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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Investir en SCPI avec une SCI à l’IS est une méthode d'investissement relativement confidentielle. Elle est pourtant accessible à tous et permet notamment d'optimiser la fiscalité ou de préparer la transmission de son patrimoine. Fonctionnement, explications et mode d'emploi.

Lorsqu'un épargnant décide d’investir dans l’immobilier locatif en souscrivant des parts de Société Civile de Placement Immobilier, c'est souvent pour les avantages que réserve l’investissement en SCPI par rapport à la détention d’un bien immobilier en direct. Tout d’abord parce qu’il existe un vaste choix de véhicules investis dans la « pierre papier », ce qui répond parfaitement aux objectifs de diversification de patrimoine. Un des autres avantages d'un investissement SCPI est aussi de pouvoir s'affranchir des risques inhérents à la gestion locative. Et en optant pour la souscription de parts de SCPI, l'épargnant mise sur le meilleur compromis qu’offre le couple rendement / risque. Mais savez-vous qu’il est possible d’optimiser davantage votre placement en faisant jouer en votre faveur des leviers fiscaux ? Dès lors, investir en SCPI avec une SCI à l'IS devient une alternative à la souscription en direct et peut parfois être fiscalement très avantageuse. France SCPI vous propose d’en décrypter les modalités.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI ou Société Civile Immobilière est simplement une structure juridique très simple à constituer. Au même titre qu’une SAS ou qu’une SARL, il suffit simplement de déposer les statuts auprès du Tribunal de Commerce le plus proche pour faire naître sa structure.

Gérer un patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’une SCI revêt de nombreux avantages. Cela permet notamment de surseoir aux difficultés de l’indivision. Il est ainsi plus aisé entre membres d’une même famille de pouvoir procéder à des achats de parts de SCI familiale plutôt que de devoir vendre un bien pour ensuite répartir des sommes entre les ayants droit. La gestion immobilière est en outre facilitée lorsque l’on est plusieurs à détenir des biens comme dans le cadre d’une SCI familiale. Mais ce réceptacle que constitue une société civile immobilière sera surtout un outil juridique particulièrement adapté à la transmission du patrimoine. Et s’il est fréquent de recourir à la création d’une SCI aux fins d’acquérir un bien immobilier en direct, cette forme juridique sera également idoine pour ceux qui veulent investir en SCPI.

Pour aller plus loin, retrouvez les différences entre la SCI et la SCPI.

Pourquoi investir dans des parts de SCPI avec une SCI à l’IS ?

Par défaut, les résultats d’une SCI seront soumis à l’IR (impôt sur le revenu). On parle alors de transparence fiscale. Mais dès l’enregistrement de celle-ci ou à n’importe quel moment après sa création, les associés d’une SCI pourront opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Et depuis le 1er janvier 2019, le choix de cette option n’est plus irrévocable puisqu’il sera possible d’y renoncer dans un délai de 5 ans. Attention toutefois, car cette renonciation deviendra ensuite irrévocable.

Réduire l’impact fiscal que subissent les revenus locatifs sera alors la principale motivation qui peut amener à opter pour l’impôt sur les sociétés. En revanche, lors de la revente d’un bien immobilier, une SCI assujettie à l’IS subit une fiscalité plus lourde que celle d’une SCI soumise à l’IR. Le montant de la plus value réalisée ne sera en effet pas soumis à un abattement pour durée de détention. Voyons dans le détail quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS pour un investisseur en SCPI.

Une fiscalité optimisée sur les revenus locatifs

Lorsqu’un épargnant investi en SCPI avec une SCI soumise à l’IS, celui-ci n’est pas redevable de l’impôt dû sur les revenus de la SCPI. C’est en effet la société civile immobilière qui sera taxée sur ses bénéfices. Le barème qui s’applique est donc celui de l’impôt sur les sociétés :

  • Un taux réduit de 15 % sur les bénéfices qui n’excèdent pas 38 120 €
  • Un taux de 28 % au-delà de ce seuil et jusqu’à 500 000 €. À noter que ce taux a été ramené à 26,5 % en 2021 puis à 25 % en 2022.

En revanche l’associé de cette même Société Civile Immobilière sera imposé s’il décide de se verser des dividendes. Dans ce cas il aura le choix entre 2 possibilités :

  • Soit le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, autrement appelé flat tax
  • Soit le barème de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront 17,2 % de prélèvements sociaux. Le montant du dividende soumis à l’IR bénéficiera alors d’un abattement de 40 % et la CSG à hauteur de 6,8 % et pourra être déduite du revenu imposable.

Toutefois, même si le bénéfice de l’abattement et de la récupération de la CSG paraissent fructueux, la première option sera bien sûr à privilégier dès lors que l’on se situe dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % ou au-delà. Mais une rapide comparaison avec le régime de l’IR pour des parts détenues en direct s’impose.

Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu : quel impact fiscal sur des revenus de parts de SCPI

Prenons le cas d’un contribuable qui se situe dans une tranche marginale d’imposition à 30 %. Imaginons que celui-ci veuille acquérir des parts de SCPI qui chaque année distribuent un revenu de 10 000 €. Quelle est la pression fiscale si ces SCPI sont détenues par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’IS qui reverse elle-même l’intégralité de son bénéfice sous forme de dividende ?

  • Impôt sur les sociétés : 10 000 x 15 % = 1.500 €
  • Trésorerie nette de la SCI après impôts : 8.500 €
  • Prélèvement forfaitaire unique : 8 500 x 30 % = 2 550 €

Montant total de la ponction fiscale = 4 050 € soit un taux de 40,5 %

Imaginons maintenant que ce contribuable détient ses parts de SCPI en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’IR :

  • Impôt sur le revenu : 10 000 x 30 % = 3 000 €
  • Prélèvements sociaux : 10 000 x 17,2 % = 1 720 €
  • Montant total de la ponction fiscale = 4 720 € soit un taux de 47,2 %

Il faut à ce stade préciser qu’un contribuable peut également opter pour le régime du micro-foncier et bénéficier d’un abattement de 30 % sur ces revenus locatifs bruts avant application de l’IR. Toutefois, cette formule d’imposition ne sera accessible que si le montant de ses revenus fonciers est inférieur à 15 000 € et les dividendes de SCPI en seront exclus s’il ne détient pas également un bien en direct.

L’instauration de la flat tax en 2018 et la possibilité d’un taux d’IS réduit à 15 % sur des revenus de SCPI rendent donc très attractif le régime d’une SCI soumise à l’IS pour investir en SCPI en ce qui concerne l’imposition de revenus locatifs. Ce schéma s’adresse donc à des particuliers fortement imposés.

Pour aller plus loin, retrouvez le comparatif entre l’investissement en SCPI en direct ou via une SCI.