Investir en SCPI en direct ou via une SCI à l’IS ?
La pierre papier est un placement qui séduit de plus en plus d’épargnants. Investir en SCPI permet en effet de bénéficier d’avantages importants. Le rendement, la mutualisation du risque ou encore la diversification du patrimoine font partie des principaux arguments en faveur d’un investissement en SCPI.
Un point freine néanmoins les épargnants : la fiscalité. Certains la considèrent même comme confiscatoire et remettent en question le placement SCPI de rendement lui-même. La question est souvent posée : Pour investir dans la pierre papier, n’est-il pas judicieux de le faire via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés plutôt qu’en direct. Nous avons donc voulu comparer les deux options.
La fiscalité sur les revenus de SCPI
Lorsqu’un particulier achète des parts de SCPI, la fiscalité qui s’applique aux loyers perçus est celle des revenus fonciers. Le taux d’imposition global est alors l’addition des deux taux suivants :
- celui de la tranche marginale d’imposition (de 14% à 45%),
- celui de la CSG, CRDS (17,2%).
Par conséquent, l’imposition des revenus de parts de SCPI pour les particuliers peut aller de 31,2% à 62,2%. On comprend donc aisément que certains puissent être découragés par l’investissement.
L’autre solution consiste donc à optimiser cette fameuse fiscalité en investissant grâce à une SCI soumise à l’IS. Précisons que celui ou ceux qui possèdent la SCI n’ont rien à payer puisque c’est bien la SCI à l’IS qui achète les parts de SCPI. C’est donc elle qui va devoir payer la fiscalité. Son taux d’imposition va alors être de 15% (pour un bénéfice inférieur à 38.210€) et 28% au-delà.
Pour un investissement de 100.000€ générant 5.000€ de revenus, la victoire est sans appel. La SCI génère une optimisation de la fiscalité. Tant que le gérant de la SCI ne souhaite pas se servir des dividendes.
Percevoir les loyers par la SCPI
Alors que l’investisseur en SCPI en direct profite de ses loyers, le propriétaire de la SCI va devoir sortir financièrement les revenus de la SCI à l'IS sous forme de dividendes. Et le frottement fiscal dû sera de 30% (flat tax). L’épargnant s’aperçoit qu’il ne peut pas sortir de dividendes de la SCI sans être redevable d’un minimum d’impôts. Quoique très proches, la fiscalité liée aux dividendes de la SCI reste un tout petit peu plus profitable que celle d’un investissement en direct.
La revente de SCI plus difficile que les SCPI
La pierre papier est un placement long terme qui s’envisage sur plusieurs années (minimum 10 ans). La durée moyenne de détention des SCPI est d’ailleurs de 20 ans. Dans le cas d’une souscription en direct, le détenteur des parts de SCPI devra payer une partie liée à l’imposition sur le revenu (19%) et en sera totalement exonéré au bout de 22 ans grâce à un jeu d’abattements annuels. Une autre partie liée à la CSG, CRDS (17,2%) sera, elle, totalement effacée au bout de 30 ans.
Pour liquider une SCI soumise à l’IS et récupérer ainsi la mise de départ, quelle que soit la durée de détention des parts de SCPI, il n’y aura jamais d’abattement et la fiscalité sur les plus-values seront dans le cas où le souscripteur liquide sa SCI de 30%.
Conclusion : SCPI en direct ou via la SCI à l’IS ?
Il n’y a pas de solution parfaite. Malgré les contraintes auxquelles sont soumises les deux solutions, on observe quand même des grandes tendances :
Dans le cas d’une tranche marginale d’imposition égale ou supérieure à 30%, il sera préférable de souscrire aux SCPI via une SCI à l’IS.
Dans le cadre d’un objectif de transmission, la SCI peut être également plus intéressante. En donnant les parts de SCI à vos enfants, l’imposition sur la plus-value sera épongée.
Si l’objectif est de profiter des revenus tout de suite et de revendre dans 10 ans, investir dans les parts de SCPI en direct pourra être plus adapté.
Précisons pour finir qu'une SCI à l’IS engendrera également des frais puisqu’il est obligatoire d’avoir un comptable pour s’occuper des situations.
Il est également possible de souscrire à des SCPI en direct, pour profiter des revenus. Puis dans un second temps, quelques années plus tard, de les loger dans un SCI à l'IS pour les transmettre plus facilement à ses enfants.