Face aux contraintes environnementales, plusieurs zones terrestres pourraient être modifiées en raison du changement climatique. Ainsi, le gouvernement français sensibilise les acteurs de l’immobilier, à respecter les enjeux environnementaux et à agir pour la transition énergétique.
Désormais, grâce à une forte campagne de mobilisation, les épargnants se tournent davantage vers l’investissement immobilier responsable, notamment vers la SCPI verte. Investir dans une SCPI de la sorte leur permet de contribuer, à leur échelle, à la transformation immobilière. Dirigées par des sociétés de gestion, ces SCPI privilégient dorénavant l’acquisition d’immeubles répondant aux critères de développement durable.
Qu'est-ce qu'une SCPI écologique ?
Une Société Civile de Placement Immobilier ecologique concentre sa stratégie d’investissement sur l’acquisition d’actifs dits éco responsables. Contrairement à la SCPI classique, elle se distingue par l’intérêt qu’elle accorde à l’environnement et à l’écologie. L’objectif d’une SCPI verte est de renoncer à un actif qui ne répond pas à ces critères et qui est jugé de mauvaise qualité sur le plan environnemental.
Afin de mieux comprendre ces enjeux, il est important d’expliquer la notion de développement durable. C’est l’évolution d’un système qui répond aux besoins du présent sans compromettre les générations futures.
Avant d’acquérir un bien, une SCPI verte considère donc plusieurs paramètres :
- Le bien immobilier doit réguler sa consommation d’eau et doit réduire l’impact énergétique.
- L’actif respecte l’environnement dans lequel il se situe, en se conformant à la végétalisation autour de lui.
- Le bâtiment privilégie des espaces verts et naturels.
- L’immeuble assure à ses utilisateurs des conditions de vie saines.
Aussi, la gestion des biens et la conduite des locataires doivent répondre de manière favorable aux critères environnementaux pour intégrer le portefeuille de cette SCPI. Qu’il s’agisse de bureaux, d’entrepôts ou de commerces, la politique d’investissement se concentre sur les bâtiments les moins polluants.
Le portefeuille d’une SCPI green s’articule donc autour de trois axes principaux :
- Une performance énergétique qui doit être comprise entre A et D. Les biens immobiliers répondent donc aux nouvelles normes,
- une faible empreinte carbone,
- une amélioration de son parc immobilier afin de le rendre éco responsable et green.
En 2024, les SCPI labellisées ISR ont élevé leurs performances et ont versé un Taux de Distribution moyen de 5,20% (4,88% en 2023). Les épargnants ont la possibilité de réaliser une simulation SCPI et de faire le comparatif de SCPI. S'ils le souhaitent, ils peuvent également contacter un expert en SCPI.
Quels sont les labels et certifications écologiques dans l’immobilier ?
Les labels et certifications liés à l’immobilier garantissent certaines normes environnementales actuelles et futures de l’actif. Par ailleurs, les immeubles durables certifiés ou labellisés augmentent leur valeur vénale de 9% en moyenne.
Consommation d’énergie, travaux d’amélioration, réglementation thermique, qualité de l’air, choix des matériaux utilisés, les engagements environnementaux sont multiples autour de l’immobilier green.
Avant de présenter les différents labels et certifications, une nuance est à souligner. Un label est délivré par un organisme privé qui garantit les performances et l’utilisation de matériaux tandis qu’une certification d’actif est encadrée par la loi.
France SCPI fait le choix de présenter les labels et certifications qui lui semblent être les plus pertinents :
Le label ISR
Le label ISR, qui signifie Investissement Socialement Responsable, est sans aucun doute le plus connu. Créé en 2016 par le ministère de l'Economie et des Finances, il offre une meilleure visibilité du capital et garantit le respect des principes de l'investissement socialement responsable. Éligible aux fonds des SCPI depuis 2020, le cahier des charges que l’on appelle également l’ESG, concerne l’environnement, le social, la gouvernance et le respect des droits humains.
