Les SCPI du CIC, faut-il y investir ?

Qui est le CIC ?

Le CIC est la plus ancienne banque de France. Créée en 1859 par décret impérial de Napoléon III, elle précède la Société générale de cinq ans. Quelques années après sa création, l’établissement bancaire participe de manière significative au développement de banques sur le territoire français et à l’étranger. Cela va lui permettre de se constituer un capital assez conséquent, notamment grâce à la Banque nationale haïtienne. En effet, le CIC percevra des revenus en frais de commission sur pratiquement l’intégralité des transactions effectuées à Haïti.

La banque inaugure sa première succursale à l’étranger à Londres en 1896. Grâce à ses investissements, elle participe à la prise de décisions dans différentes banques françaises. C’est en 1929 que 18 banques se réunissent et forment l’Union des Banques Régionales autour du CIC.

Après plusieurs décennies à se développer, le groupe Suez, détenue par la Compagnie financière de Suez, prend le contrôle de la banque en détenant 72% du capital en 1968. Pendant cette période, la banque continue son expansion et ouvre de nouveaux locaux à l’étranger.

Nationalisé en 1982, le groupe est restructuré avec la création de CIC Union européenne et de la Compagnie financière de CIC, holding du groupe. En 1998, le Premier ministre, Lionel Jospin privatise, à nouveau, la banque : l'Union européenne de CIC devient majoritaire en détenant 67% du capital.

Après une Offre Publique d’Achat lancée, la Banque Fédérative du Crédit Mutuel Société anonyme, parvient à détenir plus de 99% des titres de la banque, valorisés alors à un peu moins de 15 Mrd€. En 2023, le CIC compte plus de 1.800 agences dans tout l’Hexagone pour plus de 5,2 millions de clients.

Quelles sont les SCPI disponibles au CIC ?

Comme la Caisse d’Epargne, la Banque Populaire et d'autres banques, le CIC permet à certains épargnants d'investir en SCPI à condition qu’ils soient déjà clients de l’établissement bancaire. En outre, le CIC s’assure que ces épargnants disposent d’un encours suffisamment important pour rentrer dans la catégorie clientèle privée, autre condition pour investir dans la pierre papier au sein du CIC.

L’établissement bancaire propose principalement des SCPI gérées par La Française REM. Créée en 1975, cette société de gestion administre des biens immobiliers valorisés à plus de 57 milliards d’euros dans l’Hexagone et en Europe. Grâce à son expertise et son ancienneté, elle figure parmi les acteurs les plus importants au monde dans la gestion d’actifs.

Actuellement, La Française REM compte 7 véhicules de la pierre papier : LF Opportunité Immo, LF Avenir Santé, Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, LF Europimmo, Crédit Mutuel Pierre 1 et Selectinvest 1.

Voici un récapitulatif des SCPI proposées par le CIC. On retrouve notamment leur Taux de Distribution 2023, sachant que le TD moyen des SCPI était de 4,52% pour cette même année, et le minimum d’investissement requis.

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Toutes les SCPI proposées par la banque

Voici en détail les SCPI disponibles au sein de l’établissement bancaire :

LF Opportunité Immo

LF Opportunité Immo a été créée en août 2012 par La Française REM. Son marché s’articule principalement autour de biens immobiliers destinés aux PME en Île-de-France et en régions. Afin de diminuer le risque locatif, elle se diversifie et possède différentes typologies d’actifs, telles que des commerces, des bureaux ou des entrepôts de logistique. SCPI relativement jeune, elle a versé à ses associés un TD de 5,46% en 2023. Avec 47 immeubles dans son portefeuille, LF Opportunité Immo affiche une capitalisation avoisinant les 315 M€. Son prix de souscription unitaire est de 203€ pour un investissement minimum de 1.015€.

LF Avenir Santé

LF Avenir Santé est la plus jeune SCPI proposée par La Française. Lancée en octobre 2021, elle vient répondre à de nombreux enjeux sociaux et environnementaux. Son portefeuille est principalement constitué de biens immobiliers dans le médico-social. Grâce à une grande diversification du secteur, ses bâtiments jouissent d’une hétérogénéité. Parmi eux, figurent des centres de santé, des résidences services, des Ehpad, des établissements hospitaliers entre autres. En cas exceptionnelle, elle s’autorise à se diversifier dans d’autres secteurs avec des commerces. Pour sa deuxième année complète en 2023, son Taux de Distribution était de 4,80% avec une capitalisation de plus de 182 M€. Positionnée dans le classement des meilleures SCPI, elle reste relativement accessible avec un investissement minimum de 300€.

Epargne Foncière

Créée en novembre 1968, Epargne Foncière figure parmi les plus anciennes SCPI. Depuis plusieurs années, elle adopte une stratégie de diversification de patrimoine. Composée majoritairement de bureaux, elle peut également investir dans des commerces et locaux d’activités. Sa capitalisation est valorisée à 5,2 Mrds€. Grâce à plus de 50 ans d’expériences, elle compte plus de 56.000 associés pour 467 immeubles. Elle reste accessible à de nombreux épargnants avec une souscription minimum de 835€. Pour l’exercice 2023, elle a versé à ses associés un TD de 4,43 %.

LF Grand Paris Patrimoine

LF Grand Paris Patrimoine est entré en activité en octobre 1999. Anciennement appelée LF Pierre, la SCPI de rendement s’oriente principalement vers l’acquisition de bureaux en région parisienne et dans les grandes métropoles françaises. Afin de se montrer attractive sur le marché, elle abaisse le délai de jouissance, permettant ainsi à ses associés de percevoir leur rendement dans un laps de temps réduit. En 2023, sa capitalisation a augmenté de plus de 200 M€ pour atteindre 1,5 milliard d’euros à l’issue de l’exercice. Grâce à ses 59 bâtiments, elle a versé cette année un Taux de Distribution de 4,53% à ses épargnants. Le prix minimum de souscription est de 3.100€.

