Face aux contraintes environnementales liées au changement climatique, le gouvernement français sensibilise et encourage les acteurs de l’immobilier à agir pour la transition écologique, notamment en s’alignant avec les enjeux environnementaux et en respectant les critères de développement durable.
Désormais, grâce à une forte campagne de mobilisation, les épargnants se tournent davantage vers l’investissement immobilier responsable, notamment vers la SCPI verte. Investir dans une SCPI de cette façon leur permet de contribuer, à leur échelle, à la mutation du marché immobilier.
Qu'est-ce qu'une SCPI écologique ?
Une Société Civile de Placement Immobilier écologique concentre sa stratégie d’investissement sur l’acquisition d’actifs dits éco-responsables. Contrairement à la SCPI classique, elle se distingue par l’intérêt qu’elle accorde à l’environnement et aux causes sociales. De ce fait, elle tend à s’aligner sur la grille de critères extra-financiers ESG (Environnementaux, Sociaux, Gouvernance). Si la SCPI verte choisit des biens responsables, elle renonce en contrepartie à des actifs qui ne répondent pas à ces critères, jugés de mauvaise qualité sur le plan environnemental.
Afin de mieux comprendre ces enjeux, il est important de revenir sur la notion de développement durable et des objectifs qui en découlent. Inscrit dans la charte des Nations Unies depuis 2015, le développement durable vise à répondre aux besoins du présent, sans compromettre les générations futures. Ces enjeux concernent l’amélioration de la qualité de vie des populations locales, notamment en matière d’accès à un logement décent. Avant de se positionner sur un bien immobilier, une SCPI verte considère donc plusieurs paramètres :
- Le bien doit réguler sa consommation d’eau et doit réduire son impact énergétique,
- L’actif respecte l’environnement dans lequel il se situe, en se conformant à la végétalisation autour de lui,
- Le bâtiment privilégie des espaces verts et naturels,
- L’immeuble assure à ses usagers des conditions de vie saines.
Ces biens immobiliers ont aussi l’obligation d’adopter une bonne conduite environnementale pour intégrer le portefeuille de cette SCPI. Qu’il s’agisse de bureaux, d’entrepôts ou de commerces, la politique d’investissement se concentre sur les immeubles les moins polluants. Le patrimoine immobilier d’une SCPI green s’articule donc autour de trois axes principaux :
- Une performance énergétique qui doit être comprise entre A et D. Les biens immobiliers répondent donc aux nouvelles normes,
- Une faible empreinte carbone,
- Une amélioration de son parc immobilier afin de le rendre éco-responsable et green.
Au cours de l’année 2024, les SCPI labellisées ISR ont augmenté leurs performances et ont versé un Taux de Distribution moyen de 5,20%. Les épargnants ont la possibilité de réaliser une simulation SCPI et de consulter le comparatif de SCPI. S'ils le souhaitent, ils peuvent également contacter un expert en SCPI.
Quels sont les labels et certifications écologiques dans l’immobilier ?
Les labels et certifications liés à l’immobilier garantissent certaines normes environnementales actuelles et futures de l’actif. Par ailleurs, les immeubles durables certifiés ou labellisés augmentent leur valeur vénale, avec un taux de 9% en moyenne.
Consommation d’énergie, travaux d’amélioration, réglementation thermique, qualité de l’air, choix des matériaux utilisés, les engagements environnementaux sont multiples autour de l’immobilier green. Avant de présenter les différents labels et certifications, une nuance est à souligner. Un label est délivré par un organisme privé qui garantit les performances et l’utilisation de matériaux tandis qu’une certification d’actif est encadrée par la loi. France SCPI fait le choix de présenter les certifications qui lui semblent être les plus pertinents.
Le label ISR
Le label ISR, pour Investissement Socialement Responsable, est sans aucun doute le plus connu de tous. Créé en 2016 par le ministère de l'Economie et des Finances, il offre une meilleure visibilité aux fonds d’investissement et garantit le respect des principes de l'investissement durable. Éligible aux fonds d’investissement alternatifs (FIA) depuis 2020, le label ISR tient un cahier des charges strict en matière d'environnement.
Certaines SCPI englobent, de ce fait, une quarantaine de critères ESG dans leur gestion d’actifs, comprenant l’environnement, le social, la gouvernance et le respect des droits humains. Il prend donc en compte 22 critères Environnement, 11 critères sociaux et 13 critères Gouvernance.
La certification BREEAM
La certification BREEAM, traduit de l’anglais par “méthode d'évaluation pour la performance environnementale des immeubles”, a été créée en 1986 au Royaume-Uni. Elle permet de valoriser l’engagement des propriétaires sur plusieurs sujets : l’énergie, la santé et bien-être, l’innovation, la biodiversité, les matériaux utilisés, la pollution, les transports, le recyclage et l’utilisation de l’eau.
Depuis plusieurs années, cette certification se démocratise, augmentant sa notoriété sur le territoire français, au point où elle détient un réel impact sur la valeur vénale du bâtiment. Cette certification BREEAM présente plusieurs déclinaisons, en fonction de la part de critères extra-financiers pris en compte dans la politique de la SCPI envers l’actif.
