L’arnaque SCPI est malheureusement de plus en plus répandue. Et pour cause : la SCPI connaît un succès grandissant dans le monde de l’épargne. Entre les marchés actions volatiles et les placements bancaires à faible rendement, la pierre papier représente l’équilibre rendement-risque parfait pour les investisseurs.
Ce succès attire inévitablement les convoitises : des arnaques bien orchestrées profitent de la popularité grandissante de ce produit d’investissement pour piéger les épargnants.
Comment l’arnaque des SCPI s’installe dès les premières recherches ?
Tout commence évidemment par une recherche sur Internet. Les requêtes « Investir en SCPI » ou « Acheter des parts de SCPI » génèrent des résultats dans lesquels s’engouffrent ces sites douteux. De prime abord, ces derniers affichent un design soigné et un discours rassurant, parfois même plus convaincant que ceux des plateformes officielles. Tout y est : Le comparatif SCPI, le simulateur de revenus, les fiches SCPI, les articles et parfois même des vidéos explicatives. Tout est là pour rassurer et il est impossible à ce stade de se douter qu’il s’agit bel et bien d’une arnaque SCPI.
Nous avons donc testé sur l’un de ces sites qui se targuent de proposer les meilleures SCPI de rendement — et sans surprise, tout semble parfaitement rassurant. Conforme à la description ci-dessus, le site rassure. Un formulaire de contact est disponible afin d’être rappelé par un conseiller. En tant qu’expert de la SCPI, aucun élément suspect n’apparaît à ce stade. Le SIRET c’est à dire le système d'identification du répertoire des établissements, correspond bien à une société dont l’activité est le conseil financier. Le numéro d’immatriculation de conseil en investissement financier apparaît également bien sur le site. Une vérification rapide sur le registre officiel de l’ORIAS — qui recense tous les professionnels habilités du secteur — confirme sa validité. Sans ce numéro, il est normalement impossible d’exercer, de prodiguer des conseils ou de vendre des SCPI.
L’arnaque SCPI prend forme par téléphone et par mail
Lorsque la conseillère nous appelle, tout porte à croire qu’elle maîtrise son sujet. Elle pose des questions précises sur les objectifs patrimoniaux et semble très à l’aise dans l’échange. Si l’explication du fonctionnement des SCPI est peu satisfaisante, la présentation des risques associés reste superficielle. Nos interrogations sur la garantie du capital ou des loyers sont balayées à coup d’arguments hasardeux.
Alexandra, notre conseillère nous propose alors d’investir sur des parts de SCPI Corum Origin avec les spécificités suivantes :
- Capital sécurisé,
- 0% de frais de souscription,
- Rendement annuel de 7,9%,
- Horizon de placement de 1 an.
💡Pour rappel, les caractéristiques d'un investissement SCPI sont :
- Un capital non garanti.
- Des frais de souscription de 7% à 12% selon les SCPI.
- Un rendement annuel moyen des SCPI en 2024 de 4,72%. A aucun moment ce rendement n’est garanti.
- Un horizon de placement recommandé entre 8 à 10 ans minimum.
La proposition est simplement irréelle et l’opposé des spécificités des SCPI. Malheureusement, obtenir le meilleur rendement est souvent moteur dans une décision d’investissement et même si cette proposition n’est pas tenable, nombreux sont les épargnants à y croire.
Le dernier point qui nous met sur la voie de l’arnaque SCPI :le virement destiné à l’investissement doit être effectué sur un compte en Hongrie, « permettant ainsi de ne pas payer de fiscalité en France », avance notre conseillère escroc.
Après cette discussion improbable d’une demi-heure, nous recevons un mail nous confirmant l’identité de la conseillère avec un N° ORIAS que nous vérifions et qui existe bien.
Comment éviter l'arnaque SCPI ?
