Avec l'allongement de l'espérance de vie et le vieillissement rapide de la population française, les EHPAD occupent une place de plus en plus centrale dans le paysage médico-social. Ces structures répondent, en effet, à un besoin sociétal croissant.
Depuis des années, l’implantation de ces biens immobiliers se multiplie en France avec des besoins médicaux toujours plus personnalisés. Alors que le taux de natalité s'amenuise, le vieillissement de la population, lui, s’accentue, au point que la part des retraités prend de plus en plus de poids. Passé un certain âge, ces personnes peuvent rencontrer des problèmes de santé récurrents, les rendant ainsi dépendantes. Si le secteur médico-social enregistre une demande croissante, celui-ci se retrouve de fait au centre des discussions pour les placements immobiliers. Ce contexte démographique a donc renforcé l’attrait des fonds d’investissement pour cette classe d’actifs, y voyant là des opportunités immobilières.
Qu’est ce qu’un EHPAD ?
L’acronyme EHPAD signifie Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Comme son appellation l’indique, cette gamme d’actifs concerne des infrastructures destinées aux personnes ayant besoin de soins quotidiens. Ce type de biens immobiliers concerne un large panel d'actifs et inclut également des :
- maisons de retraite,
- résidences pour seniors,
- centres de soins médicaux,
- logements pour personnes seniores.
Qu’ils soient publics ou privés, ces établissements sont encadrés conjointement par les conseils départementaux et les agences régionales de santé (ARS). A la fin de l’année 2024, le Fichier National des Établissements Sanitaires et Sociaux (FINESS) recensait 595.431 lits regroupés dans plus de 7.280 centres. Bien que nombreux, ceux-ci restent inégalement répartis sur le territoire français en raison de déséquilibres régionaux.
Le taux d’équipement varie, en effet, selon les besoins et le financement de ces territoires. Certaines régions, comme l’Île-de-France et le PACA, sont en dessous de la moyenne, tandis que le nombre de centres en Bretagne ou dans le Pays de la Loire sont supérieurs de 12%. Favorisés par leur localisation rurale, les immeubles installés en dehors de la capitale offrent, en effet, plus de places et davantage de chambres pour les patients. Éloigné de la concurrence parisienne, les locataires peuvent également bénéficier d’un bail d’exploitation de plus longue durée, ce qui renforce leur stabilité sur le territoire. Les fonds d’investissement, dont les SCPI, enregistrent donc une entrée stable de revenus locatifs.
Pourquoi investir dans une SCPI EHPAD ?
L’investissement dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) EHPAD permet de diversifier son patrimoine immobilier en misant sur une tendance démographique forte et pérenne : le vieillissement de la population. Selon l’INSEE, la part des personnes seniors de plus de 65 ans dans la population française a augmenté de près de 5 points en 20 ans et s’établit à 20,5%. En 2070, elle devrait même atteindre plus de 28%. Cette augmentation s’explique par l’amélioration de l’espérance de vie et le vieillissement de la « génération baby-boom ».
En parallèle, le ministère des solidarités et de la santé anticipe une augmentation du nombre de personnes dépendantes dans les prochaines années. De 1,3 million en 2024, il pourrait doubler en 2030. En conséquence, le besoin de créer de nouvelles chambres dans les centres médicaux devrait également augmenter. Le ministère de la santé estime qu’il faudrait 108.000 nouvelles chambres dans les dix prochaines années. La thématique du vieillissement de la santé repose donc sur une tendance démographique forte, qui plus est décorrélée des autres cycles économiques du pays. De plus, l’investissement en EHPAD à travers les parts de SCPI permet de lutter contre l’isolement social. Une démarche que certaines SCPI de santé ont d’ailleurs intégré dans leur politique d’investissement RSE (Responsabilité sociétale des entreprises).
Outre l’aspect responsable, l’investissement en EHPAD offre des perspectives de rendement intéressantes. Ces véhicules, bien que leur taux de distribution soit modeste, offrent une certaine sécurité. En effet, les locataires signent généralement des baux longs. Tout comme les autres SCPI, celles issues de ce secteur sont accessibles à partir d’une centaine d’euros uniquement, rendant cet investissement accessible à toutes les bourses.
Comment investir sur une SCPI EHPAD ?
