Comment gérer les locataires d'une SCPI

☝️Les SCPI présentent des risques, notamment de perte en capital et de liquidité. Ce placement s’inscrit dans une perspective de long terme (10 ans minimum). Les performances passées ne garantissent pas les performances futures et les objectifs de rendement restent non garantis.

Lors d’un investissement en SCPI, l’entretien des actifs est délégué aux sociétés de gestion. Celles-ci se chargent, en effet, de toutes les étapes de la vie du portefeuille, à commencer par la recherche des locataires.

Les locataires jouent un rôle central dans le portefeuille des SCPI puisqu'elles sont à l’origine des revenus locatifs et, par conséquent, des dividendes versés aux associés. Chacune de leurs actions, positive comme négative, impacte la performance du patrimoine de la SCPI, ce qui implique de bien les connaître.

Qui sont les locataires de la SCPI ?

Concentrer un portefeuille sur un seul secteur expose davantage aux retournements : la crise sanitaire de 2020 a démontré les limites de la monospécialisation, aussi bien du secteur que de l'activité des locataires. Pour constituer leur portefeuille locatif, les SCPI s’associent donc généralement à des entreprises issues de différentes branches d’activité.

Les locataires commerciaux

Les locataires commerciaux sont des entreprises ou des commerces qui occupent des murs de boutiques, d’entrepôts ou de bureaux. Ces entreprises occupent une place centrale sur le marché immobilier professionnel, d’autant que les contrats de location sont souvent signés pour de longues durées. Cette durée de bail permet aux entreprises d’exploiter l’immeuble sur le long terme, laissant place à une plus grande stabilité des revenus pour les SCPI majoritairement investies dans le commerce.

Sensibles à la qualité de l'emplacement, les entreprises sont également prêtes à payer plus cher pour des emplacements centraux et des immeubles de qualité. Ces locataires restent toutefois dépendants de l'économie : en période de récession, le risque de fermeture impacte les revenus de la SCPI.

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Les locataires résidentiels

Les SCPI investies dans le secteur résidentiel bénéficient d’une demande constante pour les logements, surtout dans un contexte de pénurie foncière. La multiplicité des locataires individuels permet une plus grande mutualisation du risque locatif.

Ce positionnement sectoriel peut donc offrir une certaine sécurité pour les revenus locatifs, bien qu’ils ne soient pas garantis. Cela dit, les contrats de location sont généralement plus courts en raison renouvellement fréquent de locataires, ce qui nécessite une recherche constante de nouveaux occupants.

Les locataires publics

Attachés à l’État, les organismes publics sont reconnus pour leur solvabilité. Les baux avec les administrations sont souvent de longue durée, apportant des revenus locatifs plus réguliers pour la SCPI. Les loyers sont toutefois moins élevés que ceux rencontrés dans le secteur privé. Les négociations contractuelles avec les organismes publics peuvent également être plus rigides, limitant ainsi la capacité de la société de gestion de négocier les prix des baux dans le temps.

Si le choix des locataires est essentiel au regard des loyers, il l’est tout autant pour la valorisation du patrimoine immobilier de la SCPI. Les portefeuilles exploités par des enseignes solides voient généralement leur valeur de reconstitution augmenter au fil du temps. Cette valorisation est essentielle dans la mesure où elle peut influencer positivement le prix de souscription de la SCPI. Les locataires peuvent toutefois se trouver en mauvaise posture, déséquilibrant ainsi toute la structure du portefeuille.

Quels risques associés aux locataires ?

Si les sociétés de gestion s’associent généralement à plusieurs catégories de locataires, elles ne sont pas à l’abri de mauvaises surprises. L’activité locative supporte, en effet, quelques risques qu’il convient de rappeler.

Le risque d'impayés

Le risque locatif principal concerne les loyers impayés. Si certains locataires ne versent pas leurs loyers, ils déstabilisent la trésorerie de la société de gestion. Une hausse des impayés peut, en outre, signaler des difficultés dans la gestion de la SCPI ou une détérioration de la qualité des locataires. Sur le long terme, cela peut réduire la capacité de la SCPI à maintenir des dividendes réguliers pour ses associés.

Le risque de vacance locative

La vacance locative renvoie à la période durant laquelle un bien immobilier est inoccupé. Cette absence d’occupation impacte le niveau de loyers perçus et peut donc directement affecter les dividendes. Ce risque est d’autant plus pénalisant si la société de gestion ne parvient pas à faire entrer de nouvelles entreprises dans le portefeuille : elle peut être conduite à consentir des baisses de loyer ou des mesures d'accompagnement.

Ce phénomène a une traduction concrète sur la liquidité : au 31 décembre 2025, le stock de parts de SCPI en attente de retrait s'élevait à 2,8 milliards d'euros, soit 3,1% de la capitalisation du marché. Ce stock reste très concentré, 15 SCPI, gérées par 7 sociétés de gestion, en représentent environ les trois quarts, majoritairement des SCPI à prépondérance bureaux.

Une vacance locative prolongée peut également impacter la qualité du portefeuille : des locataires peu regardants vis-à-vis de l'entretien de l'immeuble peuvent impacter la valeur du patrimoine de la SCPI.

Comment mesurer la qualité de la gestion locative ?

Trois indicateurs, tous publiés dans les bulletins trimestriels et les rapports annuels, permettent d'évaluer la gestion locative d'une SCPI avant d'investir.

Le taux d'occupation financier (TOF) mesure le rapport entre les loyers effectivement facturés et ceux qui le seraient si l'ensemble du patrimoine était loué. Il s'établissait à 91,3% en moyenne en 2025, dont 87,3% de locaux occupés sans franchise de loyers, 3,5 % occupés sous franchise, 0,3% sous promesse de vente et 0,2% en restructuration lourde ou environnementale. Un TOF de 91% ne signifie donc pas que 9% des loyers sont impayés.
Le taux de recouvrement indique la part des loyers facturés effectivement encaissés.
La durée résiduelle ferme des baux renseigne sur la visibilité dont dispose la SCPI sur ses revenus futurs.

Un quatrième élément mérite l'attention : la part des dix principaux locataires dans les loyers encaissés. C'est cet indicateur, et non le seul nombre de locataires, qui mesure la mutualisation réelle du risque.

Comment optimiser la gestion locative ?

Pour limiter ces désagréments liés aux locataires, la société de gestion peut appliquer plusieurs solutions :

La mise en place d’assurances en cas de loyers impayés : la société de gestion peut souscrire à des assurances qui couvrent les loyers en cas de défaut de paiement des locataires.
La signature de garanties : des dépôts de garantie ou des cautions peuvent être exigés lors de la signature du bail, offrant une sécurité supplémentaire en cas d'impayés.
Une meilleure sélection des locataires : une évaluation de la solvabilité des occupants permet de réduire le risque d'impayés et mieux anticiper les départs de locataires.
L'amélioration de la qualité des immeubles. Un patrimoine bien entretenu se reloue plus vite. Cette dimension prend une importance croissante avec le décret tertiaire, qui impose une réduction de 40 % de la consommation énergétique d'ici 2030 pour les immeubles de plus de 1 000 m² : les actifs les moins performants deviennent plus difficiles à louer et exigent des travaux qui pèsent sur le résultat.

La société de gestion doit en outre tenir compte des évolutions du marché pour ajuster le niveau des loyers. La société de gestion peut ainsi mieux maîtriser les risques locatifs et s'assurer de l'occupation du parc immobilier.

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