LF Europimmo

LF Europimmo a vu le jour en juillet 2014. Destinée au marché européen, la Société Civile de Placement Immobilier investit principalement en Allemagne, où les revenus des loyers bénéficient d’une fiscalité plus douce. L’investissement outre-Rhin n’est pas le seul. La SCPI paneuropéenne acquiert aussi des biens immobiliers au Royaume-Unis, aux Pays-Bas, en Belgique et au Luxembourg afin de réduire la perte locative. La typologie de ses biens sont majoritairement des bureaux mais elle possède également des commerces. Grâce à ses 55 immeubles, sa capitalisation dépasse le milliard d'euros. Au cours de l’année, elle a distribué un rendement annuel de 4,64% à ses 14.907 associés. La souscription minimale est de 4.725€.

Crédit Mutuel Pierre 1

Crédit Mutuel Pierre 1 existe depuis 1978. Son investissement se situe principalement sur des bureaux mais elle peut acquérir d’autres biens lorsque des opportunités se présentent comme des commerces ou des locaux d’activités. Son secteur d'investissement se situe en région parisienne mais elle possède également des actifs en Espagne et en Allemagne. Avec 141 immeubles, son TD 2023 était de 4,34% avec une capitalisation dépassant le milliard d’euros. La Société Civile de Placement Immobilier propose un délai de jouissance d’un mois et un minimum de souscription de 265€. La SCPI de rendement variable reste accessible pour de nombreux épargnants. Son Taux d’Occupation Financier cette année-là était de 91,60%.

Selectinvest 1

Née d’une fusion entre plusieurs SCPI, Selectinvest 1 a été créée en 1968. Ses investissements se situent généralement dans l’agglomération parisienne et dans des régions à forte demande locative. Si ses biens immobiliers se composent majoritairement de bureaux, Selectinvest 1 possède également des commerces et des entrepôts qui lui permettent de se diversifier. Avec une souscription minimum de de 640€, Selectinvest 1 compte environ 21.200 associés. Avec un Taux d’Occupation Financier de 90,80%, elle a versé un rendement de 4,13% à ses associés à la fin de l’exercice 2023. Grâce à plus de 271 immeubles, sa capitalisation s'élève à 1.610 Mrd€.

Comment investir sur les SCPI CIC ?

Les épargnants ont la possibilité de souscrire à une SCPI de quatre manières dans l’établissement bancaire :

• L'investissement à emprunt, qui s’adresse aux épargnants disposant d’une capacité à s'endetter, permet de se constituer un patrimoine à moyen et long terme. Grâce aux revenus générés par la SCPI, les investisseurs remboursent la majorité du prêt. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers et par conséquent, la pression fiscale diminue.

• L’investissement au comptant, qui concerne les épargnants souhaitant diversifier leurs revenus, permet aux investisseurs de percevoir des revenus complémentaires immédiats. Contrairement à l’investissement résidentiel, la perte locative est diluée, les loyers sont réguliers et les associés bénéficient d’un Taux de Distribution correct pour un risque dit maîtrisé.

• L’investissement en démembrement, qui permet aux épargnants de préparer l’avenir, consiste à n’acheter que la nue-propriété des parts de SCPI, et bénéficient d’une décote sur le prix. Pendant la période du démembrement, qui peut varier, les investisseurs ne perçoivent pas de loyers. Au remembrement, les associés récupèrent sans frais la pleine propriété des parts de SCPI. Généralement, les épargnants choisissent cette option lorsque leur TMI est élevé.

• L’investissement en assurance-vie, qui permet d’acheter des parts dans la pierre papier, s’adresse à tous les épargnants souhaitant améliorer le rendement de leur contrat. Les dividendes perçus servent à racheter automatiquement de nouvelles parts ou à intégrer le Fonds euro afin de les sécuriser. Cet investissement a un avantage non négligeable : il bénéficie d’une fiscalité plus douce grâce au cadre légal de l'assurance-vie. En effet, la fiscalité de ce contrat ne s'applique que lorsque l’épargnant souhaite retirer son capital partiel ou total. Il existe malgré tout quelques contraintes dans cet investissement : le choix des SCPI est limité et, généralement, des frais d’entrée ou/et de sorties s’appliquent.

Avis sur les SCPI CIC

Les SCPI de la banque ont une stratégie d’acquisition qui porte davantage sur la logistique et les bureaux. La Française diversifie son portefeuille et propose à ses épargnants d’investir majoritairement en région parisienne et en Europe. En 2023, le Taux de Distribution moyen des SCPI CIC était de 4,61% lorsque la moyenne de l'ensemble des SCPI du marché s'élevait à 4,52% en 2023. La SCPI LF Opportunité Immo proposait quant à elle le meilleur rendement annuel avec un TD de 5,46% sur cet exercice.

Bien que la société de gestion La Française REM soit un acteur majeur dans l’acquisition d’actifs, l’offre de SCPI à capital variable au CIC reste assez limitée. Par conséquent, les recommandations des banquiers ne sont pas toujours les plus adéquates aux situations des épargnants. Il est recommandé de faire appel à un spécialiste dans cet investissement pour avoir accès à la totalité des SCPI et de réaliser une simulation SCPI. Avant d’investir, les épargnants peuvent comparer les SCPI entre elles.

Par ailleurs, France SCPI conseille de diversifier son investissement dans la pierre papier, idéalement à travers différents véhicules gérés par différentes sociétés.

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