SIIC ou SCPI : Bien choisir son placement pierre papier

Définition et fonctionnement d’une SIIC

Une SIIC est une Société d’Investissement Immobilier Cotée. Souvent appelée Foncière ou Foncière Cotée, il s’agit d’une entreprise qui construit ou achète un patrimoine immobilier. Elle est libre de gérer ses immeubles, de les louer, de les transformer ou de les vendre. La SIIC peut acquérir des commerces, des bureaux ou tout autre actif immobilier dédié au locatif. Pour investir dans une SIIC, il est donc nécessaire d’acheter des actions de cette Foncière.

À titre d’exemple, parmi les SIIC les plus importantes et les plus connues, peuvent être citées :

• Foncière de Régions,
• Unibail-Rodamco-Westfield,
• Icade,
• Klépierre.

La particularité d’une SIIC réside dans le fait qu’elle soit cotée en bourse, impliquant ainsi différents avantages et inconvénients :

Les avantages d’être actionnaire d’une SIIC

• Une forte liquidité : l’épargnant peut revendre ses actions à n’importe quel moment, sans délai d’attente trop important.
• La transparence fiscale : la SIIC ne paie pas l’impôt sur les sociétés avant de distribuer les dividendes.
• C’est un placement accessible à tous les investisseurs : le ticket d’entrée est faible dès 100 €.
• Aucune charge locative ou logistique à gérer du côté de l’investisseur. C’est bien la SIIC qui se charge de toute la gestion de son parc immobilier.
• La SIIC est soumise à très peu de frais : il faut seulement compter des frais de courtage pour gérer les actions achetées sur le compte-titre et d’éventuels frais de garde. Ces frais varient en fonction de l'intermédiaire boursier en charge de votre compte-titre.
• La fiscalité avantageuse : Une fois les dividendes récupérés depuis un compte-titre, les actionnaires d’une SIIC peuvent opter pour la flat tax de 30% ou l’impôt sur le revenu.

Les inconvénients de la SIIC

Devenir actionnaire d’une SIIC implique aussi plusieurs inconvénients:

• Les fluctuations de marché. C’est un des aspects négatifs de la SIIC. Ses performances sont corrélées à l’ensemble des marchés financiers, avec toutes les variations de marchés que peuvent connaître les actions classiques. En d’autres termes, la SIIC peut subir des décotes totalement décorrélées de la valeur des biens immobiliers gérés.
• Si la liquidité est l’un des principaux avantages de la SIIC, elle peut aussi être un inconvénient. Certaines actions échangées sur des marchés non réglementés ou sur le marché libre (régulé mais non réglementé) peuvent se révéler très peu liquides.
• Au même titre que n’importe quel autre placement en bourse, le rendement d’une SIIC n’est jamais garanti. Les revenus distribués issus des loyers peuvent connaître des variations. Il faut garder à l’esprit que les performances passées ne préjugent en aucun cas des performances futures.

Comment investir dans une SIIC ?

Il existe trois méthodes pour devenir actionnaire d’une SIIC :

1. La méthode la plus répandue est d’ouvrir un compte-titre auprès d’un intermédiaire en Bourse comme une banque, un courtier ou une compagnie d’assurance. Ce compte-titre permet de réceptionner toutes les actions qu’un épargnant détient, sans limite d’encours ou d’actions détenues. Son principal avantage réside dans le fait que les actions, et donc les montants investis ne soient pas bloqués.
2. Il est également possible d’investir dans une SIIC via une assurance vie. Certaines de ces enveloppes proposent d’investir sur les marchés financiers, y compris dans une Foncière.
3. Le dernier procédé pour investir dans une SIIC consiste à acheter les actions sous forme d’ETF (Exchange Traded Funds). Ces derniers peuvent regrouper des actions immobilières du monde entier. Il s’agit donc d’une excellente manière de diversifier ses encours.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Son fonctionnement est globalement le même qu’une SIIC à la seule différence qu’elle n’est pas cotée en bourse. Elle se constitue donc un parc immobilier, qu’elle gère pour en percevoir des loyers. Une partie de ces revenus sont reversés aux associés détenteurs de parts sous forme de dividendes.

Les avantages de la SCPI

• L’accessibilité : il est possible d’acheter une part de SCPI de rendement dès 200 € d’investissement. C’est donc un placement envisageable pour la majorité des épargnants, contrairement à de l’immobilier en direct.
• L’absence totale de gestion : tout comme la SIIC, le patrimoine immobilier est géré par une société de gestion. Les associés n’ont pas besoin de gérer les locataires, les éventuels travaux, etc.
• Les performances de la SCPI sont comprises entre +4% et +8% depuis 30 ans, une bande passante relativement stable, même en cas de crise comme on l’a constaté pendant la pandémie de Covid-19. Les SCPI les plus performantes versent jusqu’à plus de 7% de rendement annualisé.

