SCPI pour les expatriés : pourquoi investir ?

Pourquoi placer son épargne en tant que non-résident ?

Placer son épargne et trouver l’enveloppe adéquate est assez complexe en France et encore plus à l’étranger. Entre barrière linguistique et cadre juridique inconnu, cette démarche peut devenir un véritable parcours du combattant. Trouver le bon placement en tant que résident français est pourtant impératif. En effet, le cadre juridique dans lequel sont embauchés les français à l’étranger relève souvent du contrat local, moins coûteux pour les entreprises que le statut expatrié. Et les années passées à l’étranger ne seront pas des années cotisées pour la retraite. Mettre en place des solutions d’épargne est d’une absolue nécessité.

C’est d’ailleurs ce que précise Isabelle, 42 ans et mère de 2 enfants à propos de son expatriation :

« Expatriation ne veut pas forcément dire contrat expatrié. Et c’est mon cas. Le groupe pour lequel je travaillais refusait de donner des statuts expatriés à ses salariés et mettait tout le monde sous contrat local. Moins de risques pour la société, rémunérations plus importantes pour nous, tout le monde y trouve son compte. »

À son retour, Isabelle réalise qu’elle n’a cotisé à aucun régime de retraite français pendant près de 10 ans et qu’elle n’a pour l’instant aucune solution alternative.

L'immobilier, le placement préféré des français

L’investissement immobilier demeure le placement préféré des français. D’abord culturellement et ensuite parce que ce type d’investissement permet d’encaisser des loyers réguliers mais également de préparer son retour en France en ayant un logement.

Investir dans un bien immobilier à l’étranger

Si la proposition paraît alléchante, acquérir un bien immobilier à l’étranger pour quelques années n’est pas envisageable. Timothée, 32 ans et directeur commercial au Brésil explique à quel point il est difficile de se projeter lorsqu’on vit à l’étranger :

« Lorsque tu es à l’étranger, tu es bloqué parce que tu sais que tu ne vas pas rester dans ce pays toute ta vie et en même temps, tu ne te vois pas rentrer en France. Alors tu repousses sans cesse le moment où tu vas investir quelque part pour commencer à épargner. »

Investir dans un bien immobilier en France depuis l’étranger

Il reste donc la solution d’acheter directement en France mais cela demande de trouver le bien qui satisfera tous les critères, respectera le budget et offre une rentabilité pertinente. Si certains investisseurs arrivent à acheter à distance, peu d’entre eux arrivent à gérer les locataires ou les travaux à des milliers de kilomètres. Il est toujours possible de déléguer cette tâche en mandatant une agence mais cela impute la rentabilité.

En effet, Sébastien qui souhaitait investir dans l'immobilier, a malheureusement abandonné son projet pour les nombreuses complications qu’il a rencontrées :

« Impossible de libérer du temps pour visiter des biens et confier le bien à une agence qui grèverait la rentabilité du bien. J’ai opté pour un placement avec une banque, qui me permet de construire petit à petit un patrimoine. »

Entre gestion, suivi administratif ou encore litige de copropriété, les investisseurs doivent se rendre à l’évidence : réaliser un achat immobilier à distance est une tâche ardue. Pour contourner ces obstacles, l’investissement en SCPI s’avère être une alternative parfaite pour les expatriés et résidents français de l’étranger.

La SCPI : une solution pour les expatriés

Si les expatriés veulent investir dans l’immobilier sans subir les contraintes de gestion, la pierre papier se présente comme une alternative. La SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est une société qui acquiert des biens immobiliers (bureaux, actifs de commerce ou encore des entrepôts de logistique). Sa société de gestion prend en charge l’ensemble des opérations, telles que la sélection des actifs, l'acquisition, l’entretien et la gestion locative. En achetant une ou plusieurs parts de SCPI de rendement, l’épargnant devient indirectement propriétaire d’une partie de ces biens professionnels sans aucune contrainte administrative. Outre l’absence de gestion, l’associé perçoit des dividendes, générés par les loyers des actifs.

Si la plupart des SCPI versent des dividendes de manière trimestrielle, certains véhicules d’investissement, comme la SCPI Remake Live ou encore Comète, ont sauté le pas en proposant une distribution mensuelle. Ce mode de versement permet aux expatriés de percevoir des revenus de façon plus régulière, un avantage notamment dans le cas d’un investissement à crédit.

