Les SCPI du CIC, faut-il y investir ?

Alors que les investisseurs se dirigent de plus en plus vers des placements refuge, la banque CIC (Crédit Industriel et Commercial) suit la tendance. Société historique du groupe Crédit Mutuel, le CIC cherche à diversifier ses offres commerciales au-delà des simples livrets d’épargne et s’est donc tournée vers les SCPI.

Ce produit d’investissement répond de plus aux problèmes rencontrés lors d’un investissement locatif en direct. Au lieu d’investir sur la totalité d’un bien immobilier, l’épargnant souscrit à une société foncière qui acquiert une multitude d’actifs professionnels, tels que le commerce, le bureau ou l’éducation. Loin des montants importants requis pour l’achat d’un bien en direct, la SCPI propose un prix de départ bien moins conséquent. En fonction du montant investi, les associés perçoivent ainsi des dividendes. Si le marché accueille des fonds à haut rendement, investir sur les SCPI du CIC peut octroyer plusieurs avantages, notamment en termes d'emprunt.

Qui est le CIC ?

Le CIC est la plus ancienne banque de France. Créée en 1859 par décret impérial de Napoléon III, elle précède la Société générale de cinq ans. Quelques années après sa création, l’établissement bancaire participe de manière significative au développement de banques sur le territoire français et à l’étranger. Cela va lui permettre de se constituer un capital assez conséquent, notamment grâce à la Banque nationale haïtienne. En effet, le CIC percevra des revenus en frais de commission sur l’intégralité des transactions effectuées à Haïti.

CIC inaugure sa première succursale à l’étranger à Londres en 1896. Grâce à ses investissements, elle participe à la prise de décisions dans différentes banques. C’est en 1929 que 18 banques se réunissent et forment l’Union des Banques Régionales autour du CIC. Après plusieurs décennies à se développer, le groupe Suez, détenue par la Compagnie financière de Suez, prend le contrôle de la banque en détenant 72% du capital en 1968. Pendant cette période, le CIC continue son expansion et ouvre de nouvelles agences à l’étranger.

Nationalisé en 1982, le groupe est restructuré avec la création de CIC Union européenne et de la Compagnie financière de CIC, holding du groupe. En 1998, Lionel Jospin, alors Premier ministre, privatise à nouveau la banque : l'Union européenne de CIC devient majoritaire en détenant 67% du capital. Après une Offre Publique d’Achat (OPA) lancée, la Banque Fédérative du Crédit Mutuel, parvient à détenir plus de 99% des titres du CIC, valorisés alors à un peu moins de 15 milliards d’euros. Désormais, le CIC compte plus de 1.630 agences dans tout l’Hexagone pour plus de 5,7 millions de clients d’après les dernières données de 2024.

Pourquoi investir sur les SCPI du CIC ?

Grâce à l’expertise de son groupe, les SCPI du CIC couvrent généralement de grands parcs immobiliers, répartis dans le secteur historique du bureau et du commerce. La société de gestion La Française REM s’est, de ce fait, positionnée sur des biens immobiliers de taille pour ses SCPI. Avec l’appui du Crédit Mutuel, les SCPI du CIC sont donc ajoutées à l’offre de leur groupe bancaire, leur donnant ainsi plus de poids et de visibilité sur le marché.

En outre, le Crédit Mutuel dispose d’un large réseau de distribution, facilitant la commercialisation de ses fonds d’investissement. Les SCPI possèdent donc une force de négociation imbattable sur le marché. En parallèle, investir sur les SCPI du CIC en ayant recours à l’emprunt peut être intéressant. La banque propose, en effet, des taux de crédits plus attractifs pour faciliter l'investissement.

Quelles sont les SCPI disponibles au CIC ?

Comme la Caisse d’Epargne ou la Banque Populaire et d'autres banques, le CIC permet à certains épargnants d'investir en SCPI à condition qu’ils soient déjà clients de l’établissement bancaire. En outre, le CIC s’assure que ces épargnants disposent d’un encours suffisamment important pour rentrer dans la catégorie clientèle privée, autre condition pour investir dans la pierre papier au sein du CIC.

L’établissement bancaire propose principalement des SCPI gérées par La Française REM. Créée en 1975, cette société de gestion administre des actifs dans l’Hexagone et en Europe. Grâce à son expertise et son ancienneté, elle figure parmi les acteurs les plus importants au monde dans la gestion d’actifs. Actuellement, La Française REM compte 9 véhicules de la pierre papier : LF Opportunité Immo, LF Avenir Santé, Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, LF Europimmo, Crédit Mutuel Pierre 1, Selectinvest 1, LF Croissance et Territoires et LF Les Grands Palais.