Les inconvénients de la SCPI

• Le prix de part n’est pas garanti : le patrimoine d’une SCPI est expertisé chaque année pour s’assurer que le prix de part est en adéquation avec la valeur des immeubles détenus. Mais comme pour tout bien immobilier, la valeur d’une part peut être amenée à évoluer à la hausse comme à la baisse.
• La fiscalité des revenus issus des SCPI est relativement confiscatoire : si vous êtes une personne physique, les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. En savoir plus sur la fiscalité des SCPI.
• Les performances des SCPI sont directement liées aux loyers perçus. Si un bien de la SCPI est laissé vacant et qu’il ne retrouve pas de locataire dans l’immédiat, c’est un manque à gagner pour la SCPI et par conséquent pour l’épargnant. Il existe donc un risque de baisse de rendement pour l’épargnant, voire d’absence de revenus.

SIIC ou SCPI : quelles sont les différences ?

Les SIIC et les SCPI ont la même activité : l’achat et la gestion d’un parc immobilier dans le but d’obtenir des loyers, dont une partie est reversée aux investisseurs. Ces deux véhicules de placement comportent quelques différences notamment au niveau du rendement, des risques et de la manière d’investir.

Le rendement : la SCPI plus constante que la SIIC

Du côté des performances, ce sont les foncières cotées qui l’emportent.

Les foncières côtés apportent un potentiel plus élevé mais font supporter à l'investisseur une plus grande nervosité à l'image des trois dernières années : leurs performances ont été de +12,89%, -12,95%, et environ 7% respectivement pour les années 2021, 2022 et 2023. Plus modestes, les SCPI offrent un Taux de Distribution (l’indicateur de rendement des SCPI) mais constant et stable avec un TD moyen de 4,52% en 2023. Précisons que les plus performantes du marché versent jusqu’à plus de 7% de rendement annuel. À plus long terme, en observant les 30 dernières années, les SCPI ont toujours affiché un Taux de Distribution compris entre +4% et +8%. Et en 2020, année du Covid, les SIIC ont fait perdre en moyenne -24% à leurs épargnants tandis que les SCPI leurs ont fait gagner +4,18%.

La volatilité des marchés : la SIIC plus instable

Bien que ces deux placements portent sur le même sous-jacent immobilier, la SIIC et la SCPI ne répondent pas aux mêmes objectifs. Les actions de foncières se comportent comme des actions d’entreprise et connaissent par conséquent, une forte volatilité. La valorisation d’une SIIC peut potentiellement évoluer à la hausse comme à la baisse tandis que le prix de part d’une SCPI évolue généralement une fois par an, au rythme de la valorisation du parc immobilier. La volatilité supportée par un épargnant dans un investissement SIIC est donc plus forte que dans une SCPI.

L’endettement : la SCPI, généralement moins exposée au crédit

Pour constituer leur portefeuille immobilier, la SIIC ou la SCPI peuvent faire appel à l’effet de levier du crédit immobilier. Les SCPI ont pour habitude de respecter un endettement de 15 à 20% en moyenne. En revanche, les SIIC s’exposent à davantage de risques de perte en capital en dépassant parfois 40% d’endettement.

La liquidité : la revente de SIIC est plus simple

La SIIC permet à l’épargnant de disposer d’une forte liquidité. Concrètement, et si la conjoncture le permet, les actionnaires d’une SIIC peuvent acheter ou revendre leurs actions facilement, sans frais supplémentaires et dans un délai rapide. De leur côté, les associés détenteurs de parts de SCPI doivent en moyenne attendre 3 semaines pour revendre leur part et percevoir les fonds.

L’investissement à crédit impossible avec une SIIC

Il est possible de faire appel à l’effet de levier du crédit pour investir dans les SCPI. À l’inverse, investir dans une SIIC est seulement possible au comptant. Le processus est plus contraignant puisqu’il faut disposer d’un compte-titres auprès d’un intermédiaire boursier.

Comment choisir entre une SIIC et une SCPI ?

La SIIC et la SCPI sont toutes les deux des solutions de placement dans l’immobilier mais elle ne s’adresse pas à la même typologie d’épargnant. La SIIC, étant cotée en bourse, s’expose naturellement à davantage de risques que la SCPI. Le choix entre une SIIC et une SCPI relève donc de la situation personnelle et financière de l’investisseur. Dans un souci de diversification, il est aussi possible de choisir d'investir à la fois sur une SIIC et une SCPI pour réduire les risques de perte en capital. Nous vous recommandons de faire appel à un expert dans la pierre papier pour estimer votre appétence au risque et choisir la meilleure solution de placement.