Le label LEED
Le label LEED, pour Leadership in Energy and Environmental Design, est né aux États-Unis en 1998, précédant la certification française HQE (Haute qualité environnementale) de 2004. Axés sur une approche globale de l'écologie des immeubles, ses critères couvrent l'efficacité énergétique, la gestion de l'eau, le chauffage, l'usage de matériaux locaux et la valorisation des excédents.
Contrairement à d'autres labellisations qui se concentrent sur les matériaux utilisés lors de sa conception, ce label évalue le bâtiment dans son intégralité. Il offre, sur la base d'un score de 100 points, quatre niveaux de reconnaissance, allant de la simple labellisation au prestigieux niveau platine pour les bâtiments surpassant 80 points.
Le label BiodiverCity
BiodiverCity a été mis en place par le Conseil international de la biodiversité et de l’immobilier en 2013. Celui-ci garantit que les projets qui concernent l’immeuble ont pris en compte les sujets liés à la biodiversité, tels que l’écosystème, les espèces animales et végétales ou encore la relation à l’humain durant les différentes phases de construction du bâtiment.
Le label Greenfin
Le label Greenfin a été lancé en 2015 par le ministère de la Transition écologique. Anciennement appelé Transition énergétique et écologique pour le climat, il garantit la qualité verte des fonds d'investissement, appelant les acteurs financiers à investir une partie de leur épargne au profit de la transition écologique. Celui-ci exclut notamment toutes les entreprises qui investissent dans le secteur du nucléaire et des énergies fossiles.
Le label HPE
Le label HPE, pour Haute Performance Energétique, est l’un des plus anciens mais fait partie des plus confidentiels. Créé dans les années 1970, il intègre le code de la construction et de l’habitation. Son utilisation permet d’anticiper les objectifs du Grenelle de l’environnement, une loi de 2009 qui trace les grands axes d'une politique "post réchauffement climatique", comme l’objectif de parvenir à une division par 4 des émissions de gaz à effet de serre à l'horizon 2050. Preuve d’un faible niveau de consommation d’énergie, le label HPE permet d’y parvenir.
Le label « haute performance énergétique rénovation » s’applique uniquement aux bâtiments achevés après le 1er janvier 1948. L’obtention de ce label est d’autant plus avantageux qu’il permet d’obtenir des aides, comme l’éco-prêt à taux zéro ou l’éco-prêt logement social.
Le label Effinergie RE 2020
Mis en place en 2022 par l'association Effinergie, le label Effinergie RE 2020 est la nouvelle version du label BBC-effinergie. Ce dernier visait, entre 2007 et 2024, à mettre en place une réglementation thermique, ciblant une consommation en moyenne de 50 kWh par m² et par an.
Le label Effinergie RE 2020 vise aujourd’hui à redéfinir le bâtiment à énergie positive (BEPOS) en se positionnant en complément de la réglementation RE 2020. En 2020, la France passe d’une réglementation thermique, la RT2012, à une réglementation environnementale, la RE 2020, plus exigeante dans le domaine de la construction. S'il le label Effinergie RE 2020 était initialement destiné aux bâtiments résidentiels, il s’est ouvert aux bâtiments de bureau et d'enseignement primaire et secondaire par la suite.
Le Guide des SCPI 2025 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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Pourquoi investir dans une SCPI verte ?
Si des épargnants se dirigent davantage vers des SCPI écologiques pour des raisons éthiques, investir dans une SCPI verte offre d’autres avantages :
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La crise du Covid a joué un rôle prépondérant dans la visibilité des immeubles certifiés. En effet, de nombreux salariés ont manifesté le désir de travailler dans un environnement plus paisible et sain. Pour répondre à leurs demandes, les entreprises se sont donc dirigées vers des biens répondant à cette thématique où notamment les espaces de coworkings se sont développés. Ces bâtiments sont sujets à une forte demande de la part des locataires. Ainsi, en investissant dans une SCPI green, l’associé se prémunit du risque locatif.
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Lorsqu’une SCPI achète des immeubles verts, elle se protège des futurs travaux à effectuer au sein de son patrimoine. L’enjeu environnemental devenant essentiel, le gouvernement pousse les bâtiments à respecter les normes de développement durable. Grâce à cette prévention, les SCPI responsables se protègent immédiatement de toute la gestion écologique et ainsi de la perte locative.
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Le parc immobilier d’une SCPI verte voit sa valeur vénale augmentée. Le prix varie entre +6% et +14%. Certaines SCPI, comme Novaxia Neo, acquièrent des immeubles en mauvais état, qui affichent généralement des prix bas, afin de les réhabiliter, les optimiser et réaliser une plus-value immobilière. Grâce à ces opérations, le rendement est davantage susceptible d'augmenter.
Quelles sont les SCPI de rendement vertes ?
