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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI

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Pourquoi investir en SCPI via une holding à l’IS ?

Acquérir des parts de SCPI à travers une holding à l'IS comporte de nombreux avantages tels qu'un avantage fiscal, une diversification des investissements et une protection du patrimoine. Il comporte néanmoins des inconvénients comme la non-garantie du rendement, le risque de liquidité des parts de SCPI et la double imposition sur les dividendes.

Qu’est-ce qu’une holding ? Définition

Une holding ou une société de portefeuille est une entreprise à la tête de plusieurs sociétés plus communément appelées des filiales et détenues par parts sociales ou actions. Une holding possède généralement plusieurs associés ou actionnaires.

Il existe deux types de sociétés de holding tels que :

  • La holding passive : aussi appelée holding de gestion. Il s’agit d’une société qui détient des parts ou des actions de sa ou ses filiales, mais qui n'intervient pas dans la gestion quotidienne ou les décisions opérationnelles. La holding passive agit uniquement comme un simple associé de ses sociétés sans employer de salariés.
  • La holding active ou holding d’animation : est une société exerçant un contrôle sur les actions ou les parts des entreprises qu’elle dirige en s’occupant de leur gestion et en s'impliquant dans ses filiales. Cette holding peut donc proposer à ses filiales, de nombreux services administratifs, financiers, comptables, immobiliers ou juridiques. Contrairement à une holding passive, la holding active bénéficie d’avantages fiscaux comme la réduction d’impôt liée à l’entrée au capital de sociétés non cotées comme les Petites et Moyennes Entreprises (PME). Cette réduction d’impôt peut s’effectuer selon trois conditions : La holding doit être classée comme une PME, avoir été créée depuis au moins 1 an et exercer un contrôle sur une filiale durant cette période.

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Fonctionnement d’une holding à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Structure juridique et formation

Une holding n’est pas limitée à un type spécifique de structure. Celle-ci peut en effet adopter différentes formes juridiques telles qu’une Société par Actions Simplifiées (SAS), ou une Société Civile Immobilière (SCI).

Une Société par Actions Simplifiée est une entreprise commerciale qui possède au moins deux associés. Ces derniers bénéficient d’une grande liberté dans sa gestion. Elle peut exercer une activité commerciale ou immobilière. Une holding SAS est dirigée par un Président qui la représente et soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) prélevé sur le résultat.

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société dont l’objet réside dans l’acquisition, la vente, la location ou la transmission d’un patrimoine. Tout comme les autres types de holding, une SCI détient des parts sociales dans d’autres sociétés filiales qui sont généralement elles-mêmes des Sociétés Civiles Immobilières. Il existe plusieurs types de holding SCI :

  • Holding SCI Familiale : Il s’agit, comme son nom l’indique, d’une société dont les associés appartiennent à une même famille. Ces derniers détiennent un patrimoine immobilier et s’occupent de sa gestion dans l’entreprise familiale. Ce patrimoine peut être composé d’actions de sociétés ou d’investissements immobiliers comme des immeubles ou des terrains.
  • Holding SCI de Rachat ou une Holding SCI de reprise : Une Société Civile Immobilière réalise l’acquisition, le rachat de plusieurs sociétés ou de plusieurs biens immobiliers. Elle emprunte de l’argent à la holding et cette dernière est remboursée en fonction des bénéfices que la SCI aura généré grâce au rachat du bien immobilier.
  • Holding SCI Financière : Elle acquiert et gère les parts détenues par les associés dans différentes Sociétés Civiles Immobilières. La holding SCI Financière assure la gestion des liquidités au sein des SCI permettant ainsi une utilisation judicieuse des ressources financières et une meilleure gestion de leur trésorerie.

Qu’est-ce qu’une SCPI ? Définition et Fonctionnement

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société qui détient un portefeuille diversifié composé de biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, etc.) situés en France ou à l’étranger. Investir dans des parts de SCPI permet aux épargnants de devenir associés de ces véhicules et de percevoir des revenus complémentaires issus des loyers qui leur sont versés sous la forme de dividendes trimestriellement ou mensuellement. Les modalités de souscription sont variées offrant une grande flexibilité. Les épargnants souhaitant investir dans des parts de SCPI peuvent souscrire de plusieurs manières : à crédit, au comptant, en démembrement de propriété ou dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Les avantages d’investir en SCPI

Les SCPI se distinguent par plusieurs avantages pour les épargnants intéressés par ce type d’investissement notamment son accessibilité. Ce premier critère est un atout majeur. L’acquisition de parts de SCPI n’est pas réservée qu’aux personnes fortunées. En effet, il est possible d’investir dans la pierre papier à partir de 200 euros, rendant les SCPI accessibles à un large public. A titre d’exemple, le prix de souscription pour la SCPI Novaxia Neo s’élève à 187 euros par part.

