Le 4 juillet 2024, paraissait au Journal Officiel de la République Française une nouvelle ordonnance. Cette dernière émane du Président de la République, Emmanuel Macron, sur le rapport du Premier ministre, Gabriel Attal, et du ministre de l’Economie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, Bruno Le Maire.

Suite à cette annonce, les SCPI et leurs sociétés de gestion voient leur marge de manœuvre s’agrandir. D’une part, elles gagnent en liberté et en souplesse concernant la diversification de leurs patrimoines et l’établissement de leur prix de part. Les SCPI peuvent désormais investir dans les énergies renouvelables et fixer leur prix de souscription à leur convenance. De l’autre côté, l’ordonnance renforce l’exigence d’expertise, les SCPI sont tenues de publier deux fois par an la valeur de leurs actifs pour plus de transparence, décision qui engendra des coûts supplémentaires pour les SCPI.

Cette ordonnance vient moderniser et dynamiser le marché de la pierre papier. Elle aura un impact sur les résultats des SCPI et donc leurs rendements. Avant d'investir en SCPI, plusieurs indicateurs sont à prendre en compte. Les épargnants peuvent utiliser le comparatif SCPI afin de trouver les véhicules immobiliers qui correspondent le plus à leurs besoins et objectifs financiers ainsi que le classement des meilleures SCPI 2024.

L’Article 8 - Diversification des investissements SCPI

L’article L. 214-114 du code monétaire et financier a été complété : « À titre accessoire, les sociétés civiles de placement immobilier peuvent acquérir, directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers, ainsi que procéder à l’acquisition directe ou indirecte, l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables, y compris la revente de l’électricité produite ».

Les requêtes des sociétés de gestion ont été entendues et ces dernières voient leur périmètre d’investissement s’agrandir grâce à de nouvelles possibilités de placements. Les SCPI peuvent désormais investir davantage dans les énergies renouvelables et approfondir leurs démarches environnementales.

Suite à cette ordonnance, elles peuvent procéder à l’acquisition, l’installation, la location ou encore l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables, y compris la revente de l’électricité générée.

C’est une nouvelle source de revenus qui s’ouvre aux SCPI. Dès lors, elles peuvent tirer les fruits d’équipements produisant de l'énergie renouvelable. Une SCPI peut par exemple acquérir une éolienne et revendre l'électricité produite par cette dernière ou encore louer cette même éolienne et donc percevoir un loyer. Cette mesure augmente les possibilités de diversification sectorielle des SCPI.

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L’Article 11 - Publication biannuelle des valeurs des SCPI

L’article L. 214-109 du code monétaire et financier est également modifié de la façon suivante : « Ces valeurs sont arrêtées et publiées par la société de gestion à la clôture de chaque exercice ainsi que, le cas échéant, à la situation comptable intermédiaire à chaque premier semestre de l’exercice dès lors que la société civile de placement immobilier ou la société d’épargne forestière est à capital variable, ou à capital fixe et en cas d’augmentation de capital. Un décret fixe leurs conditions de détermination et de publication. »

Depuis 2023, l’AMF recommande fortement aux SCPI de réaliser et de publier des évaluations plus fréquentes de leurs portefeuilles immobiliers, en plus de celle obligatoire à la clôture de chaque exercice, généralement au 31 décembre.

L’ordonnance publiée vient désormais appuyer le simple conseil de l’AMF. Dès à présent, l’ordonnance demande aux SCPI d’évaluer leurs actifs et publier les résultats de façon biannuelle : Une fois à la clôture de chaque exercice, et une autre fois à la situation comptable intermédiaire afin d’évaluer la valeur du patrimoine à chaque semestre de l’exercice. Par exemple, une SCPI devra publier ses valeurs à la fin du premier semestre de son exercice, au 30 juin, et réitérer à la fin du second, au 31 décembre. Cette nouvelle obligation émanant de l’ordonnance entrée en vigueur s’applique aussi bien aux SCPI à capital variable qu'à celles à capital fixe.

Ces publications biannuelles de la valeur des actifs immobiliers des SCPI sont un bon moyen de renforcer la transparence de ces dernières. Cette mesure tend à améliorer la communication entre les sociétés de gestion et les épargnants, qui auront maintenant accès à davantage d’informations et de précisions sur la gestion des SCPI. Elle se veut également rassurante pour les investisseurs – une bonne chose au vu de l’instabilité de la conjoncture économique. Cette régularité d’expertise permettra de mieux anticiper les risques liés aux mouvements du marché immobilier. L’expertise biannuelle du patrimoine des SCPI est donc une bonne avancée en termes de transparence pour le marché de la pierre papier.

Cette mesure engendre toutefois des coûts supplémentaires pour les SCPI liés aux frais d’expertise. De plus, un investissement en SCPI est un placement à long terme où l’on conseille à l’épargnant de se projeter sur dix années au minimum.

L’Article 12 - Accès à l’investissement SCPI plus simple

Une nouvelle modification phare de cette ordonnance est la suppression du montant nominal minimum de 150 € par part. Les mots « et d’un montant nominal minimum de 150 € » sont supprimés de l’article L. 214-88 du code monétaire et financier. Les SCPI sont donc libres d’abaisser leur prix de souscription. Auparavant, ce dernier devait être supérieur ou égal à 180€ dont un montant nominal minimum de 150 €. La différence entre le montant nominal minimum et le prix de souscription se justifie par un ensemble de frais liés à l’estimation du parc foncier ou encore à la rétribution de la fidélité des épargnants. En laissant la possibilité aux SCPI d’abaisser leurs prix de souscription, l’ordonnance souhaite augmenter les placements, faciliter l'investissement et le rendre plus accessible aux épargnants.

Par ailleurs, ce même article introduit également la distinction des différentes catégories de parts dans les statuts, permettant ainsi de mieux s’adapter aux différents profils des investisseurs, et de notamment mieux faire la distinction entre les investisseurs particuliers et les professionnels.

Conclusion

Grâce à cette ordonnance du 3 juillet 2024, les SCPI voient leurs sources de revenus se diversifier avec l’opportunité d’investir davantage dans les énergies renouvelables et d’en tirer les profits via la revente de la production électrique. Les SCPI pourront également être plus flexibles quant à leur prix de souscription avec la possibilité d’abaisser ce dernier à leur gré. La mesure augmente la transparence envers les épargnants en demandant l’évaluation et la publication de la valeur des actifs deux fois par an – une bonne nouvelle pour le marché des SCPI. Elle améliore aussi la capacité d'adaptation des SCPI aux différents types d'investisseurs en différenciant les particuliers des professionnels dans les statuts. En contrepartie, les SCPI doivent supporter davantage de coûts, notamment engendrés par l’évaluation supplémentaire de la valeur de son patrimoine. Ces mesures offrent une plus grande liberté de choix aux SCPI. Cette ordonnance va sûrement dynamiser le marché de la pierre papier.