Avec cette expérience et l’expertise de France SCPI en tant que plateforme SCPI, voici quelques astuces pour éviter de tomber dans le piège, identifier les signaux d’alertes et surtout voir ses économies se volatiliser :
Les mentions légales
Un site comporte nécessairement des mentions légales que l’on retrouve généralement en bas de site. C’est dans cette page qu’apparaissent les numéros SIRET et CIF. Il peut également y avoir le nom du dirigeant, l’adresse du siège social et un numéro de téléphone où joindre l’entreprise. Si le site ne comporte pas de mentions légales ou si aucun de ces éléments n'apparaît, cela doit éveiller une vigilance particulière.
Les mentions légales de France SCPI sont accessibles directement sur ce lien : /mentions-legales
Le contre-appel
Malgré cela et dans notre exemple précédent, la conseillère et son entreprise possédait un N°Orias ainsi qu’un SIRET. Si vous avez le moindre doute, vous pouvez effectuer un contre-appel à partir du numéro que vous aurez vous-même trouvé dans les pages jaunes ou autres annuaires. Après vérification, le cabinet existait vraiment mais ne connaissait absolument pas cette conseillère. Et lorsque nous avons trouvé les coordonnées de cette dernière, il ne s’agissait pas de la même personne. Usurpation d’identité pour la société mais également pour la conseillère.
La Fiche d'Informations Légales ou Document d'Entrée en Relation.
La société doit fournir avant toute proposition d’investissement, une fiche d’informations légales. Ce document contient tous les éléments essentiels précédemment cités : statut juridique, numéro ORIAS, numéro SIRET, coordonnées, responsabilités légales. Son absence ou un refus de transmission doit immédiatement susciter la méfiance.
La destination des fonds : ne jamais faire de virement à l’étranger
Aucun virement ne doit être effectué hors de France surtout dans le cadre d’un investissement en SCPI. Toutes les sociétés de gestion de SCPI sont domiciliées en France et possèdent des comptes bancaires français. Si un interlocuteur vous demande un virement vers un compte étranger, cela constitue un signal d’alerte majeur et très probablement une tentative d’escroquerie.
La fausse promesse de rendements élevés
Méfiez-vous des promesses de rendements trop élevés. Le taux de distribution moyen des SCPI est 4,72% en 2024. Un rendement largement supérieur à ce chiffre sans justification solide ni mise en garde sur les risques est rarement réaliste et souvent le signe d’une arnaque. Un rendement élevé implique toujours un risque tout aussi important, ce que les escrocs ont tendance à minimiser, voire à ignorer complètement.
Les drapeaux français et autres tampons
La présence de tampons aux couleurs du drapeau français au couleur bleu, blanc et rouge, accompagnés du symbole de la République et de la Liberté : Marianne, peut sembler suspecte. En aucun cas l’Etat Français ne pose son sceau sur une solution d’épargne.
Il en va de même pour le logo de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Contrairement à une idée reçue, un conseiller en investissement financier (CIF) n’est jamais accrédité directement par l’AMF. Il doit en réalité être enregistré auprès d’une association de Conseil en Investissements Financiers agréée par l’AMF, qui encadre et régule son activité. Une nuance très importante.
Prendre le temps
Dernier conseil mais sans doute le plus important : prenez toujours le temps de réfléchir avant d’investir et prenez conscience des risques qu'implique la solution dans laquelle vous vous projetez.
Dans le cas ci-dessus, plusieurs demandes de précisions ont été envoyées par mail à la conseillère. Aucune réponse n’a été reçue, probablement parce que la téléconseillère a sans doute compris qu’elle faisait face à une vérification. Tous les échanges ont ensuite été transmis au véritable cabinet ainsi qu’à la véritable gestionnaire de patrimoine, qui ont chacun déposé plainte pour usurpation d’identité.
Internet affiche aujourd’hui de véritables opportunités, notamment la possibilité d’investir en SCPI entièrement en ligne, de manière simple et accessible. Mais cette facilité d’accès a aussi un revers : elle ouvre aussi la porte à son lot de portails SCPI frauduleux.
Chez France SCPI, une équipe de conseillers spécialisés est disponible pour répondre à toute demande d’information. Plus de détails :
