L’investissement en SCPI se démocratise et séduit de plus en plus d’épargnants. Ce produit, à la fois accessible et performant, connaît un succès croissant. Fort de cet engouement, le marché de la pierre papier s'est considérablement étoffé, avec désormais plus de 200 SCPI disponibles.
Derrière ces véhicules d’investissement et un lancement inédit de nouvelles SCPI ces dernières années, se pose une interrogation : qui sont les acteurs à l’origine de ces SCPI, les véritables fournisseurs de ce produit d’investissement ?
Les différentes fonctions des sociétés de gestion
Comme pour d’autres produits d’investissement, la SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier est soumise à un cadre réglementaire soumis par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), garante de la protection des épargnants. À ce titre, son administration et la gestion de son patrimoine ne peuvent être confiées qu’à des entités agréées, dotées d’une expertise immobilière et financière reconnue.
Les fournisseurs de SCPI sont donc des sociétés de gestion, qui elles aussi doivent obtenir un agrément de l’AMF pour exercer leur activité. Leurs rôles s’articulent autour de plusieurs missions :
- Créer administrativement et lancer des SCPI, en définissant leur stratégie d'investissement,
- Collecter des fonds auprès des épargnants,
- Investir l'argent collecté,
- Assurer la gestion locative pour le compte des associés,
- Distribuer des dividendes aux associés de SCPI.
De plus en plus nombreuses, les sociétés de gestion présentes sur le marché détiennent des caractéristiques qui leur sont propres. Sur le marché des SCPI, on retrouve différents types d’acteurs aux profils variés allant des plus anciennes aux plus récentes :
Les fournisseurs de SCPI historiques
Les fournisseurs historiques de SCPI de rendement exercent depuis plus de 50 ans et font partie des premiers acteurs à avoir proposé des SCPI aux épargnants.
Parmi les sociétés de gestion les plus anciennes figurent Aestiam. Fondée en 1964, elle est considérée comme un acteur majeur sur le marché de l’investissement immobilier. Aestiam gère aujourd'hui 5 SCPI (Aestiam Agora, Aestiam Horizon, Pierrevenus, Le Patrimoine Foncier et Linaclub) pour un encours total avoisinant 1,4 milliard d'euros. Chacune de ces SCPI possède une stratégie d'acquisition spécifique. Parmi elles, Aestiam Agora, née en mai 2025 de la fusion d'Aestiam Cap'Hébergimmo et de l'ex-Pierre Rendement, se démarque avec une spécialisation dans le secteur du commerce et de l'hôtellerie ; Aestiam Horizon investit, quant à elle, dans des immeubles de bureaux. Pour souscrire à des parts de la SCPI Aestiam Agora, le montant de souscription s’élève à 9.220 euros soit 10 parts dont le prix unitaire est de 922 euros. Quant à la SCPI Aestiam Horizon, les futurs associés doivent débourser au minimum 3.500 euros, correspondant à 10 parts à 350 euros l'unité.
Parmi l’une des plus historiques, Perial AM se démarque particulièrement. Pionnière dans l’investissement en SCPI, elle administre un patrimoine immobilier d'une valeur estimée à environ 7 milliards d'euros. Elle propose plusieurs SCPI de rendement dont Perial Grand Paris et Perial Opportunités Europe, respectivement dédiées à l’immobilier de bureaux et aux actifs diversifiés à l’échelle européenne.
Pour souscrire respectivement à ces véhicules d’investissement, les épargnants doivent débourser pour Perial Grand Paris un montant minimum de 4.580 euros correspondant à 10 parts dont le prix unitaire s’élève à 458 €. La SCPI Perial Opportunités Europe a fait l'objet d'une division de son prix de part en 2026 : celui-ci s'établit désormais à 44 euros environ, contre 880 euros auparavant, et sa distribution est passée d'un rythme trimestriel à un rythme mensuel. Le montant minimum de souscription est ainsi passé de 4.400 euros à 220 euros, soit 5 parts à 44 euros l'unité.
Les fournisseurs de SCPI issues de la gestion bancaire
Les SCPI proposées par des sociétés de gestion peuvent également provenir de filiales, de groupes bancaires ou d'assureurs français. Ces acteurs appartiennent généralement à de grands réseaux, via lesquels leurs produits ont longtemps été distribués en priorité.
C’est notamment le cas d'HSBC REIM, une société de gestion de portefeuille qui a obtenu son agrément AMF en 2008. Elle est reconnue dans le secteur de la finance et propose des SCPI aujourd'hui largement distribuées par des courtiers et conseillers en gestion de patrimoine indépendants, au-delà de son propre réseau bancaire. Elle détient des actifs pour le compte de ses SCPI Elysées Pierre et Elysées Grand Large pour une valeur supérieure à 2 milliards d’euros.
Pour la SCPI Elysées Pierre, le prix de souscription a été abaissé de 660 € à 549 € par part à compter du 3 août 2026 (soit une baisse de 16,82 %), à la suite des expertises réglementaires indépendantes menées à mi-année 2026. Le montant minimum de souscription s'élève désormais à 10.980 euros, correspondant à 20 parts.
Les fournisseurs de SCPI récentes
Les fournisseurs récents de SCPI sont des sociétés de gestion qui cumulent déjà des compétences sur les sujets immobiliers. Elles sont généralement plus petites que celles précédemment présentées mais sont entièrement indépendantes. Parmi les fournisseurs de SCPI figurent Elevation Capital Partners. Agréée en 2015 par l'AMF (numéro d'agrément GP-15000006, obtenu le 25 février 2015), cette société de gestion cible, pour sa SCPI Elevation Tertiom, des actifs situés dans les territoires d'outre-mer, une zone encore peu exploitée par les autres SCPI de rendement.
La société de gestion Theoreim est également un fournisseur de SCPI à citer. Fondée en 2020, elle lance en 2022 la SCPI LOG IN. Pour le compte de ce fonds immobilier, elle détient des actifs dédiés à la logistique situés uniquement à l'étranger, notamment en Espagne, au Royaume-Uni, en Italie, en Allemagne et en Pologne. Cette stratégie en dehors de l’Hexagone permet de diversifier géographiquement son portefeuille tout en s’exposant à des marchés dynamiques et porteurs.
Avant d’investir en SCPI, les épargnants doivent prendre en compte l’ensemble des informations relatives à ces fonds immobiliers sur le site de France SCPI afin de bien comprendre les caractéristiques et les risques associés à ces véhicules. L'investissement en SCPI peut se faire de plusieurs manières : au comptant, à crédit, en démembrement de propriété ou dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Il est également essentiel d'examiner les principaux indicateurs de performance comme le taux de distribution (TD). Bien qu'il puisse s'avérer attractif, il est important de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Diplômée d'une Licence en Psychologie à l'université de Paris-Nanterre, Manon se destine à être journaliste. Après une expérience de communication interne notamment au sein de la Collectivité Territoriale de la ville de Nanterre, elle rejoint France SCPI en tant que...
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