Qu’est ce que l’optimisation fiscale ?
L'optimisation fiscale est souvent mal perçue en France et se confond avec l’évasion fiscale. C’est pourquoi, il nous paraît nécessaire de bien distinguer ces deux notions.
L’optimisation fiscale, qui est parfaitement légale, est un ensemble de mécanismes qui permet de réduire les charges fiscales en exploitant les réglementations en vigueur. Les entreprises ou individus utilisent les subtilités ou des incohérences entre plusieurs systèmes fiscaux pour optimiser leur fiscalité.
En revanche, l'évasion fiscale, qui elle est illégale, est un ensemble de pratiques qui consiste à dissimuler des revenus ou des actifs pour échapper au paiement d'impôts. Cette pratique englobe notamment la dissimulation de revenus, l'utilisation de paradis fiscaux et la manipulation des prix d'acquisition.
Pourquoi optimiser sa fiscalité ?
Qu’ils soient personnes morales ou particuliers, les épargnants cherchent à abaisser leur pression fiscale. Ceux qui investissent dans l’immobilier, notamment en SCPI, sont également concernés par cette réduction fiscale puisqu’ils doivent s'acquitter de l’impôt foncier. Pour certains, cette imposition sur les revenus fonciers, liée à la Tranche Marginale d’Imposition (TMI), s'avère assez importante. Elle peut en effet aller jusqu’à 45% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Les loyers dans l’investissement immobilier peuvent être ainsi lourdement amputés.
Plusieurs solutions s’offrent à ceux qui souhaitent réduire leurs charges patrimoniales ou fiscales à travers l’acquisition de parts de SCPI.
Quel régime fiscal choisir lors d’un investissement en SCPI ?
L'investissement en SCPI qui est une Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule qui permet aux épargnants d’investir indirectement dans un portefeuille immobilier. Les loyers perçus par les associés sont considérés comme des revenus locatifs et fiscalisés en tant que tels.
Cet impôt est basé sur la Tranche Marginale d’Imposition qui diffère selon les revenus annuels du foyer fiscal. En 2025, celle-ci sera modifiée afin d'éviter la fiscalité rampante :
- pour les revenus inférieurs à 11.509 euros, l’impôt foncier est de 0%,
- pour les revenus entre 11.510 euros et 29.345 euros, la TMI est de 11%,
- pour les revenus entre 29.346 euros et 83.905 euros, elle est de 30%,
- pour les revenus entre 83.906 euros et 180.471 euros, l’impôt fiscal est de 41%,
- pour des revenus supérieurs à 180.472 euros, l’imposition est de 45%.
Un épargnant imposé sur ses revenus fonciers peut choisir entre 2 régimes d'imposition : Le micro-foncier et le régime réel.
- Le régime d'imposition micro-foncier peut s’appliquer aux investisseurs dont les revenus fonciers annuels bruts ne dépassent pas les 15.000 euros. Celui-ci permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus ce qui a pour effet de n'imposer que 70% de ces derniers. En contrepartie, les épargnants ayant opté pour ce régime ne peuvent pas déduire les charges liées au bien immobilier, tels que les travaux ou les intérêts d'emprunt.
- Le régime d'imposition foncier réel permet, quant à lui, de déduire toutes les charges des revenus fonciers liées à la gestion du bien immobilier, tels que les intérêts d'emprunt, travaux ou charges de copropriété. Ce régime est particulièrement avantageux si les charges foncières dépassent les 30%. Deux formules coexistent dans le cadre de ce régime, à savoir le régime réel simplifié et le régime réel normal. Le régime réel simplifié déduit les charges liées au bien immobilier jusqu'à un plafond défini, bénéficiant d’une gestion simplifiée. Cette formule dépend de la nature du bien immobilier et de son montant. Le régime réel normal permet de déduire la totalité des charges sans plafond mais ne profite pas de gestion simplifiée.
Les épargnants peuvent également contacter France SCPI afin d’être aiguiller dans le choix du régime à adopter en fonction de l'investissement en SCPI. S’ils le souhaitent, ils peuvent effectuer une simulation de SCPI et réaliser un comparatif SCPI avant d’investir en SCPI.
Le Guide des SCPI 2023 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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L’optimisation fiscale SCPI au sein de l’assurance-vie
Le placement immobilier en SCPI peut également être effectué via un contrat d'assurance-vie. Grâce à l’achat d’unités de compte (UC), les épargnants peuvent donc investir dans les SCPI proposées par l'assureur. Cet investissement comporte plusieurs avantages fiscaux. En effet, les parts acquises en UC sont exonérées d’impôts sur les successions avant 70 ans avec un plafond de 152.500 euros par bénéficiaire. Quant aux primes versées après 70 ans, elles le sont dans la limite de 30.500 euros au total.
