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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Fonds en euros ou SCPI ?

D’année en année, les résultats du Fonds Euros empirent. Ces performances médiocres marquent certainement la fin du placement qui a connu ses heures de gloire dans les années 90 et 2000. Il devient donc urgent pour les épargnants de réorienter l'épargne investie sur ces supports. Et dans cette réorganisation, la SCPI pourrait jouer un rôle important.

En 2019, lorsque Bernard Delas, Vice-Président de l’ACPR (le gendarme du secteur Banque Assurance en France) a conseillé aux épargnants de penser à une alternative au fonds euro, ses mots ont fait l’effet d’une bombe dans le monde de l’assurance. En effet, lorsque celui-ci a conseillé aux épargnants de « Renoncer aux Fonds en euros, offrant à la fois la protection du capital et une liquidité permanente », le message semble clair. Il est nécessaire de trouver une alternative au Fonds Euros, surtout quand il est suivi quelques jours plus tard des mots de Jean-Laurent Granier, PDG de Generali, dans les Echos : « Le monde du fonds euros roi est terminé ! ».

Depuis ce jour, amplifié par la crise du Covid, c’est la panique générale chez les assureurs pour qui les investissements en fonds euros représentent encore 70% de la collecte en assurance vie. Le rendement moyen 2020 des fonds en euros a été de 1,3% et le risque de voir les actifs gérés fondre rapidement à l’annonce des taux de rémunération 2021 alimentent les plus grosses craintes. Pour éviter les retraits massifs, les assureurs cherchent donc à trouver une alternative au Fonds Euros en réorientant l’épargne. Peine perdue : la redirection se fait surtout sur des UC (Unités de Comptes) investies généralement de manière plus dynamique. Mais ce n’est pas ce que recherchent les investisseurs particuliers.

Le placement parfait est celui qui permet d’avoir un rendement maximum avec un risque minimum. Le fonds euro ne permettant plus d’obtenir un couple risque / rendement si équilibré que dans le passé, les épargnants doivent manifestement réorienter leur épargne pour rétablir ce fameux équilibre.

La SCPI, l’alternative au Fonds Euros

Tout d’abord, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) n’est pas nouvelle. Elle est même plus ancienne que le Fonds Euros. La pierre papier, comme on l’appelle parfois, existe depuis les années 70. Le principe est simple : la SCPI investit dans l’immobilier professionnel (Bureaux, Commerces, Locaux logistiques, etc.), gère les biens mais aussi les locataires. L’épargnant ne s’occupe de rien et perçoit les revenus. Les avantages de l’immobilier sans les inconvénients.

Le taux de rendement moyen des SCPI (appelé TDVM) était de + 4,18% en 2020 et devrait avoisiner les 4,2% en 2020. De quoi faire pâlir les meilleurs fonds euros. Certaines SCPI ont même un TDVM qui dépasse très largement les 6%.

Parmi les nombreux avantages des SCPI, la stabilité du rendement des SCPI plaît également aux épargnants. Depuis 30 ans et même s’il fluctue, le taux de rendement moyen des SCPI a toujours été compris entre +4% et +8%. Malgré les crises financières et immobilières, la stabilité est l’une des qualités les plus recherchées pour un placement.

Comparatif performances SCPI et fonds Euro

Année Performances SCPI Performances Fonds Euro
2000 7,82% 5,3%
2001 7,74% 5,3%
2002 7,73% 4,8%
2003 7,48% 4,5%
2004 6,96% 4,4%
2005 6,74% 4,2%
2006 6,45% 4,1%
2007 6,10% 4,1%
2008 5,84% 4%
2009 6,07% 3,6%
2010 5,47% 3,4%
2011 5,22% 3%
2012 5,21% 2,9%
2013 5,15% 2,8%
2014 5,08% 2,5%
2015 4,85% 2,3%
2016 4,64% 1,9%
2017 4,43% 1,8%
2018 4,34% 1,8%
2019 4,40% 1,4%
2020 4,18% 1,3%
2021 4,45% 1,1%

En résumé, la SCPI comme alternative au Fonds Euros offre :

  • Une ancienneté et un historique permettant de voir comment réagissent les SCPI en cas de turbulences sur les marchés,
  • Un fort taux de rendement,
  • Une stabilité dans le rendement.

Différence de fiscalité entre l’assurance vie et les SCPI

Depuis l’arrivée de la Flat-tax en 2018, et les fameux 30% d’imposition sur les intérêts, la fiscalité du contrat d’assurance-vie est devenue plus favorable que celle des SCPI. Les revenus versés par les SCPI aux épargnants sont en effet taxés à hauteur de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de la CSG, CRDS, 17,2%. Pour une personne dont la TMI serait de 30%, les revenus de SCPI seraient taxés à hauteur de 47,2%, presque la moitié donc. Malgré cette fiscalité importante, les SCPI demeurent aujourd’hui plus intéressantes. Même pour un contribuable dont la TMI serait de 41%.

Découvrir la fiscalité des SCPI

Investir en SCPI via l’assurance vie ?

Cela peut être une bonne manière de conjuguer les avantages sans les inconvénients. puisqu’il est possible d’investir dans les SCPI à travers son contrat d’assurance-vie. Mais cette manière d’acheter des parts de SCPI comporte des limites pour les épargnants.

Investir en SCPI en assurance vie

La SCPI est donc une alternative sérieuse au Fonds Euros non seulement pour les avantages qu’elle procure aux épargnants mais également pour son adaptabilité aux différentes situations que rencontrent les investisseurs : investissement en démembrement (nue-propriété, usufruit), investissement à crédit en utilisant l’effet de levier de crédit, etc.

Quelques questions fréquentes

Aller plus loin

Pourquoi investir en SCPI ?

Placer ses économies signifie peut-être pour vous « préparer la retraite », ou « mettre de côté pour les études des enfants », ou encore « assurer mon propre avenir financier »...

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