Qu’est-ce que le crowdfunding ?
Le crowdfunding est une méthode de financement participatif, aussi appelée levée de fonds, dont l’objectif est de récolter des capitaux pour financer des projets immobiliers ou entrepreneuriaux. Cette collecte s’effectue par le biais d’une plateforme digitale qui met en relation des épargnants et des porteurs de projets.
Littéralement traduit par “financement par la foule”, le crowdfunding est arrivé en France à travers l’industrie musicale pour aider les artistes dans la production d’albums. L’essor du web dans les années 2000 a permis à de nombreuses plateformes de crowdfunding digitales de voir le jour et de proposer le financement de projets en tout genre, en particulier dans l’immobilier.
Quelles sont les différentes formes de crowdfunding ?
Le crowdfunding peut prendre plusieurs formes selon la nature du projet financé et le niveau d’engagement recherché par les investisseurs. Lors de la création d’une campagne de financement participatif, le porteur de projet peut mobiliser l’épargne du public à travers différents mécanismes.
Le financement par emprunt : le crowdlending
Parmi les différentes formes de crowdfunding, le crowdlending est celui qui se rapproche le plus d’un emprunt bancaire traditionnel. La différence principale réside dans l’origine des fonds, apportés par des investisseurs particuliers et non par un établissement bancaire.
Le porteur de projet, qu’il soit un particulier ou une entreprise, sollicite les investisseurs pour obtenir un prêt en contrepartie d’intérêts versés au terme du projet. Ce type de crowdfunding est notamment utilisé pour des projets immobiliers.
La donation avec ou sans contrepartie
Pour d’autres projets, notamment les actions humanitaires, le crowdfunding peut aussi prendre la forme d’un don. C’est la méthode de financement participatif la plus ancienne. Les épargnants participent volontiers à un projet qui leur tient à cœur sans nécessairement attendre une gratification. Certains particuliers à l’initiative de projets peuvent proposer une contrepartie : il peut s’agir par exemple d’un déjeuner offert pour la participation à la création d’un restaurant.
L’investissement au capital : le crowd equity
La dernière méthode de financement consiste à investir dans une entreprise en contrepartie d’une ou plusieurs parts du capital. N’importe quel épargnant peut donc investir son épargne dans les actions d’une société.
Ce mode de financement, à l’inverse des précédents, permet aux entreprises de lever jusqu’à un million d’euros auprès du public. Il s’adresse à des investisseurs acceptant un niveau de risque élevé
Quel est le principe du crowdfunding immobilier ?
Certaines plateformes digitales se sont spécialisées dans le crowdfunding immobilier. Celles-ci sélectionnent des opportunités fiables et rentables pour les proposer en ligne aux épargnants. Les personnes physiques ou morales peuvent alors choisir le projet auquel elles souhaitent participer, souvent sous forme de crowdlending. Les fonds alloués sont ensuite transmis au porteur du projet pour mener à bien son programme. À l'issue de ce dernier, le porteur du projet reverse les sommes empruntées aux épargnants avec des intérêts et éventuellement, une plus-value immobilière en cas de cession.
Quels sont les avantages d’un investissement dans le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est un placement apprécié par les investisseurs car il permet de bénéficier d’un triple avantage:
- Le rendement élevé : même si celui-ci est loin d’être garanti, le crowdfunding peut s’avérer être un placement très rentable. En seulement quelques mois, l’investisseur peut obtenir 7 à 12% de rendement.
- Choisir de soutenir un projet immobilier : le crowdfunding permet aux épargnants de contribuer au développement d’une région, d’un secteur d’activité, etc. en fonction de leurs propres convictions.
- Un avantage fiscal : dans les cas où le contributeur d’un projet subit des pertes, il peut les déduire des intérêts des autres prêts contractés pendant les 5 prochaines années.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Comme pour tout placement dans l’immobilier, participer à une campagne de crowdfunding implique des risques à prendre en compte avant d’investir :
- Le rendement : même si les plateformes de crowdfunding sélectionnent des projets en mesure de s’accomplir, il n’y a aucune garantie d’obtenir le rendement annoncé en début de campagne à la date fixée. Dans l’immobilier, de nombreux facteurs peuvent compromettre ou ralentir la construction d’un bien.
- La liquidité : dans le cadre d’un investissement au capital (crowdequity), rien ne garantit à l'investisseur la revente de ses parts puisqu’il n’existe pas de marché secondaire organisé à ce jour. Il faut considérer qu’il est impossible de revendre ses parts pendant toute la durée du projet (généralement de 6 à 36 mois).
