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Le télétravail annonce-t-il la mort des bureaux ?

Le télétravail annonce-t-il la fin des bureaux tels qu'on les connaît aujourd'hui ? Tout le monde se demande si les SCPI de bureaux vont pouvoir se réinventer en même temps que le changement d'usage inéluctable qui attend l'immobilier professionnel.

La crise sanitaire du coronavirus a imposé à toutes les entreprises françaises de se réorganiser en mettant soudainement en place un télétravail forcé. Le home-office a ainsi laissé des millions de m2 vides dans toutes les tours de La Défense et autres quartiers d’affaires en France. Ces semaines de confinement ont donc prouvé aux plus sceptiques que le travail à distance était possible. Tout ceci interroge bien évidemment sur les charges supportées par les entreprises locataires et remet notamment en cause le modèle économique des SCPI pour qui la location de bureaux est un métier. La généralisation du télétravail annonce-t-elle la mort des SCPI de bureaux ?

Le télétravail ne signifie pas la fin des bureaux et encore moins des SCPI

Moins de temps dans les transports, moins de fatigue, plus d’efficacité et de productivité dans le travail, plus de temps à consacrer à sa famille et à ses activités personnelles. Ce sont les vertus d’un travail à domicile jusqu’alors insoupçonnées et découvertes par les Français. Tout le monde s’est rendu compte à quel point le télétravail pouvait être un outil d’efficacité formidable pour effectuer des tâches bien précises dans un cadre délimité. Mais ce home-office a aussi révélé ses limites et notamment quand il s’agit d’effectuer des réunions à plusieurs participants, manager des équipes ou encore régler des problèmes qui auraient pris quelques minutes en physique.

C’est, entre autres, ce qu’ont constaté les dirigeants d’IBM en 1998 quand ils ont décidé d’imposer le télétravail à tous les salariés du groupe partout dans le monde avant de faire machine arrière en 2017. Les raisons de ce retour au bureau ont été principalement l’absence d’interactions sociales et d’unité dans les équipes. Mais c’est surtout le manque de créativité qui a fait revenir tout le monde dans les locaux. Expérience identique chez Yahoo en 2013 qui a rétabli la présence physique dans les bureaux 6 ans plus tard.

C’est ce qu’a pu ressentir a posteriori la majorité des salariés français pendant cette crise du Covid-19. La frontière trop poreuse entre vie personnelle et professionnelle a ajouté à l’envie de retourner au bureau.

Bien au-delà de la santé économique des locataires, le home office n’aura - pour l’instant - pas raison des bureaux et donc des SCPI de bureaux. Les gérants de SCPI sont d’ailleurs unanimes : seule une minorité de locataires a demandé un report ou une annulation de loyers. La pierre papier spécialisée dans les bureaux est donc encore loin d’imaginer un arrêt de ses activités.

Mais les bureaux et SCPI de bureaux pourraient bientôt changer d'usage

Les prochains mois de l’année 2020 vont être décisifs mais seront difficiles à prévoir : l’évolution de la situation économique est fonction des résolutions publiques, elles-mêmes dépendantes de l’évolution de la situation sanitaire.

Malgré une situation financière plus saine que celle de la précédente crise de 2008, les SCPI de bureaux qui résisteront le mieux aux possibles turbulences du second semestre seront celles qui auront privilégié les actifs de qualité appelés Core. Ces biens plus défensifs, souvent situés dans les quartiers centre-affaires à Paris et dans les métropoles régionales sont certes moins rémunérateurs mais présentent également un risque de vacance locative plus faible. Cette prime à la qualité sera d’autant plus forte si les SCPI ont effectué un travail d’évaluation du risque du locataire.

À très court terme, le Grand Confinement, comme l’a nommé le FMI, et le télétravail n’auront pas ou peu d’impacts sur la valorisation des bureaux. Néanmoins, c’est avec une quasi-certitude que nous pouvons affirmer qu’il y aura un impact sur l’usage même de ces bureaux. Selon les prévisions d’experts, ces derniers pourraient devenir un lieu permettant aux salariés d’une même entité de se rassembler. Les locaux d’une société permettront ainsi de renforcer le sentiment d’appartenance des salariés à leur société employeur. Ils serviront aussi de vitrine aux clients ou aux futurs collaborateurs. Le bureau sera donc un lieu de convergence avec 3 nouveaux points essentiels :

  • La surface minimale nécessaire va probablement diminuer, passant ainsi de 11 m2 à 9 m2 par personne.
  • La localisation proche des lieux de vies et biens desservis par les transports en commun de plus en plus présents dans les nouveaux enjeux de mobilités urbaines.
  • Une montée des standards sanitaires dans les locaux d’entreprises.

Chez France SCPI, nous pensons que le changement d'usage des bureaux constitue une opportunité pour les Société de Gestion et les SCPI de bureaux de jouer un rôle dans ce changement de destination. Elles pourraient devenir les actrices d'une réallocation des usages des bureaux en lieux de vie comme les espaces de coworking par exemple.

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