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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Les US Person peuvent-elles investir en SCPI ?

Depuis la loi FATCA entrée en vigueur en 2014, les sociétés de gestion de SCPI sont soumises à des déclarations administratives supplémentaires pour leurs associés considérés comme US Person. Par conséquent, ces dernières sont souvent exclues d’un investissement SCPI malgré leur engouement pour la pierre papier. Certaines sociétés de gestion ont toutefois décidé d’ouvrir leur collecte aux US Person.

Qui est considéré comme US Person ?

Dans le monde de l’épargne, le terme US Person désigne tout contribuable américain. En France et partout ailleurs, une personne est définie comme US Person dès qu’elle remplit une des conditions suivantes :

  • Elle détient un passeport américain ou est née sur le territoire des États-Unis,
  • Elle réside légalement aux États-Unis, quelle que soit sa nationalité ou y a passé une période suffisamment longue au cours des trois dernières années,
  • Elle possède une carte verte autrement appelée carte de séjour permanent.

Cette définition concerne aussi toute personne qui réside en France et qui n’a pas renoncé à sa citoyenneté américaine.

Pour quelle raison les US Person sont privées de SCPI ?

Les US Person sont soumises à la loi FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) entrée en vigueur en 2014 et dont l’objectif est de recenser les revenus et actifs détenus par des contribuables américains en dehors des Etats-Unis. Cette loi permet donc de lutter contre l’évasion fiscale des citoyens américains. Elle impose, entre autres, aux détenteurs de parts de SCPI de déclarer leurs revenus au fisc américain (IRS) de manière annuelle.

Ces formalités reposent sur les sociétés de gestion de SCPI qui, par conséquent, ont l’habitude d’exclure les US Person de leurs souscripteurs. Une seule d’entre elles a décidé d’ouvrir l'investissement SCPI aux citoyens américains.

Pourquoi investir en SCPI en tant qu’US Person ?

Une SCPI investit dans un parc immobilier pour le louer et en percevoir des loyers. L’épargnant qui achète des parts d’une SCPI de rendement perçoit une partie de ces loyers, au prorata de son investissement. Contrairement à l’immobilier locatif classique, l’investisseur ne supporte aucune gestion liée aux actifs immobiliers ou à leur locataire. La SCPI permet donc aux US Person de se constituer un patrimoine même si elles ne résident pas de manière permanente en France.

Connaître les avantages des SCPI

Quelles SCPI acceptent les US Person comme associés ?

À ce jour, une seule société de gestion nommée Altixia a décidé d’ouvrir ses SCPI aux US Person. C’est en 2020 qu’elle a souhaité offrir aux US Person la possibilité de contourner la loi FATCA pour souscrire à ses SCPI. L’objectif était de commercialiser plus largement ses deux véhicules lancés en 2019.

La SCPI Altixia Cadence XII

Altixia Cadence XII est une SCPI de rendement diversifiée. Elle est investie de manière équilibrée dans des bureaux, des commerces et des biens dédiés à la logistique. Son équipe de gestion sélectionne des biens récents, voire neufs, dans un objectif de distribution de revenus mensuels. Elle affiche d’ailleurs un taux de distribution stable supérieur à 5% depuis sa création. Cette SCPI est accessible à la souscription dès 2000€, soit 10 parts à 200€ chacune.

En savoir plus sur Altixia Cadence XII

La SCPI Altixia Commerces

Altixia Commerces quant à elle est une SCPI spécialisée dans les commerces. Sa stratégie d’acquisition repose sur des biens adaptés à la logistique du “dernier kilomètre”, c’est-à-dire des actifs de taille moyenne situés à proximité des centres ville. Elle se distingue notamment par ses frais de souscription réduits grâce à ses investissements en VEFA dont les frais d’acquisition sont amoindris. En 2021, elle a distribué 5,21% de taux de distribution. Tout comme Altixia Cadence XII, elle est accessible dès 2000€ d’investissement pour 10 parts.