Comme évoqué précédemment, le label ISR apporte la garantie que le placement d’une SCPI est durable. Dès son ouverture aux fonds SCPI, il avait réussi à attirer une dizaine de fonds d’investissement. Désormais en 2025, près de 70 SCPI détiennent le label ISR.
La SCPI Novaxia NEO
Comment parler d’investissement responsable sans citer Novaxia Neo, la première SCPI à décrocher le label ISR. Elle applique son engagement dans la gestion de ses immeubles, à commencer par l’amélioration de l’empreinte carbone. Elle l’a d’ailleurs très bien illustré à travers un programme de travaux de 200.000 euros sur un nouvel immeuble à Saragosse, comprenant l’installation de capteurs, le remplacement des menuiseries pour améliorer l’efficacité thermique et l’optimisation du système d’eau chaude sanitaire.
Cette opération s’inscrit dans la démarche active de la SCPI en faveur de la réduction des émissions de CO₂, qui permettront - sur une durée de détention de 10 ans - d’éviter l’émission de 550 tonnes de CO₂. Cet engagement a par ailleurs été renforcé avec un financement de 20 millions d’euros pour encourager le plan de déploiement des efforts environnementaux : plus Novaxia NEO améliore la performance énergétique de ses immeubles et réduit leur empreinte carbone, plus le coût du financement diminue.
La SCPI NCap Education Santé
Créée par la société de gestion Norma Capital en 2018, NCap Education Santé, anciennement appelée Fair Invest, fait partie des premiers fonds à avoir rejoint le club des SCPI ISR. Avec plus de 50 immeubles au sein de son portefeuille, elle s’interdit d’avoir recours à la dette pour acquérir de nouveaux biens immobiliers. Au deuxième trimestre 2025, elle obtient un score ESG de 59/100 sur l’ensemble de ses actifs sous gestion. Le bien-être étant l’une de ses priorités, elle favorise les locataires ayant des activités liées à la santé, l’éducation, l’insertion à l’emploi et à la petite enfance.
La SCPI Perial O2
Perial O2 est sans aucun doute la précurseure des SCPI responsables. Lancée en 2009 par la société de gestion Perial AM, la SCPI a acquis, depuis sa création, un parc d’immeubles répondant aux enjeux écologiques, bien avant d’être labellisée ISR en 2020. Ses actions d’investissement reposent sur la décarbonation de ses immeubles et l’alignement à la taxonomie, un point qui consiste à étudier la diversité du monde vivant. Perial O2 s’est par ailleurs aligné sur cette tendance à 24,8%, soit un taux supérieur à son objectif de 20%.
La SCPI Iroko Zen
Iroko Zen est la première SCPI lancée par la société de gestion Iroko. Créée au cours de l’année 2020, Iroko Zen se positionne comme une SCPI diversifiée, touchant à tous les birds du marché immobilier, à la fois au bureau mais aussi à d’autres classes d’actifs telles que la santé ou l’éducation. La jeune SCPI a obtenu sa labellisation ISR l’année suivant sa création, l’amenant à réaliser de nombreuses actions pour rendre son patrimoine éco-responsable. Déjà en acquérant des actifs immobiliers dont la note ESG est supérieure à 50%.
Les SCPI fiscales, une opportunité de défiscalisation à travers l’écologie
Les SCPI fiscales se distinguent par leur capacité à allier investissement immobilier, avantages fiscaux et impact environnemental. Bien qu'elles partagent de nombreuses similitudes avec les SCPI de rendement traditionnelles, elles se singularisent par leur proposition de défiscalisation, à condition de satisfaire les critères extra-financiers. Ces véhicules d'investissement sont généralement établis pour une durée déterminée, qui peut fluctuer en fonction des spécificités de chaque dispositif fiscal. Trois principaux dispositifs ont retenu l’attention de France SCPI.
Le dispositif Denormandie, la revitalisation de l'immobilier ancien
Introduit en 2019 par l’ancien ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie, ce dispositif vise à stimuler la rénovation d'immeubles anciens dans les zones urbaines nécessitant une revitalisation. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, au moins 25% du coût d'acquisition doit être alloué à des travaux de modernisation et des projets de rénovation. Les propriétaires doivent ensuite mettre le bien en location pour une durée de 6 à 12 ans, avec une réduction d'impôt de 2% par an pendant les 9 premières années, puis de 1% du 9ème au 12ème an, offrant une réduction maximale de 21%.
Le dispositif Malraux pour la sauvegarde du patrimoine historique
Instauré en 1962, le dispositif Malraux a pour objectif la préservation du patrimoine immobilier historique des centres-villes. Il encourage les projets de rénovation dans des zones protégées en octroyant une réduction d'impôt de 22% à 30% des dépenses engagées, selon l'emplacement du bien, avec un plafond de 400.000 euros sur 4 ans.
Ces dispositifs fiscaux permettent aux investisseurs d'allier rendement immobilier et économies d'impôts. Ils répondent également à des objectifs d'intérêt général, tels que la revitalisation urbaine et la préservation du patrimoine.
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