Que signifie EHPAD ?
L’acronyme EHPAD signifie Etablissement d’Hébergement pour Personnes gées Dépendantes.Il s’agit donc d’infrastructures pour des personnes ayant besoin de soins au quotidien ou de maisons de retraite équipées de services et personnels médicaux. Fin 2022, le Fichier National des Établissements Sanitaires et Sociaux (FINESS) recensait 7.353 EHPAD en France pour un total de 596.000 places. Ils peuvent être publics, privés associatifs ou privés à but lucratif. Leur création est encadrée conjointement par les conseils départementaux et les agences régionales de santé (ARS).
Qu’est-ce qu’une SCPI EHPAD ?
Une SCPI EHPAD est une Société Civile de Placement Immobilier qui investit donc principalement dans ces résidences d’hébergement pour seniors dépendants. Les gérants de ces SCPI possèdent donc les immeubles et les louent à un opérateur en échange de loyers. En fonction de la stratégie de ses gérants, l’univers d’investissement de ce type de SCPI peut s’élargir à d’autres types d’actifs de santé ou médical, tels que des cliniques, des murs de pharmacie, de laboratoire, etc. En souscrivant à une SCPI de ce secteur, l’épargnant investit donc dans plusieurs actifs immobiliers à la fois. En contrepartie de cet investissement, il perçoit des loyers locatifs. Cette diversification lui permet de lisser le risque locatif de son investissement.
Comment acheter une SCPI EHPAD ?
Il existe deux principales façons d’investir dans une SCPI EHPAD : de manière directe ou indirecte.
L’achat de SCPI EHPAD de manière directe
L’investissement peut se faire directement auprès de la société de gestion ou à travers un distributeur externe. Cela peut être une banque, un conseiller en gestion de patrimoine ou une plateforme de distribution sur Internet. L’épargnant devient ainsi associé de la SCPI et détient ses parts en direct. Ce placement immobilier peut ainsi se réaliser au comptant ou à crédit. En s’endettant, il peut investir des sommes plus importantes et préserver ses fonds propres. C’est que l’on appelle l’effet de levier.
L’achat de SCPI EHPAD de manière indirecte
Il est également possible d'investir dans des parts de SCPI EHPAD de manière indirecte, à travers une assurance vie. Elles sont alors intégrées au contrat et détenues en réalité par l’assureur. L’investissement indirect présente plusieurs avantages pour les investisseurs, à commencer par une fiscalité plus douce que celle de la souscription en direct. Tant que les revenus locatifs de la SCPI ne font pas l’objet de rachats, aucune imposition ne s’appliquera dessus. En cas de retrait, c’est la fiscalité de ce contrat qui s’applique et non celle des revenus fonciers.
Cet investissement offre également plus de flexibilité que la souscription en direct. La liquidité est garantie par l’assureur du contrat, ce qui l’oblige à racheter les parts d’un associé qui souhaite vendre les siennes. Il n’a donc pas à attendre que la société de gestion ait trouvé un repreneur.
Enfin, acheter des parts via un contrat d’assurance vie permet de profiter d’une décote sur leur prix, de l’ordre de 2% à 5%. Les sociétés de gestion abaissent également les minimums de souscription. Ainsi, avec la même somme, les épargnants peuvent investir davantage.
Toutes les SCPI EHPAD ne sont pas éligibles dans ce genre de contrat. L’épargnant doit vérifier auprès de son assureur celles auxquelles il peut souscrire dans le cadre de son placement immobilier. Les frais sont néanmoins plus importants lorsque l’épargnant achète ses parts de SCPI via l’assurance vie. Il faut en effet rajouter aux frais de la SCPI, ceux liés à l’enveloppe assurantielle comme les frais d’entrée, les frais de gestion ou les frais d’arbitrage.
Pourquoi investir dans une SCPI EHPAD ?
