Qu’est ce qu’une jeune SCPI ?
Au moment où les SCPI dites historiques sont au cœur des préoccupations, les jeunes SCPI viennent corriger le tir. L’inflation de ces dernières années a, en effet, redistribué les cartes de l’immobilier, laissant place à des stratégies plus opportunistes, desquelles se sont saisis les fonds récemment lancés.
Souvent confondues avec les nouvelles SCPI, les jeunes profitent d’une architecture et d’une structure plus mature. Présentes sur le marché depuis un peu moins de 10 ans, elles ont déjà tracé les contours de leur stratégie et s’attaquent désormais à la consolidation de leur portefeuille, comme un engagement venu répondre à leur promesse de lancement. Les SCPI ont, en effet, un délai de 3 ans pour cocher toutes les cases de leur cahier des charges. Passé cette période, elles doivent détenir un patrimoine qui reflète pleinement leur stratégie, un passe-droit pour passer de la cour des novices à celle des jeunes SCPI.
Quelle est la différence entre les jeunes SCPI et les anciennes SCPI ?
Récemment introduites sur le marché, les jeunes SCPI acceptent généralement une connotation plus risquée que leurs prédécesseures. Celles-ci se sont, en effet, lancées avant ou pendant la crise inflationniste, s’insérant dans un momentum idéal pour saisir les opportunités engendrées par la conjoncture économique et sanitaire. La chute des transactions leur a permis d’élargir leur fenêtre de tir et négocier davantage les prix d'acquisition à la baisse. Ces actifs sont, par ailleurs, plus facilement valorisables sur le long terme, permettant aux SCPI de dégager une plus-value sur les cessions. C’est d’ailleurs pour cette raison que les dividendes exceptionnels obtenus à la suite d’une vente sont souvent distribués par les jeunes SCPI.
Grâce aux revenus locatifs, ces dernières génèrent souvent un rendement dans l’immédiat, bien qu’il soit peu stable du fait du jeune âge de leur patrimoine. Les anciennes SCPI distribuent, au contraire, des dividendes plus stables chaque trimestre. Elles s’appuient sur un portefeuille immobilier déjà très bien constitué, composé pour l’essentiel de secteurs typologiques plus anciens, comme le commerce et le bureau, dont l’image est portée par une solidité historique. Ces anciennes SCPI pâtissent néanmoins de l’inertie exercée par leur portefeuille vieillissant, avec des actifs jugés parfois obsolètes. De façon générale, les jeunes SCPI se construisent un patrimoine diversifié, répondant aux nouveaux modes de vie et de travail des usagers :
- La montée des demandes de logements partagés par les jeunes actifs,
- La demande croissante d’espaces de coworking,
- L’évolution vers une approche centrée sur l’utilisateur et l’expérience client.
Ces nouvelles dynamiques de marché permettent aux jeunes SCPI de démarrer leur insertion sur les chapeaux de roue. Elles prennent plus aisément le tournant du marché en saisissant des actifs de qualité à un prix plus “low cost”. Cette situation explique la valorisation régulière du prix de part de nombreuses jeunes SCPI ces derniers mois.
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Quelles sont les caractéristiques principales des jeunes SCPI ?
Contrairement aux fonds historiques, les jeunes SCPI se distinguent par leur caractère novateur, davantage en phase avec les besoins actuels de consommation. De ce fait, elles tirent leur épingle du jeu avec :
Un fort rendement
Désormais, le haut du tableau des meilleures SCPI est occupé par les jeunes SCPI qui affichent un rendement bien supérieur à la moyenne de 4,72% en 2024. Leur Taux de Distribution élevé, souvent supérieur à 7%, est directement lié à leur stratégie d'acquisition opportuniste.
Une structure de frais plus flexible
Certaines jeunes SCPI se distinguent par une structure de frais iconoclaste, c'est-à-dire sans commission à la souscription. Ces SCPI sans frais mettent en exergue les nouvelles exigences des épargnants, davantage en phase avec l’accessibilité des produits d’investissement. Si ce modèle de souscription à taux zéro permet aux SCPI de gagner en attractivité sur le marché, il est rapidement rattrapé par d’autres commissions, notamment sur les acquisitions. Une SCPI sans frais n’est donc pas forcément plus rentable qu’un fonds qui propose une structure plus classique.
Davantage de diversification
Les jeunes SCPI adoptent généralement une stratégie d’acquisition diversifiée. En plus de leur positionnement sur plusieurs secteurs, elles peuvent également se concentrer sur des domaines plus niche, saisissant de nouvelles opportunités, comme les circuits courts, les bâtiments en périphérie des villes ou en régions. Cette stratégie se situe à rebours des SCPI plus anciennes qui se concentrent souvent sur les bureaux ou les commerces, bien qu’elles aient également saisi l’importance de se diversifier.
Une reconnaissance écologique
Plus sensibles aux besoins actuels, les jeunes SCPI développent également une stratégie d'acquisition fortement corrélée à la transition écologique, d’où leur labellisation ISR qui intervient généralement peu après leur lancement.
