Que signifie EHPAD ?
Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ayant besoin de soins au quotidien. Il s’agit de maisons de retraite équipées de services et personnels médicaux. Fin 2023, le Fichier National des Établissements Sanitaires et Sociaux (FINESS) recensait 7 353 EHPAD en France pour un total de 596 000 places. Les EHPAD peuvent être publics, privés associatifs ou privés à but lucratif. Leur création est encadrée conjointement par les conseils départementaux et les agences régionales de santé (ARS).
Qu’est-ce qu’une SCPI EHPAD ?
Une SCPI EHPAD est une société civile de placement immobilier qui investit principalement dans les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Les gérants de la SCPI EHPAD achètent les immeubles et les louent à un opérateur en échange d’un loyer. En fonction de la stratégie de ses gérants, l’univers d’investissement d’une SCPI EHPAD peut s’élargir à d’autres types d’établissements de santé ou médical, tels que des cliniques, des murs de pharmacie, de laboratoire, etc. En souscrivant une ou plusieurs parts d’une SCPI EHPAD, l’épargnant investit donc dans plusieurs actifs immobiliers à la fois. Cette diversification lui permet de lisser le risque de son investissement.
Comment acheter une SCPI EHPAD ?
Il existe deux principales façons d’investir dans une SCPI EHPAD : de manière directe ou indirecte.
L’achat de SCPI EHPAD de manière directe
L’achat de parts peut se faire directement auprès de la société de gestion ou à travers un distributeur externe tels qu’une banque, un conseiller en gestion de patrimoine ou une plateforme de distribution sur Internet. L’épargnant devient ainsi un « associé » de la SCPI et détient ses parts en direct. En fonction du canal choisi, il peut acheter ses parts de SCPI EHPAD en comptant ou à crédit. En s’endettant, il peut investir des sommes plus importantes et préserver ses fonds propres. C’est que l’on appelle l’effet de levier.
L’achat de SCPI EHPAD de manière indirecte
Il est également possible d'investir dans des parts de SCPI EHPAD de manière indirecte, à travers une assurance vie. Elles sont alors intégrées au contrat et détenues en réalité par l’assureur du contrat. L’investissement indirect présente plusieurs avantages pour les associés de la SCPI, à commencer par une fiscalité plus douce que celle de la souscription en direct. Tant que les revenus locatifs de la SCPI ne font pas l’objet de rachats, aucune imposition ne s’appliquera dessus. En cas de retrait, c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique et non celle des revenus fonciers.
Acheter des parts de SCPI EHPAD via une assurance vie offre également plus de flexibilité que la souscription en direct. La liquidité est garantie par l’assureur du contrat, ce qui l’oblige à racheter les parts d’un associé qui souhaite vendre les siennes. Il n’a donc pas à attendre que la société de gestion ait trouvé un repreneur.
Enfin, acheter des parts de SCPI EHPAD via un contrat d’assurance vie permet de profiter d’une décote sur leur prix, de l’ordre de 2% à 5%. Les sociétés de gestion abaissent également les minimums de souscription. Ainsi, avec la même somme, les épargnants peuvent acheter davantage de parts via l’assurance vie que dans le cadre d’une souscription en direct.
Toutes les SCPI EHPAD ne sont pas éligibles à l’assurance vie. L’épargnant doit vérifier auprès de son assureur celles auxquelles il peut souscrire dans le cadre de son contrat. Les frais sont néanmoins plus importants lorsque l’épargnant achète ses parts de SCPI EHPAD via l’assurance vie. Il faut en effet rajouter aux frais de la SCPI, ceux liés à l’enveloppe assurantielle comme les frais d’entrée, les frais de gestion ou les frais d’arbitrage.
Pourquoi investir dans une SCPI EHPAD ?
Investir dans une SCPI EHPAD permet de diversifier son patrimoine en misant sur une tendance démographique forte et pérenne : le vieillissement de la population. Selon l’Insee, la part des personnes de plus de 65 ans dans la population française a augmenté de près de 5 points en 20 ans et s’établit maintenant à 20,5%. En 2070, elle devrait même atteindre 28,7%. Cette augmentation s’explique par l’amélioration de l’espérance de vie et le vieillissement de la « génération baby-boom ».
En parallèle, le ministère des solidarités et de la santé anticipe une augmentation du nombre de personnes dépendantes dans les prochaines années. De 2,4 millions en 2019, il pourrait s’élever à 3 millions en 2030. En conséquence, le besoin de places en EHPAD devrait également augmenter. Le ministère estime qu’il faudrait 108 000 nouvelles chambres dans les dix prochaines années. La thématique du vieillissement de la santé repose donc sur une tendance démographique forte, qui plus est décorrélée des autres cycles économiques du pays.
Souscrire des parts d’une SCPI EHPAD permet de diversifier sa stratégie patrimoniale avec plusieurs avantages. L’investissement des associés étant réparti sur plusieurs établissements, le risque se trouve dilué sur plusieurs actifs. L’impact du défaut d’un locataire est donc cantonné. Investir dans une SCPI EHPAD permet de miser sur la thématique de la santé de manière simple. C’est l’équipe de gestion qui supporte toutes les contraintes, l’associé s’en trouve totalement déchargé. Enfin, il faut noter que les SCPI de rendement sont des placements accessibles à toutes les bourses. Il en existe plus de 206, de quoi répondre aux besoins de tous les budgets.
Quelles sont les SCPI EHPAD ?
La SCPI EHPAD Primovie
Créée en 2012 par Primonial REIM, Primovie est une SCPI de rendement à capital variable. Elle investit dans l’immobilier de santé et d’éducation (EHPAD, crèche, école, murs de pharmacie, murs de laboratoires d'analyses). La SCPI Primovie est accessible en direct et dans plusieurs assurances vie de Patrimea. Elle a délivré un rendement de 4,49% en 2022. Sa capitalisation atteint pratiquement les 3 milliards d’euros.
La SCPI EHPAD Pierval Santé
Pierval Santé est une SCPI à capital variable créée en 2014 par la société de gestion Euryale AM. Elle investit également dans des actifs immobiliers de santé, tels que des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques), des cliniques, des EHPAD, des cabinets médicaux, des murs de pharmacie, etc. Sa capitalisation s’élève à environ 2,8 milliards d’euros et son TD était de 5,35% en 2022. Pierval Santé reverse une partie de sa collecte annuelle à l’Institut du Cerveau et de la Moelle épinière, reconnue d’utilité publique.
La SCPI LF Avenir Santé
LF Avenir Santé fait partie des plus récentes SCPI sur le marché. Créée en 2021 par la société de gestion La Française, elle vient répondre à de nombreux enjeux sociaux et environnementaux. Comme son nom l'indique, son portefeuille est principalement composé d'actifs dans le secetur médico-social. Parmi eux, figurent des centres de santé, des résidences services, des établissements hospitaliers et notamment des Ehpad. Pour sa première année en 2022, elle a distribué à ses associés un rendement de 4,72% et a une capitalisation de 105,4 M€.