Les souscripteurs en SCPI au sein de ce contrat bénéficient aussi d’une gestion moins lourde. Après 8 ans, les plus-values sont soumises à une taxation forfaitaire de 7,5% après abattement annuel de 4.600 euros par personne. De plus, grâce à l'hétérogénéité des UC, l’investisseur a la possibilité de diversifier et de gérer son portefeuille selon sa convenance.
L’acquisition de parts de SCPI au sein de l’assurance-vie engendre néanmoins plusieurs inconvénients. Les frais liés à l'enveloppe assurantielle peuvent être relativement élevés et atteindre les 3%. Il n’a par ailleurs pas accès à toutes les SCPI du marché. Seuls quelques véhicules peuvent effectivement être proposés par les assureurs selon les accords avec les sociétés de gestion. Aussi, l’épargnant dispose librement du capital mais peut être assujetti à de lourds frais s'il choisit de procéder au retrait de ses fonds avant un délai de 8 ans.
La défiscalisation grâce aux SCPI européennes
La fiscalité varie entre les différents pays. Certaines SCPI européennes se sont donc spécialisées dans l'acquisition d'actifs en dehors des frontières françaises. Il existe plusieurs avantages fiscaux à agir de la sorte :
- La fiscalité sur les revenus fonciers. En fonction des différents pays, les conventions fiscales diffèrent et le taux d’imposition en dehors de l’Hexagone est souvent moins important. En Allemagne, l’impôt fiscal à la source est de 15,8% tandis que celui de la France est de 30%.
- La fiscalité sur les plus-values. Les bénéfices réalisés après une cession de parts peuvent être exonérés d'impôts après 10 ans de détention.
- L'exonération des prélèvements sociaux. En investissant dans une SCPI européenne, les épargnants peuvent être selon les cas, exonérés des prélèvements sociaux de 17,2%.
Pour les sociétés, il existe un avantage supplémentaire. Toutes les entreprises en France sont en effet soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS) sur les bénéfices. Jusqu’à 42.500 euros de résultat, le taux d’imposition est de 15%. Au-delà, ce dernier est porté à 25%. En investissant dans une SCPI à l’étranger, les personnes morales sont exonérées d’IS sur les revenus.
De plus, pour encourager davantage l'investissement, l'État français a introduit dans le code général des impôts l'article 150-0 B ter, un dispositif qui permet de reporter l'imposition sur les gains obtenus lors des cessions d'actifs.
L’optimisation fiscale en démembrant la pleine propriété
Pour acquérir des parts de SCPI, les épargnants ou les entreprises peuvent investir de manière classique, autrement appelée la pleine propriété. Celle-ci est composée de deux droits biens distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Comme dans tout bien immobilier, il est possible de posséder l'un ou l'autre. C'est ce qui s'appelle le démembrement temporaire.
L’acquisition de parts de SCPI s’effectue donc par défaut en pleine propriété. Mais, investir en démembrement temporaire comporte plusieurs avantages :
- L’investissement dans la nue-propriété permet d’acheter les parts avec une décote de 20% à 40%. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire renonce à percevoir ses revenus. Cette période peut aller de 3 à 20 ans. À l'issue du démembrement, l’investisseur en nue-propriété récupère la pleine propriété de ses parts et commence à percevoir des revenus. Cet investissement est beaucoup utilisé pour les épargnants fortement imposés. En investissant de la sorte, ils récupèrent la pleine propriété et donc les revenus au moment de la retraite, synonyme de TMI moins élevée. Il est également pertinent lorsque l’épargnant est soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L'investissement en nue-propriété sort de la base imposable à l'IFI. Cela permet donc de bénéficier d’une fiscalité plus douce.
- L’investissement en usufruit permet à l’épargnant, pendant toute la durée du démembrement, de percevoir 100% des revenus de la pleine propriété en ayant investi seulement 20 à 40% de sa valeur. Cet investissement est très apprécié par les entreprises car il leur permet de percevoir des revenus sans détenir entièrement des parts de SCPI. De plus, en investissant à crédit, l’épargnant profite de l’effet de levier pour se créer un patrimoine et rembourse ainsi son prêt grâce au revenu trimestriel. Ces revenus peuvent être déduits des bénéfices de la société, profitant ainsi d’une réduction d’impôt.
