La vente de titres ou d'une entreprise, même à un prix avantageux, ne garantit pas nécessairement d'importantes rentrées d'argent ni des plus-values attractives. La cession d'un bien, qu'il s'agisse d'une valeur mobilière ou d'un actif immobilier, marque un tournant fondamental, avec d'importants enjeux financiers. Les plus-values réalisées sont, en effet, sujettes à l'imposition.
Face à cette situation, une optimisation fiscale devient indispensable pour accroître la rentabilité de l’opération. Les régimes fiscaux, par leur nature diverse, peuvent affecter significativement le résultat de la transaction. La variabilité des taux d'imposition, les possibilités d'exonérations, ainsi que les stratégies de réinvestissement, jouent un rôle déterminant dans le choix du moment de la vente et dans la structuration de l'opération. C'est dans ce contexte qu'une gestion fiscale s'impose et nécessite une évaluation précise de la base imposable, l'identification des plus-values et la sélection judicieuse du régime fiscal le plus avantageux.
L'introduction de dispositifs fiscaux spécifiques, comme le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) et le barème progressif de l'impôt sur le revenu, présente des stratégies fiscales avantageuses. Le PFU propose une imposition simplifiée et souvent plus avantageuse sur les plus-values, tandis que le barème progressif peut être préférable pour certaines tranches de revenus.
Ainsi, l'article 150-0 B ter du Code Général des Impôts (CGI) se présente comme un outil particulièrement pertinent. En définissant un cadre spécifique pour la taxation des plus-values, cet article devient un élément clé dans la structuration fiscale des transactions d'entreprise, particulièrement lorsque ces dernières concernent des participations dans des fonds tels que les SCPI.
Qu’est-ce qu’est l’article 150-0 B ter du Code Général des Impôts ?
Pour saisir pleinement les bénéfices apportés par l'article 150-0 B ter du CGI, il est essentiel de comprendre sa nature et son rôle. Inséré dans le paysage fiscal français en 2019, cet article représente une disposition destinée à réguler l'imposition des plus-values générées par certaines transactions immobilières et mobilières. Il a été instauré afin de structurer la fiscalité associée à la cession d'actifs, en proposant un cadre légal qui, dans certaines conditions, permet de reporter l'imposition sur les gains réalisés. Ce dispositif a été conçu pour stimuler l'investissement et l'activité économique, mais aussi pour assurer une contribution fiscale équitable de la part des vendeurs.
En permettant le report de l'imposition sur les plus-values, l'article a pour but d’éviter les stratégies d'apport-cession rapide, où des biens sont transférés à une société dans un délai très court avant leur vente, afin d'échapper à l'imposition immédiate sur les plus-values. Ces manœuvres peuvent prendre la forme de montages financiers artificiels, incluant la création d'entreprises fictives, uniquement destinées à bénéficier d'avantages fiscaux, sans réelle activité économique.
En encadrant ces pratiques, l'article 150-0 B ter du CGI vise donc à décourager de telles pratiques abusives et aide à maintenir l'intégrité du marché afin de s’assurer que les avantages fiscaux soient utilisés à bon escient. De cette manière, il encourage les investissements, authentiques et productifs, et contribue à une économie plus saine et à un système fiscal plus équitable.
L’article 150-0 B ter du CGI disponible pour une variété d’acteurs économiques
L'article 150-0 B ter du CGI a été conçu pour contribuer à la transparence des entreprises en matière fiscale. Il s’adresse donc à une diversité d'acteurs économiques et financiers, qu'ils soient impliqués dans la gestion, la détention ou la cession d'actifs :
- Les sociétés holding : Ces structures, conçues principalement pour posséder des parts dans d'autres entreprises, se trouvent dans le champ d'application de l’article lorsqu'elles génèrent des plus-values à la suite de la vente de biens immobiliers ou de participations via des filiales. L'article 150-0 B ter leur offre ainsi la possibilité de bénéficier d'une imposition optimisée sur ces transactions.
- Les investisseurs en SCPI : Les SCPI, qui accumulent un portefeuille de biens immobiliers destinés à la location, peuvent également voir leur charge fiscale allégée lors de la vente de ces actifs si elles investissent en France ou dans l’Union européenne. L'article leur permet de reporter leurs charges fiscales afin de développer davantage leur portefeuille. De cette manière, elles augmentent la rentabilité de leurs investissements grâce à la plus-value réalisée lors des cessions d'actifs immobiliers.