La certification BREEAM
La certification BREEAM, traduit par méthode d'évaluation pour la performance environnementale des bâtiments, a été créée en 1986 au Royaume-Uni. Elle permet de valoriser l’engagement des propriétaires sur plusieurs sujets : l’énergie, la santé et bien-être, l’innovation, la biodiversité, les matériaux utilisés, la pollution, les transports, le recyclage et l’utilisation de l’eau. Depuis plusieurs années, cette certification s’émancipe, se démocratise, augmente sa notoriété sur le territoire français et a un impact sur la valeur vénale du bâtiment.
Le label LEED
Le label LEED, pour Leadership in Energy and Environmental Design, est né aux États-Unis en 1998, précédant la certification française HQE (Haute qualité environnementale) de 2004. Axé sur une approche globale de l'écologie des bâtiments, ses critères couvrent l'efficacité énergétique, la gestion de l'eau, le chauffage, l'usage de matériaux locaux et la valorisation des excédents. Contrairement à d'autres labellisations qui se concentrent généralement sur les matériaux utilisés lors de sa conception, ce label évalue le bâtiment dans son intégralité. Il offre, sur la base d'un score de 100 points, quatre niveaux de reconnaissance, allant de la simple labellisation au prestigieux niveau platine pour les bâtiments surpassant 80 points.
Le label BiodiverCity
Le label BiodiverCity a été mis en place par le Conseil international biodiversité et immobilier en 2013. Il garantit que le projet a pris en considération tous les sujets liés à la biodiversité, comme l’écosystème, les espèces animales ou végétales ou encore la relation à l’humain durant les différentes phases de construction du bâtiment.
Le label Greenfin
Le label Greenfin a été lancé en 2015 par le ministère. Anciennement appelé Transition énergétique et ecologique pour le climat, il garantit la qualité verte des fonds d'investissement. Il appelle à sensibiliser les acteurs financiers pour investir une partie de leur épargne et à mener des actions pour la transition énergétique et écologique. Ce label exclut toutes les entreprises qui investissent leurs fonds dans le secteur du nucléaire et des énergies fossiles.
Le label HPE
Le label HPE, de Haute Performance Energétique, est l’un des plus anciens mais fait partie des plus confidentiels. Créé dans les années 1970, ce label est intégré au code de la construction et de l’habitation. Il a pour objectif de réduire les consommations énergétiques des bâtiments neufs.
Le label Effinergie
Le label Effinergie a vu le jour en 2006. Tout comme le label précédent, celui-ci assure que les bâtiments neufs aient une très faible consommation d’énergie et offrent un confort supérieur à la moyenne. Les bâtiments qui sont labellisés consomment jusqu’à cinq fois moins d’énergie que la plupart des actifs existants.
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Pourquoi investir dans une SCPI verte ?
Si des épargnants se dirigent davantage vers des SCPI écologiques pour des raisons éthiques, investir dans une SCPI verte offre d’autres avantages :
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La crise du Covid a joué un rôle prépondérant dans l’acquisition de bâtiments labellisés ou certifiés. En effet, de nombreux salariés ont manifesté le désir de travailler dans un environnement paisible et sain. Pour répondre à leurs demandes, les entreprises se sont donc dirigées vers des biens répondant à cette thématique où notamment les espaces de coworkings se sont développés. Ces bâtiments sont sujets à une forte demande de la part des locataires. Ainsi, en investissant dans une SCPI green, l’associé se prémunit du risque locatif.
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Lorsqu’une SCPI achète des immeubles verts, elle se protège des futurs travaux à effectuer au sein de son portefeuille. L’enjeu environnemental devenant essentiel, le gouvernement pousse les bâtiments à respecter les normes de développement durable. Grâce à cette prévention, les SCPI responsables se protègent immédiatement de toute la gestion écologique et ainsi de la perte locative.
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Le parc immobilier d’une SCPI verte voit sa valeur vénale augmentée. Le prix varie entre +6% et +14%. Certaines SCPI comme Novaxia Neo acquièrent des bâtiments en mauvais état afin de les réhabiliter, les optimiser et réaliser une plus-value immobilière. Grâce à ces actions, le rendement augmente davantage.
Quelles sont les SCPI de rendement vertes ?