Voici un récapitulatif des SCPI proposées par le CIC, classées par ordre décroissant de leur Taux de Distribution (TD) 2024, sachant que le TD moyen du marché était de 4,72% pour cette même année.

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Toutes les SCPI proposées par la banque

France SCPI dévoile en détail quelque unes des plus emblématiques :

LF Opportunité Immo

LF Opportunité Immo a été créée en août 2012 par La Française REM. Son marché s’articule principalement autour d’actifs destinés aux PME en Île-de-France et en régions. Afin de diminuer le risque locatif, elle se diversifie et possède différentes typologies d’actifs, telles que le commerce, des bureaux ou des entrepôts de logistique. SCPI relativement jeune, elle a versé à ses associés un TD de 5,62% en 2024. Avec 47 immeubles dans son portefeuille, LF Opportunité Immo affiche une capitalisation avoisinant les 315 millions d’€. Son prix de souscription unitaire est de 203€ pour un investissement de 1.015€.

LF Avenir Santé

LF Avenir Santé est l’une des plus jeunes SCPI proposées par La Française REM. Lancée en octobre 2021, elle vient répondre à de nombreux enjeux sociaux et environnementaux. Son portefeuille est principalement constitué de biens immobiliers dans le médico-social. Grâce à une grande diversification du secteur, ses bâtiments jouissent d’une hétérogénéité. Parmi eux, figurent des centres de santé, des résidences services, des Ehpad, des établissements hospitaliers entre autres. En cas exceptionnel, la SCPI s’autorise à se diversifier dans d’autres secteurs avec des commerces. Pour sa deuxième année complète en 2024, son Taux de Distribution était de 5,20%. Positionnée dans le classement des meilleures SCPI, elle reste relativement accessible avec un investissement de départ de 300€.

Epargne Foncière

Créée en novembre 1968, Epargne Foncière figure parmi les plus anciennes SCPI. Depuis plusieurs années, elle adopte une stratégie de diversification de patrimoine. Composée majoritairement de bureaux, elle peut également investir dans des commerces et locaux d’activités. Sa capitalisation est valorisée à 5,2 Mrds€. Grâce à plus de 50 ans d’expériences, elle compte plus de 56.000 associés pour 467 immeubles. Elle reste accessible à de nombreux épargnants avec une souscription minimum de 670€. Pour l’exercice 2024, elle a versé à ses associés un TD de 4,52%.

LF Grand Paris Patrimoine

LF Grand Paris Patrimoine est entré en activité en octobre 1999. Anciennement appelée LF Pierre, la SCPI de rendement s’oriente principalement vers l’acquisition de bureaux en région parisienne et dans les grandes métropoles en France. Afin de se montrer attractive sur le marché, elle abaisse le délai de jouissance, permettant ainsi à ses associés de percevoir leur rendement dans un laps de temps réduit. En 2024, sa capitalisation a augmenté de plus de 218 M€ pour atteindre 1,25 Md€ à l’issue de l’exercice. Grâce à ses 59 bâtiments, elle a versé cette année un Taux de Distribution de 4,4% à ses épargnants. Le prix minimum de souscription est de 2.180€.

LF Europimmo

LF Europimmo a vu le jour en juillet 2014. Destinée au marché européen, la Société Civile de Placement Immobilier investit principalement en Allemagne, où les revenus des loyers bénéficient d’une fiscalité plus douce. L’investissement outre-Rhin n’est pas le seul. La SCPI paneuropéenne acquiert aussi des biens immobiliers au Royaume-Unis, aux Pays-Bas, en Belgique et au Luxembourg afin de réduire la perte locative. La typologie de ses biens sont majoritairement des bureaux mais elle possède également des commerces. Grâce à ses 55 immeubles, sa capitalisation dépasse le milliard d'euros. Au l’issue de l’année 2024, elle a distribué un rendement annuel de 4,3% à ses associés. La souscription minimale est de 3.625€.

Crédit Mutuel Pierre 1

Crédit Mutuel Pierre 1 existe depuis 1978. Son investissement se situe principalement sur des bureaux mais elle peut acquérir d’autres biens lorsque des opportunités se présentent comme des commerces ou des locaux d’activités. Son secteur d'investissement se situe en région parisienne mais elle possède également des actifs en Espagne et en Allemagne. Avec 141 immeubles, son TD 2024 était de 4,52% avec une capitalisation dépassant le milliard d’euros. La SCPI propose un délai de jouissance d’un mois et un minimum de souscription de 215€. La SCPI de rendement variable reste accessible pour de nombreux épargnants. Son Taux d’Occupation Financier cette année-là était de 88,5%.

