Investir dans l’immobilier est l’objectif partagé par une majorité d’épargnants français. Parmi ces futurs investisseurs, nombreux sont ceux qui souhaitent réaliser cette opération immobilière par emprunt, mettre en location le bien et ainsi voir les revenus couvrir les mensualités de crédit. Et lorsqu’on observe les taux d’emprunt, ils auraient tort de se priver. Mais réaliser un investissement locatif sans apport comporte quelques contraintes.
Qu’est-ce que l’investissement immobilier sans apport ?
De manière très basique, il y a 2 principales façons pour acquérir un bien : Au comptant ou par emprunt. Assez simplement, l’apport est la part de l’investissement immobilier financée par l’épargne disponible de l’investisseur. Un investissement immobilier sans apport se fera donc très logiquement à 100% par crédit.
Pourquoi réaliser un investissement immobilier sans apport ?
Aussi étonnant que cela puisse paraître le rendement financier d’une opération immobilière sera bien meilleur si elle est financée à 100% à crédit. 2 raisons l’expliquent :
- Les taux d’emprunt sont historiquement très bas. Chez France SCPI, nous constatons pour une durée de 20 ans, des taux de crédit avoisinant les 1% selon le profil de l’emprunteur. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier de l’emprunt. Il permet de se créer un patrimoine que l’on mettrait un certain temps à développer si l’on comptait sur sa seule épargne.
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs imposables permettant ainsi d’optimiser la fiscalité et donc la rentabilité de l’opération.
Pour qui est fait l’investissement immobilier sans apport ?
Propriétaire
Propriétaire ou pas, le crédit immobilier est destiné à tout le monde mais n’est malheureusement pas accessible à tous. Lorsque les aspirants emprunteurs rencontrent leur conseiller bancaire, le principal point de blocage repose toujours sur la propriété de la résidence principale. En effet, les banques préfèrent prêter aux clients déjà propriétaires. Mais comme rien n’est impossible, un investissement immobilier sans apport avec un montant et des futurs revenus fonciers cohérents peut être finançable.
Capacité d’épargne
Quoiqu’il arrive, propriétaire ou pas, les banques étudieront tous les dossiers en surveillant bien la capacité d’endettement. Cet indicateur tient compte :
- des revenus,
- des charges,
- des impôts.
Cette capacité d’endettement permet de savoir quelle mensualité maximale le futur emprunteur peut absorber. Voici donc le calcul pour déterminer la capacité d’emprunt :
Pour les revenus, il faut prendre en compte:
- Les revenus professionnels ou pension de retraite,
- Les revenus fonciers,
- Les revenus financiers issus de placements et d’épargne.
Pour les charges, il faut prendre en compte :
- Les mensualités de crédit s’il y a déjà des emprunts en cours,
- Les loyers,
- Les pensions alimentaires.
Le montant minimum
Emprunter pour financer l’acquisition d’un studio à 40 000€ relève de la mission impossible sauf à accepter des taux de crédit à la consommation proches des 10% annuels. Avec les taux bas, les banques ont effet remonté peu à peu les seuils d’emprunt à 100 000€. Seule la SCPI fait figure d’exception. La pierre-papier comme on l’appelle permet non seulement l’investissement immobilier sans apport mais est accessible à partir de 50.000€. Ainsi investir dans une SCPI peut se faire à travers un emprunt mais également au comptant. On estime que plus d'un tiers des projets d'achat de SCPI de rendement se fait par effet de levier de l'emprunt.