Tournées vers l'avenir, les jeunes SCPI jouent un rôle prépondérant dans la transition énergétique liée à l’immobilier. Ces SCPI investissent sur un immobilier vert, constitué d'immeubles neufs ou rénovés, qui répondent donc davantage aux normes environnementales, sociales et de gouvernance (ESG). En conséquence, nombreuses sont les jeunes SCPI qui obtiennent leur labellisation ISR peu de temps après leur lancement.
Les jeunes SCPI écologiques répondent à une demande croissante pour des bâtiments éco-performants, favorisant les énergies renouvelables et situés à proximité des transports en commun ou des pistes cyclables. Au-delà de l’envie de réduire l’empreinte carbone, elles saisissent des biens durables qui sont plus facilement valorisés lors de l’évaluation du portefeuille immobilier.
Une version digitale
Les jeunes SCPI se distinguent également par l’appui d’une offre commerciale digitale, permettant aux gérants de traiter les dossiers plus rapidement. La digitalisation des plateformes d’investissement amène, en outre, à davantage de transparence vis-à-vis des SCPI, une démarche qui s'aligne sur les recommandations émises par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Défis et risques des jeunes SCPI
Mutualisation du risque
Avec une stratégie de plus en plus diversifiée, les jeunes SCPI ont gagné en performances. La plupart affiche donc des indicateurs élevés dès leurs premières années. Cela dit, leur portefeuille reste jeune et donc bien moins profond que celui des SCPI historiques. Ces dernières ont, en effet, traversé plusieurs cycles immobiliers, ce qui leur octroie une meilleure mutualisation du risque locatif.
Malgré l’engouement pour les jeunes SCPI, cette croissance rapide peut être à double tranchant. D'un côté, leur forte collecte leur donne davantage de moyens pour investir. De l’autre côté, cette demande peut créer une pression en matière de gestion, puisque la SCPI doit trouver rapidement des opportunités. Une gestion imprécise peut ainsi conduire à des investissements précipités ou mal orientés, avec des répercussions potentielles sur les performances.
Quelles jeunes SCPI suivre en 2026 ?
Raison d’investir dans la SCPI Remake Live
La SCPI Remake Live, créée en 2022 par la société de gestion Remake, est l’une des premières du classement des meilleures SCPI, grâce à son rendement de 7,5% à la fin de l'année 2024. Axée sur la responsabilité sociale, la SCPI investit dans des territoires nécessitant des infrastructures et adapte les espaces aux besoins actuels. Elle se concentre, de ce fait, sur une grande partie de l’Europe, en gardant le Royaume-Uni dans ses priorités.
Raison d’investir dans la SCPI Iroko Zen
La SCPI Iroko Zen, créée en 2020 par la société de gestion Iroko, offre un rendement de 7,32% en 2024, se plaçant ainsi sur l’une des marches les plus élevées du podium des meilleures SCPI. Avec un ticket d’entrée à 5.100 euros, ce fonds d'investissement se démarque par une stratégie ultra-diversifiée sur le sol français, mais plus particulièrement en Europe.
Raison d’investir dans la SCPI Novaxia Neo
Créée en 2019, la SCPI Novaxia Neo, se positionne en haut du classement des meilleures SCPI 2026. Sa stratégie innovante de recyclage urbain et de flip immobilier en France et en Europe lui permet en effet d'afficher un Taux de Distribution de 6,01% en 2024. Première SCPI à obtenir le label ISR, elle intègre les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) et propose une stratégie diversifiée avec une forte proportion sur l’immobilier de bureaux, qui génère des loyers réguliers et sécurisés.
Raison d’investir dans la SCPI Upeka
La SCPI Upeka, nouveau fonds de la société de gestion Axipit REP, investit principalement en Espagne, dans des actifs tertiaires à valeur d’usage, tels que les bureaux et les commerces. Avec un positionnement stratégique sur 4 pays européens et des loyers stables, elle affiche des performances en hausse, en témoigne son rendement de 7,96% à l’issue de l'année 2024.
Quelles sont les autres jeunes SCPI ?
La liste des jeunes SCPI s’étend au-delà de ces quelques noms. Certaines sont présentes sur le marché depuis près d’une décennie, comme montre ce tableau qui répertorie ces SCPI selon leur TD 2024.
| Upeka | Axipit REP | 7,70% |
| Transitions Europe | Arkea REIM | 7% |
| Epargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6,75% |
| Cristal Life | Inter Gestion | 6,51% |
| LOG IN | Theoreim | 6,3% |
| Coeur de régions | Sogenial Immobilier | 6,2% |
| Coeur d’Europe | Sogenial Immobilier | 6,02% |
| Novaxia NEO | Novaxia Investissement | 6,01% |
| Paref Evo | Paref Gestion | 6% |
| Altixia Cadence XII | Altixia REIM | 5,73% |
| NCap Régions | Norma Capital | 5,72% |
Les épargnants peuvent également retrouver toutes les nouvelles SCPI 2025.
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Récemment diplômée d'une licence de management international, elle débute sa carrière de jeune journaliste chez France Scpi en tant que Rédactrice Web.
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