axé à moins de 90% de bureaux. Cette ultra spécialisation expose ainsi cette SCPI internationale à la vulnérabilité en cas de perturbations éventuelles dans le secteur bureautique. À contrario, un patrimoine diversifié offre l'avantage d'une répartition des risques et d'une plus grande capacité à faire face aux fluctuations du marché immobilier. Cette diversification permet d'atténuer les variations négatives liées à des événements spécifiques à un seul secteur.