Pouvez-vous nous rappeler la stratégie d’investissement d’Eurovalys et nous parler de vos récentes acquisitions ?
Eurovalys est une SCPI qui souhaite donner la possibilité aux épargnants français d’ investir en SCPI et indirectement en Allemagne, première économie européenne, aux fondamentaux solides. Pour ce faire, nous sélectionnons pour notre SCPI de bureaux des biens immobiliers tertiaires dans les grandes villes allemandes qui ont comme caractéristiques :
- Un bon emplacement proche d’une grande métropole et des moyens de transport,
- De bonnes qualités immobilières intrinsèques : immeuble neuf ou récemment reconfiguré,
- Des locataires de premier choix : plus de 75% de notre parc immobilier est loué à de grands groupes internationaux,
- Des baux de longue durée : en moyenne 6 ans de bail restant sur le portefeuille au 30/06/2022 qui nous donnent une bonne visibilité sur les futurs loyers.
Nos derniers investissements reflètent bien cette stratégie puisque nous avons commencé l’année en acquérant un immeuble à Düsseldorf, occupé à 100% par 2 locataires de renommée internationale (Telefonika et ThyssenKrupp) pour une durée résiduelle moyenne des baux à l’acquisition de 6 ans. Nous avons également acquis courant avril un immeuble en périphérie limitrophe de Francfort, également occupé à 100% par plusieurs locataires de bonne envergure (Honeywell, Genesis, etc.) et avec une durée résiduelle des baux à l’acquisition de près de 5 ans.
Quels sont les avantages aujourd’hui pour une SCPI à posséder la totalité de son patrimoine en Allemagne plutôt qu’en France ?
Le positionnement 100% Allemagne de la SCPI Eurovalys lui permet de bénéficier de plusieurs avantages :
- Une diversification de son patrimoine immobilier dans un des marchés immobiliers les plus importants au niveau international (et deux à trois fois plus gros que le marché français),
- Un bon ancrage sur un marché très porteur très recherché par les investisseurs internationaux et en forte croissance depuis de nombreuses années,
- Une fiscalité compétitive pour ses associés (la SCPI payant l’impôt en Allemagne, ses associés évite la double imposition et n’ont pas de prélèvements sociaux).
Nous rappelons que les dispositions fiscales en vigueur sont susceptibles d’être modifiées quel que soit le pays d’investissement. Chaque associé doit analyser son projet d’investissement en fonction de sa propre situation fiscale et de son taux d’imposition.
La crise sanitaire a-t-elle eu des répercussions sur les bureaux et votre façon de les gérer ?
Le télétravail a été mis en place en Allemagne comme dans tous les pays européens pendant la crise, et aujourd’hui nombreux sont les locataires qui se posent la question de la meilleure utilisation de leur surface de bureau, ce qui nous oblige à nous poser également les bonnes questions sur nos choix d’investissements et de transformations des espaces de travail. Notre portefeuille étant principalement constitué d’immeubles récents ou rénovés, nous parvenons à nous adapter assez facilement et restons à l’écoute de nos locataires pour orienter nos immeubles en fonction de leur besoin. Dans cette optique, la labellisation ISR obtenue par Eurovalys cette année vient par exemple bien répondre aux nouvelles exigences des occupants, qui recherchent des services (cantine, salles de sport, garage à vélos, douches, etc.) et des solutions plus « Green » en termes de chauffage, ou de déplacement (équipements optimisés, chargeurs de voitures électriques, etc.)
Le label ISR de la SCPI écologique a été décerné par AFNOR Certification. Il est valable à dater du 23/02/2022 jusqu’au 22/02/2025. La SCPI Allemagne a adopté une approche “Best-in-Progress”, recherchant ainsi l’amélioration de la note ESG globale de la poche d’actifs immobiliers d’au moins 20 points en 3 ans.
Existe-il des risques face à l’inflation généralisée en Europe et la crise gazière que connaît l’Allemagne depuis plusieurs semaines ?
Bien sûr, l’inflation généralisée en Europe touche également l’Allemagne, qui en subit, comme partout, les effets négatifs mais aussi positifs.
Positifs, notamment, sur nos revenus puisque l’indexation de nos loyers nous a permis un gain, à portefeuille constant, de 1,29 millions d’Euros depuis le 1er janvier 2022. Des conséquences négatives également vis-à-vis des politiques des banques centrales et l’incertitude qui plane sur les taux d’intérêts, qui oblige à une grande prudence dans les hypothèses d’investissements et de valorisation des biens immobiliers.
Concernant la menace de pénurie de gaz qui pèse sur l’Allemagne, une forte mobilisation est en cours outre-Rhin pour encadrer la consommation des entreprises et des ménages pour l’hiver prochain. De nombreuses réflexions ont aussi lieu actuellement pour trouver des solutions à court terme à de potentiels manquements. L’Allemagne se repositionne également rapidement vers les énergies renouvelables et démontre une grande ambition pour assurer une transition énergétique efficace dès le moyen terme. Ainsi, ce type d’énergie représente déjà 49% de la production énergétique allemande sur le premier semestre 2022, en hausse de 6 points par rapport à l’année dernière.
Quelles sont les perspectives de rendement pour Eurovalys en 2022 ?
Notre objectif 2022 est de maintenir un rendement similaire à celui de 2021, soit un taux de distribution de 4,74%, ce qui nous semble pour le moment atteignable grâce au bon placement de notre collecte et étant donné de la bonne résilience de nos locataires. Nous précisons que cela ne constitue en aucun cas une promesse de rendement.