- Les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) : Similaires aux REITs (Real Estate Investment Trusts) dans les pays anglo-saxons, les SIIC profitent, tout comme les SCPI, de cette réglementation fiscale. Cela leur permet d'optimiser la fiscalité liée à la cession de leurs actifs immobiliers, renforçant ainsi leur attractivité sur le marché.
- Les investisseurs dans l’immobilier locatif : Les particuliers, qui investissent dans des biens destinés à la location, bénéficient également de l’article 150-0 B Ter pour réduire leur imposition sur les plus-values réalisées lors de la vente de propriétés. Cela leur offre l'opportunité d'alléger leur impôt fiscal immédiat et de continuer à développer leur investissement.
Sur quoi l'article 150-0 B ter du CGI influence t-il ?
L'article 150-0 B ter du CGI s'appuie sur des critères énumérés ci dessous pour son application, chacun jouant un rôle dans la détermination de l'éligibilité et du traitement fiscal des plus-values :
- Calcul de la plus-value : Assez simplement, la base de l'imposition est établie en calculant la différence entre le prix de cession de l'actif et son prix d'acquisition initial. Cette étape est fondamentale pour déterminer le montant imposable résultant de la transaction.
- Taux d'imposition : Le taux d'imposition appliqué à la plus-value peut varier selon la nature de la cession et la période pendant laquelle l'actif a été détenu par le vendeur. Cette flexibilité offre la possibilité de bénéficier de conditions fiscales plus favorables, en fonction des circonstances spécifiques à chaque cession.
- Durée de détention de l'actif : Un point d'attention particulier est accordé aux actifs cédés moins de deux ans après leur acquisition. Dans ce cas, le bénéfice du report d'imposition peut être contesté par l’administration. Toutefois, le maintien du report est envisageable si le vendeur s'engage à réinvestir une part significative du produit de la vente dans des activités qualifiées, et ce, dans un délai maximal de trois ans après la vente.
- Renforcement de l'offre locative : En incluant également les particuliers, l’article encourage l'investissement dans l'immobilier locatif, ce qui a pour effet d'augmenter la disponibilité de logements sur le marché de la location. Cette incitation fiscale, en facilitant l'acquisition ou la réhabilitation de nouvelles propriétés locatives, contribue à la stabilité des prix des loyers.
Les avantages de l'article 150-0 B ter
Bénéfices pour les entreprises
L'atout majeur de l'article 150-0 B ter du CGI réside dans sa capacité à autoriser le report de l'impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente d'actifs. Ce dispositif offre ainsi aux entreprises une plus grande flexibilité financière à court terme et joue un rôle déterminant dans la stratégie de développement des entreprises. En différant l'impôt, elles disposent de davantage de liquidités immédiatement disponibles. De cette manière, elles peuvent investir dans de nouvelles opportunités d'affaires et financer l'expansion de leurs activités. Cette souplesse financière est particulièrement précieuse dans des contextes économiques fluctuants, où la capacité à réagir rapidement et à allouer des ressources de manière efficace peut constituer un avantage majeur.
Ainsi, l'article 150-0 B ter ne se limite pas à une optimisation fiscale, mais il constitue un levier stratégique pour les entreprises, facilitant leur croissance et leur adaptation dans un environnement économique changeant.
Avantages pour l'investissement dans des parts de SCPI
L'atout majeur de l'article 150-0 B ter du CGI, avec sa capacité à autoriser le report de l'impôt sur les plus-values, s'étend également aux SCPI. En facilitant ce report, l'article offre une flexibilité aux fonds d'investissement immobilier, permettant ainsi une gestion fiscale optimisée des plus-values issues de la vente d'actifs immobiliers. Grâce à cela, les SCPI peuvent réallouer efficacement le capital dégagé vers de nouvelles acquisitions, améliorant ainsi leur portefeuille et le rendement pour leurs associés.
En outre, l'article 150-0 B ter instaure une condition pour les SCPI en fixant un seuil de réinvestissement à 75%. Cette disposition spécifie que lorsque les SCPI investissent plus de 75% des sommes perçues de la vente d'un actif immobilier dans des acquisitions ou des activités éligibles (rénovation ou réhabilitation), elles peuvent prétendre à une exonération de l'impôt sur les plus-values réalisées. Il est important de noter que cette règle s'applique à la souscription à des parts ou actions de fonds communs de placement à risque, à condition que l'investissement respecte le seuil de 75%. Ce cadre offre ainsi des opportunités d'optimisation fiscale, permettant aux SCPI de réduire l'impôt sur les gains et d’élever le rendement pour leurs associés. De cette manière, cette stratégie contribue à la croissance du portefeuille immobilier des SCPI.
