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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Coronavirus, est-ce le moment pour investir en SCPI ?

La question est légitime : les épargnants doivent-ils stopper tous leurs projets d'investissement y compris ceux dans les SCPI ? Comment s'est comportée l'immobilier papier dans les précédentes crises ? Et ces périodes de grandes secousses ne sont-elles justement pas un moyen pour les SCPI de prouver leur robustesse face aux marchés volatiles ?

Une nouvelle question se pose depuis l’arrivée du Coronavirus : est-ce le moment pour investir en SCPI. Nombreux sont les épargnants qui se demandent s’ils doivent reporter leur décision d’investissement SCPI. Doivent-ils continuer comme si de rien n’était ou attendre que la crise du Covid-19 et le confinement passent. L’affolement et les retraits massifs dont pâtissent les marchés financiers est-il susceptible de se transmettre au marché des SCPI ? La crise économique prévue aux États-Unis peut-elle causer des désastres en Europe et plus particulièrement sur le marché immobilier ou au contraire le renforcer ?

Selon France SCPI, la réponse se trouve plutôt dans la typologie des actifs. Il n’est pas imaginable de comparer des actions avec un portefeuille d’Immobilier d’entreprise. La différence la plus importante se trouve notamment dans la volatilité. Quand les Bourses effraient par leurs amplitudes de performances, les variations de prix constatés dans les SCPI sont très faibles. Dans le graphique ci-dessous, on observe d’ailleurs les performances annuelles de l’indice du CAC 40 comparées à celles des SCPI sur les 20 dernières années.

Depuis le début des années 2000, les marchés actions ont connu 2 périodes importantes de baisse. Les années 2001 et 2002, durant lesquelles le CAC a perdu respectivement -21,97% et -33,75%. Et l’année 2008 pendant la crise des Subprimes ou l’indice boursier français a vu sa valeur diminuer de -42,68%. Durant ces deux périodes intenses pour les épargnants investis en bourse, la valeur des SCPI n’a que très peu varié. En 2001-2002, la valeur moyenne des SCPI a augmenté de +4,26% et +5,21%. Et pour l’année 2008, elle a corrigé de seulement -5,38%.

De la même manière, lors des périodes de fortes hausses sur les marchés actions, le prix moyen des SCPI ne varie que très peu.

La valorisation de l’immobilier papier n’est donc que très peu influencée par les variations des marchés actions en faisant un actif défensif durant les phases de crise. On dit plus souvent que l’immobilier d’entreprise est un immobilier de rendement et non pas un immobilier de plus-value. Et c’est d’ailleurs l’argument principal pour lequel les investisseurs achètent des parts de SCPI : Le rendement.

Se poser la question de savoir si, avec le contexte de Coronavirus, c’est le bon moment pour investir en SCPI revient à se demander quel est le risque pour les revenus SCPI diminuent ?

En se penchant sur l’historique du Taux de Rendement (TDVM) SCPI depuis 1990, il est assez rassurant de constater que ce dernier a toujours été compris entre 4% et 8%. Malgré des années de fortes baisses sur les marchés financiers et immobiliers, la bande passante dans laquelle se trouve le rendement des SCPI est parfaite pour un investisseur en recherche de revenus.

Avec cette crise du Coronavirus, les SCPI vont-elles délivrer du rendement ?

Nous pourrions facilement apposer l’historique des 30 dernières années sur cette crise en concluant que malgré le Coronavirus, c’est le bon moment pour investir en SCPI. Mais comme les performances passées ne présagent pas de l’avenir, nous préférons vous affirmer que la pierre papier a des moyens de contrer cette baisse potentielle de revenus.

La diversification typologique des SCPI

Certaines typologies d’actifs peuvent souffrir d’un confinement prolongé et donc d’une perte de chiffres d'affaires de la part de leurs locataires. C’est le cas des commerces ou de l'hôtellerie. Un des avantages d’un investissement SCPI est de pouvoir investir sur différentes typologies d’actifs : bureaux, entrepôts logistiques, établissement de services à la personne, etc. Cette diversification typologique est essentielle à une dilution du risque.

La dilution locative des SCPI

L’intérêt d’investir dans une SCPI réside aussi dans le fait que son portefeuille immobilier soit composé d’une multitude d’actifs eux-mêmes loués à plusieurs locataires. Le risque est ainsi dilué et ne repose pas sur un seul locataire qui pourrait demander à étaler les loyers, les renégocier ou même demander à les supprimer durant la période de confinement. Avoir plusieurs locataires dans plusieurs biens permet ainsi de mutualiser le risque pour les associés de la SCPI.

Le report à nouveau (RAN) des SCPI

Les SCPI peuvent à leur discrétion mettre de côté une partie des loyers perçus pour les mettre en réserve. Une sorte de poche faite pour pallier aux imprévus ou à des variations de marchés comme celle que nous pouvons vivre actuellement avec le Covid-19. Cette réserve nommée Report à Nouveau (RAN) va vraisemblablement servir de soupape dans l’année 2020 à venir pour les SCPI qui en disposent. D’où la nécessité d’étudier les SCPI avant chaque investissement et de porter attention à ce fameux indicateur.

Au-delà d’avoir des moyens de contrer des secousses de marché, il existe différentes stratégies d’investissement dans les SCPI. L’achat de part démembrée en fait partie. La pierre papier est un outil d’épargne extrêmement flexible permettant de répondre à la question de savoir , en temps de Coronavirus, sur le moment d’investir en SCPI.

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