L’investissement dans une SCPI EHPAD permet de diversifier son patrimoine en misant sur une tendance démographique forte et pérenne : le vieillissement de la population. Selon l’INSEE, la part des personnes de plus de 65 ans dans la population française a augmenté de près de 5 points en 20 ans et s’établit maintenant à 20,5%. En 2070, elle devrait même atteindre 28,7%. Cette augmentation s’explique par l’amélioration de l’espérance de vie et le vieillissement de la « génération baby-boom ».
En parallèle, le ministère des solidarités et de la santé anticipe une augmentation du nombre de personnes dépendantes dans les prochaines années. De 2,4 millions en 2019, il pourrait s’élever à 3 millions en 2030. En conséquence, le besoin de places dans les Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes devrait également augmenter. Le ministère estime qu’il faudrait 108.000 nouvelles chambres dans les dix prochaines années. La thématique du vieillissement de la santé repose donc sur une tendance démographique forte, qui plus est décorrélée des autres cycles économiques du pays.
Souscrire des parts d’une SCPI EHPAD permet donc de diversifier sa stratégie patrimoniale avec plusieurs avantages. L’investissement des associés étant réparti sur plusieurs immeubles, le risque locatif se trouve dilué sur plusieurs actifs. L’impact du défaut d’un locataire est donc cantonné. Investir dans ces SCPI permet de miser sur la thématique de la santé de manière simple. C’est l’équipe de gestion qui supporte toutes les contraintes, l’associé s’en trouve totalement déchargé. Enfin, il faut noter que la SCPI de rendement à capital variable est un placement accessible à toutes les bourses. Il en existe plus de 215, répertoriées sur le site de l'ASPIM, de quoi répondre aux besoins de tous les budgets et de chaque investisseur.
Quelles sont les SCPI EHPAD ?
La SCPI EHPAD Primovie
Créée en 2012 par Primonial REIM, Primovie est une SCPI de rendement dont son capital varie. Elle investit dans l’immobilier de santé et d’éducation (crèche, école, murs de pharmacie, murs de laboratoires d'analyses). Primovie est accessible en direct et dans plusieurs assurances vie de Patrimea. Avec un patrimoine de plus de 300 immeubles, sa capitalisation est l’une des plus importantes sur le marché de la pierre papier. Cette SCPI internationale a délivré un taux de distribution de 4,21% en 2023. Sa capitalisation dépasse les 5 milliards d’euros. La souscription minimum pour cette SCPI est de 1.850 euros au prix unitaire de 185€. L’équipe de Primonial REIM s’est d’ailleurs donné l'objectif d’élever le niveau de ses résidences. Elle souhaite réduire la proportion de ses chambres doubles et offrir à chacun de ses usagers une chambre seule.
La SCPI EHPAD Pierval Santé
Ce véhicule est une SCPI à capital variable créée en 2014 par la société de gestion Euryale AM. Elle investit également dans des biens immobiliers du secteur de la santé, tels que des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques), des cliniques, des cabinets médicaux, des murs de pharmacie, etc. Elle reverse une partie de sa collecte annuelle à l’Institut du Cerveau et de la Moelle épinière, reconnue d’utilité publique. Sa capitalisation s’élève à 3,2 milliards d’euros et détient un portefeuille immobilier de près de 260 immeubles. Durant l’année 2023, elle a distribué à ses associés un rendement de 5,10%. Pour souscrire à ce véhicule, le capital investi par les investisseurs doit être de de 1.020 euros pour un investissement minimum de 5 parts au prix unitaire de 204€.
La SCPI LF Avenir Santé
LF Avenir Santé fait partie des plus récentes SCPI à capital variable sur le marché. Créée durant l’année 2021 par La Française, elle vient répondre à de nombreux enjeux sociaux et environnementaux. Comme son nom l'indique, son portefeuille immobilier est principalement composé de résidences dans le secteur médico-social. Parmi eux, figurent des centres de santé, des résidences services, des bâtiments hospitaliers. Pour sa deuxième année complète en 2023 sur le marché de la pierre papier, cette SCPI ISR a distribué à ses associés un taux rendement de 4,8%. Elle détient une capitalisation de 182,7 euros et son prix d’investissement s’élève à 300€. Au 31/12/2023, son patrimoine était composé de 30 immeubles.
