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La SCPI en démembrement viager : fonctionnement

Le démembrement est l’une des méthodes encore confidentielles pour investir en SCPI. Celle-ci permet de partager les droits de propriété entre un usufruitier et un nu propriétaire pour accéder, entre autres, à une décote sur le prix d’achat des parts. En fonction des situations, l’épargnant peut choisir entre le démembrement temporaire et le démembrement viager que nous expliquons ci-dessous.

Comment fonctionne le démembrement viager en SCPI ?

De manière générale, le démembrement de propriété correspond au fait de dissocier la propriété d’un bien entre l’usufruitier et le nu propriétaire. L'usufruitier possède le droit de jouir du bien tandis que le nu propriétaire dispose seulement du bien lors de l’extinction des droits d’usufruit.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, l’usufruitier perçoit les éventuels dividendes et le nu propriétaire retrouve la pleine propriété de ses parts au moment du remembrement. Le terme de cette opération dépend du type de démembrement :

  • Le démembrement temporaire dont le terme est défini à l’avance par les clés de répartition des SCPI, généralement 5, 10 ou 15 ans.
  • Le démembrement viager dont le remembrement intervient uniquement au décès de l’usufruitier.
Tout savoir sur le démembrement

Dans le cas du démembrement viager, l’usufruitier continue de percevoir les dividendes de la SCPI tant qu’il est en vie. À son décès, le nu propriétaire devient automatiquement le plein propriétaire des parts et commence à percevoir les potentiels dividendes. Le démembrement prend fin exclusivement à cette condition.

Pendant la durée du démembrement, il est possible de donner une valorisation aux parts détenues par l’usufruitier et le nu propriétaire. Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier et peut être calculée grâce au tableau des clés de répartition suivant :

Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruitier Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
Moins de 31 ans 80% 20%
Moins de 41 ans 70% 30%
Moins de 51 ans 60% 40%
Moins de 61 ans 50% 50%
Moins de 71 ans 40% 60%
Moins de 81 ans 30% 70%
Moins de 91 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Le démembrement viager avec donation de la nue-propriété

La plupart du temps, le but principal d’un démembrement viager de SCPI est de préparer la transmission de son patrimoine au moment de l’achat des parts ou plus tard. Si la succession implique parfois des conflits d’intérêts entre les héritiers, le démembrement viager par le biais d’une donation permet de déterminer à l’avance la transmission. Le donateur devient alors l’usufruitier et perçoit des revenus issus des SCPI jusqu’à la fin de sa vie. Les héritiers deviennent nu propriétaires et héritent du patrimoine seulement au décès du donateur.

Comment réaliser un démembrement viager en SCPI ?

Pour démembrer de manière viagère des SCPI, l’épargnant plein propriétaire doit établir un acte de donation de la nue-propriété de ses parts auprès d’un notaire. Le donateur devient alors usufruitier. Il est possible de se faire accompagner par un consultant en SCPI pour réaliser ce type de montage financier.

Être conseillé par un expert SCPI

À qui s’adresse la SCPI en démembrement viager ?

Le démembrement de propriété dit viager est un mécanisme permettant à la fois d’obtenir des revenus complémentaires et d’anticiper la transmission du patrimoine, le tout en protégeant le conjoint survivant. Cette opération s’adresse donc généralement à des parents détenteurs de parts de SCPI qui souhaitent léguer à leurs enfants tout en continuant à percevoir des revenus. Au moment de leur décès, les enfants obtiennent donc la pleine propriété des parts, qu’ils divisent simplement par le nombre d’héritiers.

Pourquoi choisir le démembrement de SCPI en viager ?

Au-delà d’anticiper la transmission du patrimoine, le démembrement de SCPI en viager permet surtout d’optimiser la fiscalité liée à la succession. En effet, la loi prévoit un abattement de 100 000 € sur les donations, par parent et par enfant, tous les 15 ans. Concrètement, un couple peut donner à chacun de ses enfants 200 000 € sans frais de donation. Or, dans le cadre d’un démembrement où un enfant obtient seulement la nue-propriété, ce dernier peut bénéficier d’une décote d’au moins 10%, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cette décote permet donc de transmettre ses parts avec des droits de donations réduits et d’optimiser les abattements prévus par la loi.

Exemple de calcul de démembrement viager en SCPI

Prenons pour exemple une famille dont le parent veuf de 56 ans possède des SCPI pour 100 000 €. Selon le barème fiscal déterminé par la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier, l’usufruit et la nue-propriété correspondent chacun à 50% du capital, soit 50 000 € de donation. Grâce à l'abattement prévu pour les donations de parent à enfant, l’héritier ne sera redevable d’aucune fiscalité. Lors du remembrement, il récupérera la pleine propriété de ses parts sans frais supplémentaires.

En fonction de son projet d’investissement, il est possible de procéder dans un premier temps à un achat de parts de SCPI en démembrement temporaire pour ensuite, au moment du remembrement, opter pour le démembrement viager afin d’optimiser sa succession.

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