Les SCPI sont également réputées pour leur potentiel de rendement attractif. En moyenne, elles ont servi un Taux de Distribution à 4,52% en 2023, témoignant de la performance de ce véhicule.

L’absence de gestion immobilière est également un point fort de la SCPI. Les épargnants ne se préoccupent pas de la gestion locative ou des éventuels travaux de rénovation puisque c’est la société de gestion à l’origine de la SCPI qui effectue toutes ces tâches.

Enfin, l’investissement en SCPI nécessite un cadre réglementé strict assuré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette dernière délivre un agrément aux sociétés de gestion pour administrer les SCPI et veille à la conformité des informations transmises aux épargnants, garantissant ainsi la sécurité et la transparence de l’investissement des parts.

Pourquoi investir en SCPI via une holding à l’IS - Les avantages

Avantage fiscal

Sur le plan fiscal, une holding soumise à l’Impôt sur les Sociétés offre plusieurs bénéfices selon le régime qui peut être le régime mère-fille ou le régime de l’intégration fiscale.

Le régime mère-fille est une option fiscale qui permet à la holding de bénéficier de la réduction d’impôt sur les dividendes provenant des filiales versées à la holding ou de compenser les pertes financières de ces filiales. Pour bénéficier de ce régime, la holding et ses sociétés-filles doivent obligatoirement être soumises à l’IS. La holding est par ailleurs tenue de posséder au moins 5% du capital de chaque filiale. Le régime mère-fille permet également à la holding d’être exonérée de 95% sur les dividendes que la holding perçoit de ses sociétés ainsi que d’éviter la double imposition des bénéfices au sein du groupe.

Dans le cadre d’une intégration fiscale, la holding doit posséder 95% des parts de chaque filiale et unifier tous les résultats financiers de toutes ses filiales. Il est par ailleurs possible de les soumettre à l'imposition, permettant ainsi d’équilibrer les profits et les pertes. En conséquence, cela peut diminuer l'IS global en réduisant les bénéfices imposables, voire en transformant les bénéfices en déficits.

Ainsi, la détention de parts via une holding permet, selon le régime, de réduire l'impôt sur les revenus générés par ses parts. Lorsqu’elle perçoit des dividendes des SCPI, elle est imposée sur ses revenus au taux réduit d’IS de 15%, jusqu’à la limite de 38 000 euros de bénéfices.

Diversification des investissements

L’acquisition de parts de SCPI par l’intermédiaire d’une holding soumise à l’IS, contribue à diversifier ses investissements en accédant à un large éventail de biens immobiliers professionnels localisés en France et à l’étranger. Cela contribue ainsi à la diversification du portefeuille de la holding. Cette diversification du patrimoine immobilier présente plusieurs avantages tels que :

  • La diminution des risques : la diversification des biens immobiliers appartenant à une SCPI permet à la holding de ne pas dépendre de la performance d’un seul actif. Ainsi, dans l’hypothèse où l’un des secteurs immobiliers présenterait des difficultés, les rendements issus des autres secteurs permettraient de compenser les éventuels déficits, ainsi que de stabiliser les revenus et la valeur du portefeuille immobilier global.
  • Accès à des marchés variés : Les SCPI possèdent un portefeuille immobilier composé de biens immobiliers professionnels qui seraient inaccessibles ou difficiles à gérer pour un investisseur à titre personnel. Investir dans des parts de SCPI via une holding assujettie à l’Impôt sur les Sociétés permet à cette dernière de bénéficier de rendements attractifs sur le long terme.
  • Gestion simplifiée : La gestion des parts de SCPI est déléguée aux sociétés de gestion qui prennent en charge l’acquisition, la location et la cession des actifs immobiliers. Cela permet à la holding de bénéficier d’une expertise en gestion immobilière sans avoir à subir les contraintes dans la gestion de ses biens.

