Investir dans l’immobilier est l’objectif partagé par une majorité d’épargnants français. Parmi ces futurs investisseurs, nombreux sont ceux qui souhaitent réaliser cette opération immobilière par emprunt, mettre en location le bien et ainsi voir les revenus couvrir les mensualités de crédit. Et lorsqu’on observe les taux d’emprunt, ils auraient tort de se priver. Mais réaliser un investissement locatif sans apport comporte quelques contraintes.
Qu’est-ce que l’investissement immobilier sans apport ?
De manière très basique, il y a 2 principales façons pour acquérir un bien : Au comptant ou par emprunt. Assez simplement, l’apport est la part de l’investissement immobilier financée par l’épargne disponible de l’investisseur. Un investissement immobilier sans apport se fera donc très logiquement à 100% par crédit.
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Pour qui est fait l’investissement immobilier sans apport ?
Propriétaire
Propriétaire ou pas, le crédit immobilier est destiné à tout le monde mais n’est malheureusement pas accessible à tous. Lorsque les aspirants emprunteurs rencontrent leur conseiller bancaire, le principal point de blocage repose toujours sur la propriété de la résidence principale. En effet, les banques préfèrent prêter aux clients déjà propriétaires. Mais comme rien n’est impossible, un investissement immobilier sans apport avec un montant et des futurs revenus fonciers cohérents peut être finançable.
Capacité d’épargne
Quoi qu’il arrive, propriétaire ou pas, les banques étudieront tous les dossiers en surveillant bien la capacité d’endettement. Cet indicateur tient compte :
- des revenus,
- des charges,
- des impôts.
Cette capacité d’endettement permet de savoir quelle mensualité maximale le futur emprunteur peut absorber. Voici donc le calcul pour déterminer la capacité d’emprunt :
Pour les revenus, il faut prendre en compte :
- Les revenus professionnels ou pension de retraite,
- Les revenus fonciers,
- Les revenus financiers issus de placements et d’épargne.
Pour les charges, il faut prendre en compte :
- Les mensualités de crédit s’il y a déjà des emprunts en cours,
- Les loyers,
- Les pensions alimentaires.
Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs imposables permettant ainsi d'optimiser la fiscalité et donc la rentabilité de l'opération. Financer un investissement à 100% par crédit, sans apport, augmente toutefois le risque de surendettement : la totalité du bien repose sur votre capacité à rembourser dans la durée, sans coussin d'épargne mobilisé en amont. Il est donc essentiel d'évaluer précisément sa capacité de remboursement, y compris en anticipant une hausse de charges, une vacance locative temporaire ou une évolution de sa situation personnelle, avant de s'engager sur ce type de montage.
Le montant minimum
Emprunter pour financer l’acquisition d’un studio à 40.000€ relève de la mission impossible sauf à accepter des taux de crédit à la consommation proches des 10% annuels. Avec les taux bas durant de nombreuses années, les banques ont en effet remonté peu à peu les seuils d’emprunt à 100 000€.
Aussi étonnant que cela puisse paraître, le rendement financier d’une opération immobilière était intéressant si elle était financée à 100% à crédit. Avec des taux de crédit assez bas, les épargnants pouvaient emprunter sans difficulté. Désormais, la donne a changé.
Actuellement, il est devenu plus difficile pour les épargnants d'emprunter, dans un contexte de taux d'intérêt qui ont fortement augmenté après la crise du Covid-19. Sur un prêt d'une durée de 25 ans, les taux d'emprunt se situent en moyenne entre 3,4 % et 3,6 % en fonction des établissements bancaires (août 2026). Seule la SCPI fait figure d'exception. La pierre papier, comme on l'appelle, permet non seulement l'investissement immobilier sans apport, mais reste accessible dès 200 € en souscription au comptant. Pour un financement à crédit, les établissements spécialisés imposent en général un montant minimum d'emprunt, qui varie selon la banque, le plus souvent entre 30.000 € et 150.000 €. Ainsi, investir dans la SCPI peut se faire à travers un emprunt ou au comptant, selon le montant visé. On estime que plus d'un tiers des projets d'achat de SCPI de rendement se fait par effet de levier de l'emprunt.
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