En savoir plus sur Altixia Commerces

La SCPI Elysées Pierre

Cette SCPI de rendement créée en 1986, est spécialisée dans les bureaux. Elle concentre, principalement, son patrimoine immobilier à Paris et en Île de France. En 2021, la SCPI Elysées Pierre enregistre un taux de distribution 3,64%. Le ticket minimum d’entrée dans la SCPI Elysées Pierre s’élève à 16 500€, soit 20 parts de SCPI. Dans le cadre de la souscription des US Person à la SCPI Elysées Pierre, l’acquéreur doit remplir les conditions classiques imputées à son statut, mais également disposer d’un compte bancaire et d’une adresse en France.

En savoir plus sur Elysées Pierre

Quelles sont les conditions de souscription pour les US Person ?

La société de gestion Altixia accepte les non résidents français de manière générale mais à certaines conditions :

  • L’épargnant doit maîtriser la langue française pour comprendre la documentation réglementaire et mesurer les risques liés à son placement,
  • Tous les documents transmis doivent être complété en français,
  • L’investisseur doit posséder un compte bancaire en France ou dans la zone SEPA,
  • Le conseil a été réalisé en France par un professionnel français,
  • Le pays de résidence fiscale du souscripteur ne doit pas faire partie des juridictions à haut risque et non coopératives fiscalement. La liste de ces pays est publiée par la Commission Européenne.

De quels documents doit disposer une US Person pour investir en SCPI ?

Tout comme pour n’importe quelle souscription, l’épargnant doit fournir plusieurs pièces justificatives pour devenir associé d’une SCPI, telles que :

  • Une pièce d’identité,
  • Un justificatif de domicile de moins de 3 mois,
  • Un justificatif d’origine des fonds,
  • Un RIB.
Tout savoir sur les documents nécessaires

En plus de des documents classiques, les US Person doivent fournir des pièces complémentaires :

  • Un formulaire d’auto-certification FATCA / CRS complété par le futur souscripteur,
  • Une déclaration d’origine des fonds signée par l’épargnant ainsi qu’une attestation pour retracer l’origine des fonds (acte de vente d’un bien immobilier ou un acte de succession par exemple),
  • Un document d’entrée en relation (DER) selon les normes AMF complété et signé par le conseiller,
  • Un IBAN d’un compte bancaire français dans le cas d’un prélèvement ou d’un virement,
  • Un justificatif de résidence principale ou secondaire en France (taxe d’habitation) ou une attestation de la part d’un proche qui héberge le futur souscripteur.

Avant toute souscription, la société de gestion Altixia analyse et pré-valise chaque dossier de souscription. Il est préférable de contacter un expert en pierre papier pour comprendre toutes les conditions.

Quelle est la fiscalité des SCPI pour les US Person ?

Au même titre que les associés français, les US Person sont imposables au régime des revenus fonciers, mais le barème diffère : 20% jusqu’à 27 519 € de revenus et 30% au-delà. Dans certains cas, l’épargnant peut aussi demander une dérogation pour obtenir un taux personnalisé, calculé sur la base de ses revenus totaux (français et étrangers).

À savoir que les revenus générés par les SCPI sont également soumis aux prélèvements sociaux, excepté pour les non-résidents de l’Espace Economique Européen, c’est-à-dire l’Union Européenne, la Norvège, l’Islande et la Suisse.

Le cas des non résidents français

Contrairement aux US Person, les expatriés français ont la possibilité d’investir dans la pierre papier sans aucune formalité supplémentaire. L’absence de gestion et la souscription 100% digitalisée en font un placement idéal pour les non résidents français. Par ailleurs, la fiscalité sur les revenus de SCPI dépend du pays de résidence. Le détenteur de parts peut donc, en fonction des conventions fiscales en vigueur, bénéficier d’une fiscalité plus intéressante qu’en France.

La SCPI pour les expatriés

Questions relatives à l'investissement SCPI pour les US Person

Les SCPI ne sont pas exclusivement réservées aux résidents français. Toutefois, les sociétés de gestion supportent une gestion administrative supplémentaire, relative à la loi FATCA, pour les résidents américains. Elles sont donc rares à accepter les US Person comme associés.
Les placements des US Person en France sont limités à cause des obligations de contrôle imposées par la loi FATCA. Il leur est tout de même possible d’investir dans l’immobilier en direct ou via la pierre papier. À noter que les dispositifs fiscaux comme Pinel sont exclusivement réservés aux résidents français.

Quelques questions fréquentes

Aller plus loin

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