Comme évoqué précédemment, le prestigieux label ISR apporte la garantie que le placement financier d’une SCPI est durable. Pour sa première année, ISR avait attiré 11 SCPI. Au début de l'année 2025, plus de 60 SCPI détiennent le label ISR.
La SCPI NCap Education Santé
Créée par la société de gestion Norma Capital en 2018, NCap Education Santé, anciennement appelée Fair Invest, fait partie des premières SCPI à être labellisée ISR. Avec plus de 50 immeubles au sein de son portefeuille, elle s’interdit d’avoir recours à la dette pour acquérir de nouveaux biens immobiliers. Le bien-être étant l’une de ses priorités, elle favorise les locataires ayant des activités liées à la santé, l’éducation, l’insertion à l’emploi et à la petite enfance.
La SCPI PFO2
PFO2 est sans aucun doute précurseuse des SCPI vertes. Lancée en 2009 par Perial AM, la SCPI a acquis depuis sa création un parc immobilier répondant aux enjeux écologiques, bien avant d’être labellisée ISR en 2020. Ses actions d’investissement reposent principalement sur l’acquisition de bureaux aux valeurs environnementales.
La SCPI Epargne Pierre
Lancée et gérée par Atland Voisin en 2013, c’est en 2021 qu’Epargne Pierre reçoit le label ISR. Sa stratégie d’acquisition s’articule autour de plusieurs typologies d’actifs comme des commerces, des bureaux et des hôtels. Grâce à de forts investissements, le véhicule durable se positionne dorénavant sur des biens plus importants avec des locataires fiables.
La SCPI Primopierre
La SCPI Primopierre a été lancée en 2018 par Praemia REIM France, nouveau nom de la société de gestion Primonial REIM France. Labellisée en début d’année 2021, elle mène de nombreuses actions afin de rendre son portefeuille durable. Grâce à son développement vert, elle compte parmi ses locataires des entreprises de renom, telles que SNCF ou Samsung.
La SCPI LF Avenir Santé
Lancée en 2021 par la société de gestion La Française REM, la SCPI LF Avenir Santé a très vite reçu le très convoité label ISR. Créée pour répondre aux nouveaux enjeux environnementaux et sociaux, elle se spécialise dans le secteur médical grâce à des actions, jugées novatrices.
Les épargnants peuvent retrouver la liste complète des SCPI labellisées ISR.
Les SCPI fiscales, une opportunité de défiscalisation à travers l’écologie
Les SCPI fiscales se distinguent par leur capacité à allier investissement immobilier, avantages fiscaux et impact environnemental. Bien qu'elles partagent de nombreuses similitudes avec les SCPI de rendement traditionnelles, elles se singularisent par leur proposition de défiscalisation, à condition de satisfaire des critères écologiques. Ces véhicules d'investissement sont généralement établis pour une durée déterminée, qui peut fluctuer en fonction des spécificités de chaque dispositif fiscal. Trois principaux dispositifs ont retenu l’attention de France SCPI.
Le dispositif Denormandie, la revitalisation de l'immobilier ancien
Introduit en 2019 par l’ancien ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie, ce dispositif vise à stimuler la rénovation d'immeubles anciens dans les zones urbaines nécessitant une revitalisation. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, au moins 25% du coût d'acquisition doit être alloué à des travaux de modernisation et de rénovation énergétique. Les propriétaires doivent ensuite mettre le bien en location pour une durée de 6 à 12 ans, avec une réduction d'impôt de 2% par an pendant les 9 premières années, puis de 1% du 9ème au 12ème an, offrant une réduction maximale de 21%.
Le dispositif Malraux pour la sauvegarde du patrimoine historique
Instauré en 1962, le dispositif Malraux a pour objectif la préservation du patrimoine immobilier historique des centres-villes. Il encourage les travaux de rénovation dans des zones protégées en octroyant une réduction d'impôt de 22% à 30% des dépenses engagées, selon l'emplacement du bien, avec un plafond de 400.000 euros sur 4 ans.
Ces dispositifs fiscaux permettent aux investisseurs d'allier rendement immobilier et économies d'impôts. Ils répondent également à des objectifs d'intérêt général, tels que la revitalisation urbaine et la préservation du patrimoine.
Le Guide des SCPI 2025 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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