Selectinvest 1

Née d’une fusion entre plusieurs SCPI, Selectinvest 1 a été créée en 1968. Ses investissements se situent généralement dans l’agglomération parisienne et dans des régions à forte demande locative. Si ses biens immobiliers se composent majoritairement de bureaux, Selectinvest 1 possède également des commerces et des entrepôts qui lui permettent de se diversifier. Avec une souscription minimum de de 530€, Selectinvest 1 compte environ 21.200 associés. Avec un Taux d’Occupation Financier de 89,8%, elle a versé un rendement de 4,4% à ses associés à la fin de l’exercice 2024. Grâce à plus de 271 immeubles, sa capitalisation s'élève à près de 1.6 Md€.

Crédit Mutuel Pierre 1

Crédit Mutuel Pierre 1 existe depuis 1978. Son investissement se situe principalement sur des bureaux mais elle peut acquérir d’autres biens lorsque des opportunités se présentent comme des commerces ou des locaux d’activités. Son secteur d'investissement se situe en région parisienne mais elle possède également des actifs en Espagne et en Allemagne. Avec 141 immeubles, son TD 2024 était de 4,52% avec une capitalisation dépassant le milliard d’euros. La SCPI propose un délai de jouissance d’un mois et une souscription minimale de 215€. La SCPI de rendement variable reste accessible pour de nombreux investisseurs. Son Taux d’Occupation Financier cette année-là était de 88,5%.

Comment investir sur les SCPI CIC ?

Les investisseurs ont la possibilité de souscrire à une SCPI dans l’établissement bancaire, à travers quatre méthodes :

• L'investissement par emprunt, qui s’adresse aux épargnants disposant d’une capacité à s'endetter, permet de se constituer un patrimoine à moyen et long terme. Grâce aux revenus générés par la SCPI, les investisseurs remboursent la majorité du prêt. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers et par conséquent, la pression fiscale diminue.

• L’investissement au comptant, qui concerne les épargnants souhaitant diversifier leurs revenus, permet aux investisseurs de percevoir des revenus complémentaires immédiats. Contrairement à l’investissement résidentiel, la perte locative est diluée, les loyers sont réguliers et les associés bénéficient d’un Taux de Distribution correct pour un risque dit maîtrisé.

• L’investissement en démembrement, qui permet aux épargnants de préparer l’avenir, consiste à n’acheter que la nue-propriété des parts de SCPI, et bénéficient d’une décote sur le prix. Pendant la période du démembrement, qui peut varier, les investisseurs ne perçoivent pas de loyers. Au remembrement, les associés récupèrent sans frais la pleine propriété des parts de SCPI. Généralement, les investisseurs choisissent cette option lorsque leur TMI est élevé.

• L’investissement en assurance-vie, qui permet d’acheter des parts dans la pierre papier, s’adresse à tous les investisseurs souhaitant améliorer le rendement de leur contrat. Les dividendes perçus servent à racheter automatiquement de nouvelles parts ou à intégrer le Fonds euro afin de les sécuriser. L'investissement via l'assurance-vie a un avantage non négligeable : il bénéficie d’une fiscalité plus douce grâce au cadre légal de l'assurance-vie. En effet, la fiscalité de ce contrat ne s'applique que lorsque l’épargnant souhaite retirer son capital partiel ou total. Il existe malgré tout quelques contraintes dans cet investissement : le choix des SCPI est limité et, généralement, des frais d’entrée ou/et de sorties s’appliquent.

Avis sur les SCPI CIC

Les SCPI de la banque ont une stratégie d’acquisition qui porte davantage sur la logistique et les bureaux. La Française REM diversifie son portefeuille et investit majoritairement en région parisienne et en Europe. En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI CIC était de 4,68% lorsque la moyenne de l'ensemble des SCPI du marché s'élevait à 4,72%. La SCPI LF Opportunité Immo proposait quant à elle la meilleure rentabilité avec un TD de 5,62% sur cet exercice.

Bien que La Française REM soit un acteur majeur dans l’acquisition d’actifs, l’offre de SCPI à capital variable au CIC reste assez limitée. Par conséquent, les recommandations des banquiers ne sont pas toujours les plus adéquates aux situations des épargnants. Il est recommandé de faire appel à un spécialiste dans cet investissement pour avoir accès à la totalité des SCPI et de réaliser une simulation SCPI. Avant d’investir, les épargnants peuvent comparer les SCPI entre elles. Par ailleurs, France SCPI conseille de diversifier son investissement dans la pierre papier, idéalement à travers différents véhicules gérés par différents gestionnaires.

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