Comment fonctionne une SCPI à capital fixe ?
À l’origine de la pierre papier dans les années 60, toutes les SCPI étaient à capital fixe. Il en reste aujourd’hui très peu mais leur principe est toujours le même : un plafond de collecte est fixé dès leur lancement, permettant ainsi à ces SCPI de maîtriser l’encours détenu et par conséquent le rendement distribué aux associés. Cet avantage représente également un frein dans le développement des véhicules à capital fixe. Le nombre de parts émises sur le marché étant limité, leur portefeuille ne peut pas être étoffé ou renouvelé.
Une SCPI à capital fixe peut toutefois choisir d’augmenter temporairement le plafond de son capital pour étendre son portefeuille immobilier. Dans ce cas, sa société de gestion doit définir un prix de souscription, en accord avec la valeur d’expertise du portefeuille, le montant de l’augmentation et sa durée. Au-delà des périodes d’augmentation de capital, les investisseurs doivent passer par le biais du marché secondaire pour acheter des parts d’une SCPI à capital fixe. Celui-ci est organisé par la confrontation mensuelle entre l’offre et la demande de parts, par la société de gestion. Par conséquent, ce n’est plus la valeur du patrimoine mais l'attrait pour une SCPI qui définit son prix de part.
Exemples de SCPI à capital fixe
On compte aujourd'hui une dizaine de SCPI à capital fixe et nous en avons donc sélectionné deux qui nous semblent pertinentes.
La SCPI Immo Placement
Immo Placement est une SCPI de rendement historique d’Atland Voisin. Elle est positionnée sur un patrimoine diversifié à prépondérance bureaux (commerces, locaux d'activité, santé et éducation), principalement situé en Auvergne-Rhône-Alpes, Bourgogne-Franche-Comté et Nouvelle-Aquitaine. Du côté de ses performances, elle affiche un taux de distribution nettement supérieur à la moyenne des SCPI de bureaux, avec 5,87% en 2024 et 6,23% en 2025. Bien qu’elle soit une SCPI à capital fixe, sa société de gestion procède régulièrement à des augmentations de capital pour maîtriser le développement de son portefeuille.
La SCPI Sofiprime
En plus d’être une SCPI à capital fixe, la SCPI Sofiprime est une SCPI de plus value. Contrairement à une SCPI de rendement, son objectif est de créer de la performance à travers l’augmentation de la valeur de ses biens immobiliers. Cette SCPI détient donc des biens immobiliers de prestige dans les quartiers stratégiques de Paris, sujets à de potentielles revalorisations.
Comment fonctionne une SCPI à capital variable ?
Progressivement, les sociétés de gestion ont lancé des SCPI à capital variable dont la souscription et la cession sont possibles à n'importe quel moment. La capitalisation et par conséquent la valeur de ces SCPI dépendent du nombre de demandes de souscription diminué des demandes de cession, c’est-à-dire la collecte nette. Leur fonctionnement apporte donc davantage de flexibilité aux épargnants. En effet, l’investisseur qui souhaite revendre ses parts peut faire une demande de retrait auprès de la société de gestion à n’importe quel moment. Le délai de revente varie fortement selon les SCPI et les conditions de marché : il pouvait être estimé à quelques semaines en 2024, mais s'est nettement allongé pour plusieurs véhicules depuis, certains connaissant même des files d'attente prolongées.
En contrepartie, l’investisseur s’expose à un risque plus important vis-à-vis du rendement perçu. Les revenus perçus peuvent être amenés à varier au fur et à mesure que de nouvelles parts sont émises sur le marché en attendant que cette épargne soit investie dans des biens immobiliers.
Exemples de SCPI à capital variable
La plupart des véhicules du marché sont désormais à capital variable. En guise d'exemples, voici deux SCPI à capital variable aux profils contrastés : l'une récente et à la performance encore à confirmer dans la durée, l'autre installée mais confrontée à des rendements en repli.
La SCPI Wemo One
Wemo One est une SCPI à capital variable lancée en avril 2024 par la société de gestion Wemo REIM, dirigée par Ivan Vagic. Elle adopte une stratégie dite « smart caps », c'est-à-dire ciblant des actifs immobiliers de taille modérée (valeur d'acquisition inférieure à 5 millions d'euros), répartis entre commerces, locaux d'activité, hôtellerie, santé, éducation et bureaux, en France et dans plusieurs pays d'Europe (Italie, Royaume-Uni, Irlande, Espagne). Pour son premier exercice complet, la SCPI a affiché en 2025 un taux de distribution exceptionnel de 15,27%, très supérieur à l'objectif de 7% initialement fixé. Ce niveau, atteint sur un unique exercice, doit toutefois être interprété avec prudence : le recul est encore insuffisant pour juger de la capacité de la SCPI à reproduire cette performance dans la durée.
La SCPI Primovie
Avec un patrimoine d'environ 4,2 milliards d'euros, Primovie fait partie des SCPI avec l'une des capitalisations les plus fortes du marché. Elle est reconnue pour avoir fait l'acquisition massive d'immeubles dédiés à la santé et à l'éducation, à savoir les hôpitaux, les cliniques, les maisons de retraite, les écoles, etc. Son taux de distribution s'est établi à 4,04% en 2025, contre une moyenne de marché de 4,91%, un écart qui s'est creusé ces dernières années, notamment sous l'effet de la baisse de valeur de sa poche bureaux.
Les différences entre les SCPI à capital fixe et variable : le tableau récapitulatif
Pour aider les épargnants à faire leur choix entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable, France SCPI met à disposition un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de celles-ci.
| SCPI à capital fixe | SCPI à capital variable |
| Le nombre de parts émises est limité | Le nombre de parts émises est illimité |
| Le taux de distribution est généralement stable | Le taux de distribution peut varier en fonction de la collecte et de la création de nouvelles parts |
| L'achat de parts sur le marché secondaire peut être difficile | L'achat de parts est généralement facilité pour les investisseurs |
| Le développement de la SCPI est limité | Le patrimoine de la SCPI peut croître au fur et à mesure de sa collecte |
| La liquidité est limitée sur le marché secondaire | La liquidité est généralement plus rapide, mais non garantie en toutes circonstances |
Il est toutefois important de rappeler que tout investissement dans une SCPI comporte des risques : les revenus ne sont en effet jamais garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Par ailleurs, les performances d’une SCPI s'apprécient sur l’année précédente, elles ne préjugent donc jamais des performances futures.
