L’investissement concerne tous types de personnes, qu'elles soient physiques ou morales. Si les épargnants se tournent davantage vers un placement en direct, les entreprises cherchent, quant à elles, à optimiser leur trésorerie. Ces dernières peuvent, en effet, être amenées à traîner de la trésorerie au cours de leur activité. Une partie de cette réserve est nécessaire au fonctionnement de l'entreprise et au financement de ses projets, mais les excédents peuvent parfois dormir sur le compte de la société pendant plusieurs années.
Plutôt que d’investir dans l’immobilier en direct, placement coûteux qui demande un sens de gestion à toute épreuve, certaines sociétés investissent dans des parts de SCPI via une holding à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Mais contrairement à un placement en direct, investir via une holding présente quelques particularités.
De plus, la holding offre aussi à ses dirigeants un moyen efficace de préserver leur patrimoine immobilier personnel des dettes et risques d’investissement. Cette structure permet ainsi de distinguer clairement les actifs personnels de ceux de la holding. En cas de difficultés financières pour l’une des filiales de la holding, les actifs personnels seront protégés.
Comment investir en SCPI via une holding à l’IS ?
L’investissement en SCPI via une holding à l’IS se réalise, non pas par le dirigeant de l’entreprise mais par la société elle-même en tant que personne morale. Cette société devient alors associée de la SCPI. Celle-ci sélectionne une ou plusieurs SCPI et mobilise sa trésorerie pour acquérir des parts.
Une fois les parts acquises, les revenus générés par la SCPI sont directement versés sur le compte de la holding après le délai de jouissance. Ces dividendes peuvent être conservés ou servir à financer de nouveaux investissements. L'objectif étant de faire travailler les capitaux disponibles au sein de la société et de développer progressivement le patrimoine.
Quelle fiscalité pour les revenus de SCPI dans une holding à l’IS ?
Contrairement à une détention en direct, dans laquelle l’épargnant est soumis à son impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, c'est la holding, en qualité d'associée de la SCPI, qui est imposée sur la quote-part de résultat qui lui revient. Le taux normal de l'impôt sur les sociétés s'élève à 25%. Sous certaines conditions, des entreprises de type Petites et Moyennes Entreprises (PME) peuvent toutefois bénéficier d'un taux réduit de 15% sur les premiers 42.500 euros de bénéfices. Au-delà, le taux de 25% s'applique.
La fiscalité constitue donc l'un des premiers intérêts de l'investissement en SCPI via une holding. Cette fiscalité peut notamment trouver son intérêt chez les investisseurs soumis aux Tranches Marginales d’Impositions (TMI) les plus élevées de l'impôt sur le revenu. En détention directe, les revenus fonciers de source française peuvent supporter l'impôt sur le revenu auquel viennent s'ajouter les prélèvements sociaux. Avec une holding à l'IS, les revenus restent dans la société et suivent la fiscalité qui lui est appliquée.
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Le régime mère-fille, oui, c’est possible en SCPI
La fiscalité d’une holding peut aller plus loin grâce aux filiales. C’est ici qu’intervient le régime mère-fille, un dispositif destiné à limiter la double imposition des bénéfices qui remontent d’une filiale vers sa société mère. Ce régime ne s’applique pas directement aux SCPI mais peut entrer en vigueur dans le cadre où les SCPI sont détenues par des filiales.
En effet, une filiale réalise des bénéfices et s’acquitte de l’impôt sur les sociétés. Lorsqu’elle décide ensuite d’en distribuer une partie à la holding sous forme de dividendes, sans dispositif particulier, ces sommes peuvent être imposées une nouvelle fois au niveau de la holding. C’est précisément ce que cherche à limiter le régime mère-fille : sous réserve de respecter les conditions requises, 95% des dividendes reçus par la holding sont exonérés de l’IS. Seule une quote-part de frais et charges de 5% des revenus reste comprise dans son résultat imposable. C’est uniquement à ce stade, entre la filiale et la holding, que le régime mère-fille s’applique.