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Allégement de l'imposition des revenus fonciers
L'article 150-0 B ter du CGI influence également favorablement l'investissement immobilier pour les particuliers, notamment par son dispositif de report de l'impôt sur les plus-values immobilières. Ce mécanisme allège indirectement la fiscalité sur les revenus fonciers et offre ainsi une plus grande flexibilité aux investisseurs. Ils bénéficient de la possibilité de reporter l'imposition des gains de la vente de biens immobiliers, ce qui améliore la rentabilité de leurs investissements locatifs en diminuant la charge fiscale immédiate.
Cette mesure fiscale encourage l'acquisition de nouveaux biens locatifs en rendant l’investissement locatif plus dynamique. Le report d'imposition permis par l’article est un facteur clé dans la dynamisation du marché immobilier et dans l'augmentation de l'offre locative. De cette manière, ce mécanisme fiscal contribue à la vitalité du marché immobilier et à l'expansion de l'offre locative.
Conditions pour bénéficier de l'article 150-0 B ter du CGI
L'accès aux avantages fiscaux offerts par l'article 150-0 B ter est conditionné par le respect de certaines règles et critères spécifiques. Ces conditions visent à encadrer l'application de cet article afin d'assurer que les avantages fiscaux soient accordés de manière juste et conforme aux objectifs législatifs.
Respect des délais d'investissement
Pour bénéficier des avantages de l'article 150-0 B ter, les cédants doivent adhérer à des échéances déterminées pour la vente et disposent d'un délai standard de deux ans pour le réinvestissement des capitaux dans un bien immobilier. Toutefois, pour des fonds communs, cette période peut varier. Ces délais sont conçus pour encourager la réutilisation rapide du capital dans l'économie et favoriser ainsi l'activité économique et le développement immobilier.
Obligation de réinvestissement à partir d’un montant
Une condition clé de l'article 150-0 B Ter est l'obligation de réinvestir une partie du produit de la cession dans l'acquisition d'une résidence principale ou d'un bien similaire. Ce critère vise à soutenir l'accession à la propriété et à stimuler le marché immobilier.
Le contribuable, suite à un apport de titres, est confronté à ce que l’on appelle une obligation de remploi. Pour bénéficier du report d'imposition sur les plus-values, 60% des fonds doivent être réinvestis pour soit augmenter le capital de sociétés en activité ou encore à financer l'investissement locatif.
Cependant, le pourcentage de réinvestissement requis peut varier selon le type d'investissement entrepris par le cédant. Pour l'acquisition de parts ou actions dans des fonds communs de placement à risques, le seuil de réinvestissement exigé est fixé à 75%. Parmi ce pourcentage, une part significative, soit deux tiers, doit être investie dans des titres d'entreprises non cotées, et ce critère doit être respecté dans un délai de cinq ans suivant la souscription par la holding.
À partir de quand prend fin le report d’imposition ?
Le report d'imposition accordé sous l'égide de l'article 150-0 B ter du CGI cesse lorsque certaines conditions ne sont plus respectées ou en présence d'événements spécifiques prévus par la législation. Parmi les circonstances pouvant remettre en cause ce report figurent :
- La cession des actifs réinvestis : Le report d'imposition peut être annulé si les actifs acquis ou les parts dans les sociétés sont revendus. Il est généralement recommandé de maintenir ces actifs réinvestis durant une période minimale de trois ans pour sécuriser le report d'imposition, bien que cette durée puisse fluctuer en fonction des évolutions législatives et des spécificités fiscales.
- Changements structurels : Des modifications majeures dans la structure ou la situation de l’entreprise bénéficiant du report, telles qu'une liquidation, une fusion ou un changement dans la gouvernance, peuvent également mettre fin au report d'imposition.
- Transfert de domicile fiscal à l’étranger : Le report d'imposition peut également prendre fin avec le transfert du domicile fiscal du cédant hors de France. Un tel déplacement peut impliquer le paiement immédiat des impôts sur les plus-values. En effet, le cédant pourrait ne plus être soumis à l'impôt sur le revenu en France dûs aux conventions fiscales internationales.