Protection et Structuration du Patrimoine

Une holding à l’IS offre à ses dirigeants, un moyen efficace de préserver leur patrimoine immobilier personnel des dettes et risques d’investissement. Cette structure permet une distinction claire des actifs personnels et ceux de la holding. En cas de difficultés financières pour l’une des filiales de la holding, les actifs personnels seront protégés.

Les inconvénients d’investir dans des parts de SCPI via une holding à l’IS

L’investissement dans des parts de SCPI à travers une holding à l’IS présentent des avantages mais également des inconvénients tels que :

  • La non-garantie du rendement : Comme tout investissement dans l’immobilier locatif, acquérir des parts de SCPI comporte des risques comme l’absence de garantie du rendement. En effet, la rentabilité de l’investissement dans la pierre papier dépend des loyers versés par les locataires. Si certains actifs immobiliers de la SCPI ne sont pas loués, cela entraînera une baisse de rentabilité. Les revenus perçus par l’investisseur seront affectés.
  • Le risque de liquidité des parts de SCPI : Lorsqu’une holding soumise à l’IS souhaite vendre des parts de SCPI, elle est contrainte d’attendre pendant un certain temps avant de percevoir des revenus provenant de la vente.
  • La double imposition sur les dividendes : Lorsque la holding réalise des bénéfices, elle est soumise à l’Impôt sur les Sociétés. Elle les distribue à ses associés qui doivent les déclarer comme revenus personnels.

L’usufruit temporaire : une stratégie pour investir en SCPI à travers une holding à l’IS

Pour placer sa trésorerie, la société holding peut investir en SCPI grâce au démembrement de propriété via l’usufruit temporaire.

Pour comprendre son fonctionnement, il est important de noter que la pleine propriété d’un bien se divise en deux droits : l’usufruit et la nue propriété. L’usufruitier peut disposer du bien immobilier comme bon lui semble en l’occupant ou en le vendant. Il peut également le louer pour en percevoir des revenus réguliers pendant toute la durée du démembrement. Quant au nu-propriétaire, il pourra disposer du bien en pleine propriété à l’extinction du droit d’usufruit. Ce principe est applicable dans le cadre d’un investissement en SCPI via une holding à l’IS. Le démembrement de propriété en usufruit temporaire permet en effet aux dirigeants de valoriser leur trésorerie à long terme. Il donne également la possibilité de réduire les impôts de l’entreprise en répartissant la somme investie sur plusieurs années. Vous pouvez consulter l’article sur l'investissement SCPI via l’usufruit.

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Manon Sun
Article écrit par Manon SUN Rédactrice Web Linkedin

Diplômée d'une Licence en Psychologie à l'université de Paris-Nanterre, Manon se destine à être journaliste. Après une expérience de communication interne notamment au sein de la Collectivité Territoriale de la ville de Nanterre, elle rejoint France SCPI en tant que...

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Questions fréquentes

Une holding est une entité qui possède des titres ou participations dans plusieurs entreprises appelées filiales. Elle peut être placée en deux catégories : la holding passive, qui détient des participations sans intervenir activement dans la gestion, et la holding active, qui exerce un contrôle et offre divers services à ses filiales.
Le régime mère-fille permet à une holding de bénéficier d'une réduction d'impôt sur les dividendes reçus de ses filiales et de compenser leurs pertes, à condition que la holding et ses filiales soient soumises à l'IS et que la holding détienne au moins 5% des capitaux de ses filiales. Ce régime permet aussi une exonération de 95% sur les dividendes perçus et évite la double imposition au sein du groupe.
Une SCPI est une société qui détient et gère un portefeuille immobilier composé de biens professionnels offrant aux investisseurs la possibilité de détenir des parts et de recevoir des revenus locatifs, distribués régulièrement sous forme de dividendes.
Une holding à l’IS adopte une stratégie pour investir en SCPI telles que le démembrement de propriété en usufruit temporaire, qui permet un amortissement fiscal.
Investir via une holding à l'IS présente plusieurs inconvénients à prendre en compte comme la non-garantie du rendement, le risque de liquidité et la double imposition sur les dividendes.

Quelques questions fréquentes