Porteurs de l’économie, les EHPAD sont ouverts à diverses sortes d’investissements, qui concernent notamment les SCPI de santé. Ces fonds d’investissement thématiques détiennent, en plus des EHPAD, des immeubles, tels que des cliniques, des murs de pharmacie ou de laboratoires, leur permettant d’étaler leur portefeuille sur plusieurs immeubles.
Cette diversification d’actifs immobiliers leur permet de lisser le risque locatif et de générer des revenus, redistribués aux associés sous forme de dividendes. Grâce au développement des SCPI spécialisées dans le domaine médical, l'investissement sur les résidences médicales des EHPAD s’est démocratisé. Portées par un secteur en pleine croissance, les quatre principales SCPI spécialisées dans les EHPAD ont servi des rendements corrects au titre de l’année 2024, soit une moyenne de 4,73%. Pour investir sur ce secteur, deux manières se présentent l'investissement direct et indirect.
L’achat de SCPI EHPAD de manière directe
L’investissement peut se faire directement auprès du gestionnaire, c'est-à-dire la société de gestion en charge de la SCPI de santé. Généralement, l’investissement SCPI en direct se réalise à travers un distributeur externe, qui a une expertise et un avis sur l’ensemble du marché de la SCPI. Cela peut être une banque ou une plateforme de distribution comme France SCPI.
Ce placement immobilier peut se réaliser au comptant ou à crédit. En ayant recours à l’emprunt, l’investisseur peut donc placer des sommes plus importantes, tout en percevant des revenus, chaque mois ou chaque trimestre selon le modèle de distribution de la SCPI. Il profite ainsi de l’effet de levier, qui permet de rembourser les mensualités du crédit avec ces loyers, alléguant ainsi le poids de l’emprunt.
Toutefois, l’achat de parts de SCPI en direct se heurte à une forte fiscalité sur les revenus. Ceux-ci sont en effet, taxés selon la tranche marginale d’imposition (TMI) des investisseurs, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux. Du fait de leurs hauts revenus, certains investisseurs vont donc être taxés sur près de la moitié de leurs dividendes, les décourageant presque de s’aventurer sur la pierre papier. Heureusement, des alternatives au placement en direct existent pour pallier cette forte fiscalité.
L’achat de parts de SCPI EHPAD de manière indirecte
Si la fiscalité liée à l’achat en direct freine l’investissement, le recours au placement indirect est également possible, via notamment le contrat d’assurance vie. Les parts de SCPI EHPAD sont alors intégrées au contrat d’assurance et sont gérées par l’assureur. L’investissement indirect présente plusieurs avantages pour les épargnants, à commencer par une fiscalité plus douce que celle de la souscription en direct. Tant que les revenus locatifs de la SCPI de rendement ne font pas l’objet d’un rachat, ils ne sont pas imposés. Lorsque les investisseurs réalisent un retrait, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique, soit un taux de 30% (Flat tax).
Investir avec l’assurance-vie offre également plus de flexibilité. La liquidité des parts est, en effet, garantie par l’assureur du contrat, ce qui l’oblige à racheter les parts d’un associé qui souhaite vendre les siennes. Ainsi, l’investisseur ne doit donc pas nécessairement attendre que la société de gestion trouve un repreneur. En outre, celui-ci peut bénéficier d’une décote sur l’achat de parts, de l’ordre de 2% à 5%, valorisant ainsi son investissement dès le départ.
Cependant, l’offre indirecte des SCPI EHPAD reste fortement limitée. Les banques ou les sociétés d’assurance ne proposent, en effet, que très peu de produits de ce genre. Contrairement à des frais de gestion cadrés, les frais d’une assurance vie sont également plus conséquents. Calculé sur l’enveloppe assurantielle, ces frais comprennent en effet les frais d’entrée, les frais de gestion ou les frais d’arbitrage. Cette divergence rappelle l'importance de se baser sur les indicateurs les plus importants.
Quels indicateurs considérer lors d’un investissement EHPAD ?
La sélection d’une SCPI EHPAD demande réflexion, tant parce que le secteur reste niche que parce que les options sont restreintes. Pour aiguiller les épargnants sur les meilleures SCPI EHPAD, France SCPI met donc en avant les indicateurs essentiels permettant d’évaluer les performances de ces SCPI :
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La diversification des actifs : bien qu’elles détiennent des EHPAD, les SCPI de ce secteur doivent également posséder d’autres types d’actifs, telles que des cliniques ou des centres médicaux. Cela leur permet de mutualiser leur risque locatif.
