Pouvez-vous présenter la SCPI Eurovalys ?

La SCPI Eurovalys, gérée par la société de gestion Advenis REIM, a franchi, à la fin de l’année 2023, le cap du milliard d'euros de patrimoine, confirmant sa place en tant que référence pour les investisseurs français(1). Créée en 2015, elle se distingue par ses investissements dans l’immobilier tertiaire en Allemagne, principalement dans les villes du « Big 7 », à savoir Francfort-sur-le-Main, Hambourg, Cologne, Munich, Düsseldorf, Stuttgart ou Berlin, et par une présence locale du groupe Advenis dont sa société de gestion fait partie à Francfort (2). La qualité de son patrimoine immobilier, des emplacements sélectionnés, de ses locataires avec plus de 80% des loyers déjà perçus proviennent de locataires dont le chiffre d’affaires est supérieur à un milliard d’euros, ainsi que la recherche d’une distribution annuelle régulière depuis sa création, en font une SCPI allemande incontournable pour diversifier son portefeuille immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse(1)(3). Enfin elle a obtenu le label ISR en février 2022, témoignant de son engagement en faveur de l’investissement responsable, avec une gestion axée sur des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), visant à concilier performance financière et impact positif sur la société et l’environnement, valable jusqu’au 22/02/2025.

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Depuis son lancement, comment a évolué le prix de part d’Eurovalys et comment l'expliquez-vous ?

Nous avons procédé à deux augmentations de la valeur de la part, passant de 1.000 à 1.015 euros en 2019 puis à 1.030 euros en 2021, avant de la réajuster à 960 euros au 1er janvier 2024 pour refléter la correction du marché immobilier allemand depuis 2022. La valeur de reconstitution* d’Eurovalys était de 970 euros en début d’année, et suite aux expertises immobilières du 30 juin 2024, cette dernière est remontée à 972,39 euros. La performance de la SCPI Eurovalys est étroitement liée aux fluctuations du marché dans lequel elle investit. Nous avons bénéficié de taux d'intérêt négatifs en Allemagne pendant plusieurs années, suivis d'une hausse brutale des taux en raison de l'inflation post-Covid, de la guerre en Ukraine et de la montée des prix de l'énergie. Ces événements ont montré que l’immobilier peut connaître des variations à la hausse comme à la baisse. Cela nous rappelle également que l'immobilier doit s'envisager sur le long terme afin d'absorber les mouvements de court terme que nous avons connus. En parallèle, l'inflation a permis d'indexer nos loyers, augmentant ainsi notre taux de distribution ces deux dernières années (1). Cela permet à Eurovalys de se placer au milieu de tableau des meilleures SCPI.

Eurovalys se cantonne à l’Allemagne. Face à l’émergence de certains marchés, ne serait-il pas préférable d’étendre sa stratégie d’investissement à l’échelle européenne ?

Oui, c'est une option que nous envisageons. Cependant, il est essentiel de rappeler que l'Allemagne reste le plus grand marché immobilier d'Europe continentale en termes de volume de transactions. Pour réussir des opérations immobilières, la revente des actifs est cruciale, que ce soit pour réaliser des plus-values ou pour renouveler le portefeuille avec des biens plus récents. Vendre dans un marché profond comme celui de l'Allemagne, avec de nombreux investisseurs potentiels, est plus facile et moins risqué que d'investir dans des marchés offrant peut-être des rendements plus attractifs à court terme, mais moins liquides à long terme. En immobilier, la plus-value se crée dès l’acquisition, et se concentrer uniquement sur le rendement ne garantit pas nécessairement une bonne opération financière à terme (1).

Concentrée principalement au secteur du bureau, la SCPI Eurovalys semble démontrer une volonté de diversification. Pouvez-vous nous en dire plus sur cette évolution stratégique ?

Nous partageons pleinement l'importance de la diversification sectorielle, en complément de la diversification géographique. Pour optimiser notre portefeuille, nous nous concentrons sur trois axes :

Premièrement, nous élargissons nos acquisitions vers des actifs de light industrial (Industriel), un secteur clé en Allemagne grâce à son tissu industriel puissant.
Deuxièmement, nous adoptons une gestion active en adaptant nos actifs à la demande, comme à Brême où nous avons transformé un immeuble de bureaux loué à Siemens en école, avec un bail de 20 ans signé par la mairie.
Enfin, nous procédons à des cessions d'actifs non stratégiques, réallouant les montants vers des biens plus en phase avec les attentes locatives, ce qui nous a permis de réaliser des plus-values sur deux récentes ventes (1).

Cela dit, selon notre analyse et notre recul en tant qu’investisseur depuis maintenant plus de 10 ans en Allemagne, conserver un socle solide dans le secteur du bureau permet de conforter notre stratégie de distribution, surtout en Allemagne, où nous pouvons signer des baux fermes allant jusqu’à 20 ans (1). Bien que le secteur du bureau soit moins prisé en ce moment, il est toujours le plus actif en volume de transactions. Nous travaillons avec nos équipes pour maintenir et renforcer l'attractivité de nos actifs, en veillant à l'emplacement et à la qualité énergétique, des critères décisifs pour séduire les locataires actuels et futurs.

Les SCPI, dans leur ensemble, proposent des rendements davantage attractifs. Dans ce contexte, comment Eurovalys se positionne-t-elle en termes de perspectives de distribution ?

Le taux de distribution brut de la SCPI 100% investie à l’étranger a connu une progression ces dernières années, principalement grâce à l'indexation significative des loyers post-Covid, ainsi qu'à l'acquisition de biens immobiliers offrant des rendements locatifs plus élevés au cours des 24 derniers mois. En outre, nous avons pu réaliser des distributions exceptionnelles en 2023 et 2024, tirées des plus-values liées à la cession d'actifs. Ces éléments contribuent à envisager le maintien d’une tendance positive en matière de perspectives de distribution, soutenue par la gestion active et la qualité des actifs détenus(1).

(1) Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la société de gestion est de 9 ans. Risque de perte en capital, revenus éventuels non garantis et dépendant de l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité applicable. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et la situation passée des locataires ne préjugent pas de leur situation notamment financière future. La liquidité est limitée. L’analyse produite appartient à la société de gestion et n’emporte aucun engagement juridique ni accord contractuel de sa part. Les perspectives annoncées sont toujours dépendantes des différents indicateurs d’évolution du marché immobilier. Ceci n’est pas une offre, une sollicitation de souscription, une vente, un conseil en investissement ou une recommandation spécifique.

(2) Le groupe Advenis et ses filiales comptent plus de 300 collaborateurs. Ils sont présents en France, en Allemagne et en Espagne. Advenis REIM s’appuie sur cette synergie du groupe dans sa propre activité. Le résumé de notre politique de gestion des conflits d’intérêts est disponible sur notre site internet et la politique complète sur demande.

(3) Chaque investisseur doit analyser son projet d’investissement en fonction de sa propre situation fiscale, de son taux marginal d’imposition et de la composition de ses revenus. Le dispositif fiscal est susceptible d'évoluer.

*La valeur de reconstitution exprime, sur la base des expertises des immeubles, le prix qu’il faudrait payer pour reconstituer la SCPI, c’est-à-dire en ajoutant à la valeur vénale le montant des frais d’achat (et notamment les droits d’enregistrement) ainsi que la commission de souscription et de recherche des immeubles de la société de gestion.