L’investissement en SCPI repose sur un principe fondamental : la confiance. En choisissant ce type de placement, l’épargnant délègue la gestion de son capital à une société de gestion, sans intervenir directement dans les décisions d’acquisition ou d’arbitrage.
Cette distance entre l’investisseur et la gestion quotidienne a ainsi conduit, au fil du temps, à la mise en place de mécanismes de contrôle pour les SCPI. Dans un contexte où les montants collectés sont assez importants où les associés n’ont pas de prise directe sur les décisions, une interrogation s’impose naturellement : qui veille au bon fonctionnement et qui contrôle des SCPI ?
Si la pierre reste l’investissement privilégié des Français, s’engager dans un fonds d’investissement s’appuie sur un ensemble de procédés rigoureux, pensés pour encadrer les décisions et mobiliser plusieurs experts aux rôles bien définis ; tout cela dans l’objectif de protéger au mieux les intérêts des investisseurs.
La SCPI est contrôlée pour la juste valorisation de ses biens
Chaque année, un expert immobilier indépendant est mandaté pour évaluer l’ensemble des actifs détenus par la SCPI. Cette expertise est réalisée sur chaque actif, sur la base de critères précis, tels que la localisation, la qualité du bâti, l’évolution du marché ou encore le taux d’occupation. L’ensemble de ces évaluations détermine la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI. C’est à partir de cette valorisation que la société de gestion établit la valeur de reconstitution et le prix de souscription. Ce mécanisme est encadré à deux niveaux :
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Interne : la société de gestion ajuste le prix de part en fonction des estimations de son expert et de la stratégie de la SCPI.
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Externe : l’évaluation est strictement encadrée par la réglementation de l’AMF, qui impose une marge entre le prix de souscription et la valeur réelle du patrimoine, plus communément appelée valeur de reconstitution.
La souveraineté des associés : le Conseil de Surveillance
Contrairement à une idée reçue, l'épargnant en SCPI n'est pas un spectateur passif. En sa qualité d'associé, il détient une fraction du capital et, par extension, une part de pouvoir. Cette démocratie actionnariale s'exerce principalement lors de l'Assemblée Générale.
C’est au sein de cette instance que se structurent les grandes orientations du fonds et que la société de gestion rend compte de son action. Les associés y approuvent les comptes, valident le montant des dividendes et, surtout, votent les décisions stratégiques qui engagent l’avenir de leur patrimoine.
Bien que la gestion quotidienne soit déléguée, l’Assemblée Générale conserve un levier de contrôle essentiel : le pouvoir de révoquer la société de gestion en cas de faute grave ou de résultats durablement insuffisants. Cette possibilité constitue une garantie forte pour les investisseurs et participe à l’équilibre des pouvoirs au sein des SCPI.
Pour assurer le lien permanent entre la gestion et les porteurs de parts, un Conseil de Surveillance est élu parmi les associés. Sa mission est de représenter les associés et veiller à la bonne gestion de la SCPI. Le Conseil de Surveillance peut ainsi poser des questions, demander des explications et formuler des recommandations sur les orientations stratégiques prises par sa société de gestion.
Un écosystème sous haute surveillance
Si la confiance n'exclut pas le contrôle, celle-ci est la condition sine qua non de la confiance. La société de gestion ne navigue jamais seule : elle est encadrée par plusieurs gardes-fous.
Le premier niveau de sécurité est assuré par le Dépositaire. Acteur indépendant, il a pour rôle principal de sécuriser les actifs et les flux financiers de la SCPI. Il assure que les opérations réalisées par la société de gestion, que ce soit acquisitions, cessions, financements ou distribution de revenus locatifs, respectent la réglementation, les statuts de la SCPI et la stratégie annoncée.
Depuis le renforcement du cadre réglementaire européen, toutes les SCPI doivent désigner un dépositaire. Une obligation qui vise à renforcer la protection des investisseurs et à fiabiliser le fonctionnement des fonds d’investissement immobilier et plus précisément des FIA (fonds d’investissement alternatifs).
Désigné par la société de gestion, le Dépositaire doit être un établissement agréé (souvent une banque ou un établissement financier) et doit être indépendant de la société de gestion. Sa désignation s’inscrit également dans un cadre strictement réglementé, sous le contrôle de l’AMF. Il constitue ainsi un maillon clé du dispositif de contrôle, en complément de la société de gestion et du Conseil de Surveillance.
En parallèle, la fiabilité financière est certifiée par le Commissaire aux Comptes. Auditeur légal, il atteste que les documents comptables reflètent avec sincérité la situation économique du fonds. Sans sa signature, aucune distribution de dividendes n'est validée.
L'AMF : le gendarme de la transparence
Au sommet de cette pyramide trône l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Comme pour la majorité des personnes morales, la SCPI de rendement voit ses comptes certifiés par un commissaire aux comptes indépendant nommé en Assemblée Générale par tous les associés de la SCPI. Ce commissaire aux comptes est soumis à l'agrément de l'AMF.
Avant même qu'une SCPI ne puisse collecter, elle doit donc obtenir l'agrément de son gestionnaire et un Visa de commercialisation délivré par l'autorité.
Il est crucial de comprendre la portée de ce Visa : l'AMF ne juge pas l'opportunité financière mais garantit la clarté et que la SCPI s’engage à respecter les règles d’agrémentation d’une SCPI à l’AMF. Elle veille à ce que les risques soient aussi visibles que les promesses de rendement.
Heureusement, tout le monde ne peut pas créer et gérer une SCPI. L'agrément AMF est une condition indispensable à une société de gestion pour donner naissance à un véhicule, effectuer sa gestion et in fine, permettre d'investir dans la SCPI.