- Le capital : au même titre que le rendement, il n’existe aucune garantie sur les sommes engagées. À ce jour, certains projets affichent des retards importants à tel point que les investisseurs ne reverront probablement pas le capital investi.
Quelle est la fiscalité du crowdfunding immobilier ?
Un placement en crowdfunding immobilier peut générer plusieurs types de revenus :
- Des intérêts,
- Des dividendes
- Éventuellement des plus-values.
L'administration française considère le crowdfunding comme un investissement dans l’économie réelle et applique par conséquent une fiscalité allégée. Par défaut, tous les revenus se voient appliquer le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30%. Ce dernier se compose de :
- L’impôt sur le revenu (12,8%),
- Les prélèvements sociaux (17,2%).
Pour les épargnants dont le Taux Marginale d’Imposition (TMI) est égale à 0 ou 11%, il est possible d’opter pour le barème de l’imposition progressif. Dans le cas d’un investissement au capital, l’épargnant bénéficie d’un abattement de 40% sur la base imposable et de 6,8% sur la base imposable de la CSG. Les plus-values sur les cessions de titres sont, elles, imposées en fonction de la durée de détention :
- Moins de deux ans de détention : aucun abattement n’est applicable,
- Entre 2 et 8 ans de détention : 50% d’abattement applicable sur la base imposable des plus-values,
- Au-delà de 8 ans de détention : 65% d’abattement applicable sur la base imposable des plus-values.
Crowdfunding immobilier ou SCPI ?
En plus du crowdfunding immobilier, d’autres placements permettent d’investir dans la pierre de façon indirecte, notamment la SCPI. Voici plusieurs critères permettant de comparer objectivement ces deux types d’investissement :
La dilution du risque
Un projet de crowfunding immobilier peut concerner la construction, la rénovation ou la transformation d’un seul actif. Ces objectifs impliquent des processus de longue durée et le promoteur immobilier n’est pas à l’abri d’aléas empêchant le projet (non-obtention du permis de construction par exemple). Concrètement, l’investissement ne repose que sur un seul projet et donc un seul actif. À l’inverse, le portefeuille d’une SCPI de rendement est composé de plusieurs actifs comptant chacun plusieurs locataires. Par conséquent, la dilution du risque est plus importante dans le cas d’un investissement en SCPI.
La patrimoine immobilier
Dans le cadre d’un projet de crowfunding, l’épargnant investit sur un bien immobilier encore non existant qui n’a pour l’instant servi aucun revenu. Il n’y a donc aucune certitude que le rendement soit au rendez-vous. À contrario, même si les rendements passés ne préjugent pas de l’avenir, une SCPI s’appuie sur des biens immobiliers tangibles avec des baux établis sur plusieurs années permettant de projeter un objectif de taux de distribution.
Le rendement
Le rendement est l’indicateur privilégié par les épargnants lorsqu’il s’agit de placer leurs économies. Et en effet, le rendement moyen du crowdfunding immobilier est nettement supérieur à celui des SCPI : 10% contre 4,52% en 2023.
Le couple rendement risque
Bien que le rendement du crowdfunding immobilier soit plus supérieur à celui des SCPI, il est important de rappeler que chaque placement implique la prise en considération du couple rendement risque. En pratique, tout rendement élevé suggère des risques conséquents sur le capital investi. L’absence de garantie et le manque de recul vis-à-vis du crowdfunding immobilier en font un placement plus qu’incertain. Rappelons également que depuis leur création, les SCPI affichent un rendement moyen compris entre 4 et 8% par an ces 30 dernières années. Le crowdfunding, considéré comme plus risqué, possède quant à lui un historique plus modeste de 15 ans.
Comparatif crowdfunding immobilier et SCPI
Pour conclure, retrouvez un tableau récapitulatif pour comparer le crowdfunding immobilier et la SCPI :
| CROWDFUNDING IMMOBILIER | SCPI | |
| La dilution du risque | L’investisseur mise exclusivement sur la réussite d’un projet : le risque n’est pas dilué | Le risque est dilué sur plusieurs actifs immobiliers au sein d’un portefeuille |
| Le patrimoine immobilier | L’investissement repose sur un seul actif non-existant : le rendement n’est pas une certitude | Le rendement repose sur des biens existants dont les baux permettent d’anticiper les revenus |
| Le rendement | 10% en moyenne en 2023 | 4,52% en moyenne en 2023 |
| La fiscalité | Les revenus générés par le crowdfunding sont imposés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% | La Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et les prélèvements sociaux (17,2%) sont appliqués aux revenus fonciers : en savoir plus sur la fiscalité des revenus SCPI |