Au-delà de la fréquence de distribution, la SCPI s’avère être un véhicule d’investissement particulièrement attractif. Ces 30 dernières années, le rendement moyen du marché a toujours été compris entre 4% et 8%. En 2024, le taux de distribution s’élevait à 4,72%, soit une hausse de 0,20 point par rapport à l’année précédente. Les expatriés disposent également de plusieurs manières pour acquérir des parts de SCPI : au comptant, à crédit, en démembrement de propriété ou dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Les avantages de la SCPI sans les inconvénients

Ce support d'investissement, déjà répandu en France, est en train de devenir le placement de référence pour les français de l’étranger grâce à ses nombreux avantages. Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, l’investissement en SCPI ne nécessite pas de se déplacer chez le notaire. L’épargnant peut signer un bulletin de souscription de manière digitalisée, accompagné de renseignements sur la situation patrimoniale et financière du souscripteur.

Pour plus d’informations, les non-résidents français ont la possibilité de consulter l’article Avantages SCPI publiés sur le site de France SCPI.

La déclaration de revenus SCPI lorsqu’on est expatrié

Si les investisseurs louent la SCPI pour ses avantages, ils peuvent néanmoins s’interroger sur la fiscalité appliquée. La SCPI génère, en effet, des revenus fonciers de source française ; les revenus sont donc imposés selon deux tarifications : 20% pour les revenus inférieurs à 27.477 euros et 30% pour tous ceux qui dépassent ce montant. A ce taux s’ajoutent les cotisations sociales de 17,2%, auxquelles échappent pourtant certains pays. En effet, les expatriés résidents de l’Union européenne et de la Suisse s’en sortent avec seulement 7,5%.

Chaque année, les expatriés doivent remplir une déclaration fiscale à l’étranger. Pour éviter la double imposition, certains pays ont mis en place des accords permettant de déduire les impôts au titre d’un crédit d'impôt international. Après avoir compris les enjeux fiscaux, il est important d’identifier les SCPI les plus pertinentes pour les expatriés.

Quelles SCPI choisir en tant qu’expatrié ?

Pour investir en SCPI, les expatriés peuvent se tourner vers les SCPI européennes en raison de leur fiscalité avantageuse. Les impôts sont, en effet, calculés selon le régime fiscal du pays d’implantation des actifs. Les voisins de la France affichent une fiscalité bien moins importante, permettant ainsi de ne pas alourdir l'impôt prélevé sur les revenus. Si le caractère international des SCPI est un point essentiel à examiner, il n’en demeure pas moins le seul. La capitalisation, qui rend compte du montant total investi, est également un critère à considérer. Celle-ci rend compte de la solidité de la SCPI et de sa capacité à affronter les secousses du marché. France SCPI propose un aperçu des meilleurs fonds à destination des expatriés :

• Iroko Zen : lancée en 2020 par la société de gestion Iroko, cette SCPI affiche une capitalisation de 832 millions d’euros. Au sein de son patrimoine, elle détient 132 actifs appartenant à divers secteurs, dont le bureau, le commerce, la logistique, la santé et l’éducation. Forte d’une diversification à tous les niveaux, elle enregistre un taux de distribution de 7,32% en 2024, ce qui lui permet de maintenir son positionnement dans le classement des meilleures SCPI 2025.

• Transitions Europe : introduite sur le marché de la pierre papier en 2022, cette SCPI fait le choix d’acquérir des biens immobiliers situés exclusivement en dehors de l’Hexagone. Elle cible certaines zones d’investissement telles que l’Espagne, l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Italie ou encore l’Irlande. Avec une capitalisation de 543 millions d’euros au 31/12/2024, elle poursuit son développement à l’étranger. En 2024, la SCPI Transitions Europe affiche pour la deuxième année consécutive un taux de distribution supérieur à 8% (8,25%), un rendement supérieur à la moyenne du marché.

• Corum Eurion : fondée en 2020 par Corum L'Épargne, ce véhicule d’investissement affiche une capitalisation élevée de plus d’1,3 milliard d’euros. Elle investit majoritairement dans le secteur du bureau et dans une moindre mesure dans le commerce, la logistique et l’hôtellerie. Ses actifs sont répartis dans plusieurs pays européens, notamment en Irlande, aux Pays-Bas, en Italie, au Portugal ou en Espagne.