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Le choix des locataires : la sélection portée sur des entreprises solides permet aux SCPI EHPAD de gagner en attractivité. En effet, certains occupants peuvent se voir impacter lorsque des accusations sont portées contre eux, notamment le groupe Orpea.
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L’emplacement : les zones rurales offrent plus d’avantages, notamment en termes d’espace et de qualité de vie. Cela leur permet d’être plus prisé par les utilisateurs et donc d'enregistrer de meilleures performances, notamment en termes d’occupation.
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La WALB : ces types de biens offrent également une durée de bail longue durée, permettant aux SCPI EHPAD de pérenniser leurs revenus locatifs. Généralement, les baux peuvent dépasser une durée de 20 ans.
Quelles sont les principales SCPI EHPAD ?
Bien que rares, les SCPI EHPAD sont à l’aube de leur expansion sur le marché de la pierre papier. Celles-ci prennent progressivement du terrain dans le secteur médical, à tel point qu’elles concernent désormais plusieurs fonds d’investissement. France SCPI met en lumière les principales SCPI EHPAD :
La SCPI EHPAD Foncière des Praticiens
Gérée par la société de gestion Magellim REIM, Foncière des Praticiens investit dans des maisons médicalisées, des résidences pour seniors et autres actifs destinés aux personnes souffrantes. Elle détient également une poche sociale destinée à financer trois associations : France Tutelle, la Fondation ARSEP et L'Institut Vivalto Santé. Elle y verse chaque année une partie de ses revenus, renforçant ainsi son caractère philanthropique. Grâce à des acquisitions ciblées en régions, la SCPI Foncière des Praticiens affiche un taux de distribution de 5,5% en 2024, de quoi la hisser à une place élevée dans le tableau des meilleures SCPI.
La SCPI EHPAD LF Avenir Santé
LF Avenir Santé fait partie des plus récentes SCPI à capital variable sur le marché. Créée durant l’année 2021 par La Française, elle vient répondre à de nombreux enjeux sociaux et environnementaux. Comme son nom l'indique, son portefeuille immobilier est principalement composé de résidences médicalisées, répondant à un besoin de santé croissant. Parmi ses biens figurent des résidences, des centres de services médicaux et des bâtiments hospitaliers. A l’issue de l’année 2024, son patrimoine immobilier était composé d’une trentaine d’immeubles. Fort de sa stratégie d’acquisition, elle porte désormais une capitalisation de 232 milliards d’euros, accompagnée d’un prix de part à 300 euros. Pour sa deuxième année complète en 2024, cette SCPI ISR a distribué à ses associés un taux de distribution de 5,2%.
La SCPI EHPAD Primovie
Créée en 2012 par la société de gestion Primonial REIM, Primovie est une SCPI de rendement à capital variable investissant dans l’immobilier de santé et d’éducation. Elle acquiert notamment des crèches, des murs de pharmacie et d'analyses et plus récemment des EHPAD. L’équipe de Primonial REIM s’est d’ailleurs donné l'objectif d’élever la qualité de ses résidences médicalisées, en réduisant la proportion de ses chambres doubles pour offrir à chacun de ses exploitants une chambre seule. Primovie est accessible en direct et à travers une assurance vie. Avec un patrimoine cumulant plus de 160 immeubles, sa capitalisation est l’une des plus importantes sur le marché de la pierre papier (4 milliards d’euros). Cette SCPI internationale a affiché un rendement de 4,2% au titre de l’année 2024. La souscription minimale pour cette SCPI est de 1.640 euros au prix unitaire de 164 euros.
La SCPI EHPAD Pierval Santé
Ce fonds d’investissement est une SCPI à capital variable créée en 2014 par la société de gestion Euryale AM Cette SCPI investit dans des biens immobiliers du secteur de la santé, tels que des centres spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques), des cliniques ou encore des murs de pharmacie. Par ailleurs, elle dédie une partie de sa collecte annuelle à l’Institut du Cerveau et de la Moelle épinière, reconnue d’utilité publique. Avec une capitalisation supérieure à 3 milliards d’euros, Pierval Santé investit sur près de 260 immeubles. A l’issue de l’année 2024, elle a affiché un taux de distribution de 4,02%. Pour souscrire à ce véhicule, les épargnants doivent investir 1.020 euros, soit un investissement minimum de 5 parts au prix unitaire de 204 euros.