Car, ce mécanisme ne s’applique pas lorsque la holding détient directement des parts de SCPI. Comme évoqué précédemment, elle est imposée sur la quote-part de résultat de la SCPI qui lui revient. Ces sommes ne correspondent donc pas à des dividendes versés par une filiale et ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de 95%.
De ce fait, la SCPI peut s’intégrer dans un montage bénéficiant du régime mère-fille, mais de manière indirecte : les revenus de la SCPI restent soumis à l’impôt au niveau de la société qui détient les parts ; c’est la remontée ultérieure des dividendes de la filiale vers la holding qui bénéficie dudit dispositif.
Investissement en SCPI via une holding vs l’investissement dans les SCPI européennes ?
Le régime mère-fille montre que la structure d’une holding peut offrir plusieurs leviers pour organiser et réinvestir sa trésorerie. Mais lorsqu’il s’agit de comparer la fiscalité d’un investissement en SCPI via une holding avec celle d’une détention en direct, les SCPI européennes viennent nuancer cet avantage. Lorsqu'un actif se situe à l'étranger, les règles de territorialité et les conventions fiscales internationales entrent en jeu. Le traitement fiscal dépend donc du pays dans lequel se trouve le bien. Or, la détention en direct de SCPI européennes bénéficie, elle aussi, d'une fiscalité spécifique destinée à éviter une double imposition, à près de 20%.
L'écart fiscal entre une détention personnelle et via une holding se réduit donc. La holding à l'IS n'est ainsi pas systématiquement la solution la plus avantageuse sur le seul terrain de la fiscalité. Son intérêt se déplace alors vers un autre objectif : la capitalisation. Lorsque la trésorerie est déjà présente dans la société et que celle-ci n’est pas forcément nécessaire, la holding permet de conserver les sommes dans la structure pour les mettre en réserve ou les réinvestir.
Le démembrement temporaire : une stratégie pour investir en SCPI à travers une holding
Pour placer sa trésorerie, une holding peut également investir en SCPI à travers le démembrement temporaire de propriété. Cette solution consiste à séparer, pendant une durée déterminée, la pleine propriété des parts entre deux droits : l’usufruit et la nue-propriété.
La nue-propriété s’inscrit directement dans cette approche de capitalisation. La holding acquiert les parts avec une décote, mais renonce à percevoir les revenus de la SCPI pendant toute la durée du démembrement. La trésorerie investie n’a donc pas vocation à produire immédiatement des revenus. À l’issue de la période prévue, la holding récupère automatiquement la pleine propriété des parts et commence à percevoir les distributions.
L’usufruit répond quant à lui à une stratégie différente, tournée vers le rendement. La holding acquiert uniquement le droit de percevoir les revenus de la SCPI. Elle bénéficie ainsi des distributions pendant toute la période du démembrement, mais ne conserve pas les parts à son terme puisque son droit s’éteint. Pour une société soumise à l’IS, cet usufruit temporaire peut également, sous certaines conditions, être amorti sur sa durée.
Pour une holding à l’IS, l’acquisition de l’usufruit temporaire permet de transformer une partie de sa trésorerie disponible en revenus pendant une durée déterminée. L’opération présente également un intérêt comptable et fiscal. L’usufruit temporaire étant inscrit à l’actif de la société pour une durée limitée, sa valeur peut en principe être amortie sur la durée du démembrement. Cet amortissement constitue une charge venant diminuer le résultat imposable de la holding, tandis que les revenus issus des SCPI restent soumis à la fiscalité applicable à la société. Pour approfondir son fonctionnement, vous pouvez consulter notre article consacré à l’investissement en SCPI en démembrement temporaire.
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Récemment diplômée d'une licence de management international, elle débute sa carrière de journaliste chez France SCPI en tant que Rédactrice Web SEO.
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