Déclaration 2024 de revenus SCPI : ce qu'il faut savoir

Comme tout bien immobilier, les SCPI de rendement font l’objet d’une déclaration de revenus pour les impôts. La pierre papier permet aux épargnants de percevoir des loyers qui seront fiscalisés au même titre que les revenus fonciers émanant d’une location d’appartement. Face aux questions récurrentes de nos clients sur la fiscalité des SCPI, nous avons décidé de répondre à la question de savoir comment effectuer sa déclaration de revenus SCPI ?

Les différents régimes fiscaux pour déclarer ses revenus fonciers ?

Lorsque vous percevez des revenus fonciers, vous pouvez décider de choisir le régime fiscal auxquels seront imposés ces revenus immobiliers. Qu’il s’agisse d’un parking, d’un studio, ou encore de SCPI de rendement, les revenus peuvent être imposés au :

• Régime Micro-foncier,
• Régime Réel.

Ces 2 régimes fiscaux apportent des traitements bien différents et comportent des conditions propres.

Quelles sont les conditions pour le Régime Micro-Foncier avec les SCPI ?

Opter pour le régime Micro-Foncier en SCPI demande un ensemble de conditions cumulatives à remplir :

1. Le déclarant et associé de la SCPI doit avoir des revenus fonciers émanant d’un bien immobilier résidentiel classique non lié à un dispositif fiscal. En d’autres termes, si le déclarant n’a que des SCPI, il ne pourra prétendre au régime micro foncier.
2. Le déclarant ne doit pas détenir de l'immobilier bénéficiant d’une loi de défiscalisation.
3. Le total des revenus fonciers annuels du déclarant ne doit pas être supérieur à 15.000€

Si ces 3 conditions sont remplies, le déclarant pourra (mais ce n’est pas une obligation) choisir le régime fiscal Micro-Foncier pour les revenus de SCPI. Dans les autres cas, l’épargnant devra obligatoirement opter pour le Régime Réel.

Pourquoi choisir le régime Micro-Foncier pour déclarer ses revenus SCPI ?

Il est important de préciser que le régime Micro-Foncier est globalement plus simple et facilitateur pour déclarer ses revenus. La personne qui aura choisi le Régime Micro-Foncier pour déclarer ses revenus SCPI pourra abattre 30% des revenus fonciers bruts.

La contrepartie de ce choix plus simple du Micro-Foncier résulte d'une incompatibilité avec les autres régimes fiscaux pour le foncier. L’épargnant, s’il choisit le micro-foncier, doit l’appliquer sur la totalité de ses revenus fonciers

Pourquoi choisir le régime réel pour la déclaration de revenus SCPI ?

Même si le régime Micro-foncier apparaît comme le plus simple, il n’est pas pour autant le plus avantageux. En effet le régime réel permet de déduire plus de charges et d’optimiser la fiscalité sur les revenus fonciers. Tout est une histoire de calcul. En effet, si les charges propres à l’investissement immobilier sont supérieures à 30%, il est évident qu’une déclaration des revenus SCPI au régime réel est plus favorable.

C’est souvent le cas dans le cadre d’un investissement immobilier à crédit où les intérêts d’emprunt sont supérieurs à 30%.

Attention, si vous choisissez de changer de traitement fiscal alors que vous étiez imposé au Micro-Foncier, vous ne pourrez plus revenir en arrière pendant 3 ans. Passer du Micro-foncier au régime réel nécessite donc de bien calculer.

Comment déclarer ses revenus SCPI au régime Micro-Foncier ?

La déclaration est comme le régime, assez simple. Chaque année, la Société de Gestion qui gère la SCPI, enverra aux associés l’IFU (Imprimé Fiscal Unique) dans lequel est indiqué le total des revenus fonciers bruts duquel il faudra déduire 30%. Le montant obtenu sera à reporter :

• Dans la déclaration 2042,
  • Page 3, section 4, case 4BE.  

Comment déclarer ses revenus SCPI au régime réel ?

Contrairement au régime Micro-foncier, pour déclarer ses revenus SCPI au régime réel, il faudra prendre sur l’IFU envoyé par la Société de Gestion les montants suivants : le revenu brut, les frais et charges, les intérêts d’emprunt de la SCPI (si elle en a contracté un) et le revenu net qui n’est autre que la soustraction de toutes les charges du revenu brut. Tous ces montants sont à ventiler de la manière suivante :

• Dans la déclaration 2042,
  • Page 3, section 4, case 4BA : Revenus nets.
• Dans la déclaration 2044
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 111 : Revenus Bruts.
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 112 : Frais et charges.
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 113 : Intérêts d’emprunt.
  • Page 1, paragraphe 110, ligne 114 : Revenus Nets.

Par ailleurs, si vous avez réalisé un investissement SCPI par emprunt, vous recevrez un relevé de votre banque indiquant le montant des intérêts d’emprunt à reporter dans votre déclaration. 2 cas possibles :

Si vos revenus fonciers émanent seulement de parts de SCPI

Vous devrez inscrire en annexe de votre déclaration 2042 :

• Le nom de la (des) SCPI dont vous êtes associé
• Les revenus nets perçus par SCPI
• Le montant des intérêts de vos emprunts pour cette opération

Si vos revenus fonciers émanent à la fois de parts de SCPI et d’immobilier résidentiel locatif

Dans la déclaration 2044 :

• Page 4, paragraphe 410 : Le nom de l’organisme prêteur, la date et le montant du prêt total des intérêts d’emprunt.
• Page 4, paragraphe 430, ligne 432 : Le total des intérêts d’emprunt.

Comment les revenus SCPI sont-ils imposés ?

Que ce soit au régime Micro-Foncier ou réel, les revenus SCPI déclarés sont imposés à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) allant de 0 à 45% selon la situation de l’épargnant. A ce taux d’imposition sont ajoutés les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) au taux de 17,2%.

Quelles sont les autres sources de revenus SCPI à déclarer ?

En plus des revenus fonciers, l’associé d’une SCPI profite d’autres sources de revenus :

• Les plus-values de cessions de biens effectuées par la SCPI elle-même à l’intérieur de son portefeuille immobilier,
• Les plus-values faites par l’associé lui-même s’il revend ses parts de SCPI,
• Les revenus financiers, plus marginaux, émanant des placements de trésorerie contractés par la SCPI elle-même.

Comment déclarer les plus-values de cessions de biens réalisées par la SCPI ?

Les plus-values de cessions de biens réalisées par la SCPI correspondent à la vie normale du parc immobilier. Il s’agit d’arbitrages à la vente de biens détenus à l’intérieur de la SCPI. Les plus-values nettes, différence entre le prix de vente et celui d’achat se reportent :

Dans la déclaration 2042 C (Complémentaire)

• Page 2, paragraphe 3, case 3VZ

Comment déclarer les plus-values sur la revente de SCPI réalisées par l’investisseur ?

La plus-value générée par la revente de parts de SCPI est tout simplement la différence entre le prix de souscription de la SCPI (prix auquel l’investisseur a acquis sa (ou ses) part(s) de SCPI et le prix de revente. Cette plus-value est imposée au taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu auquel sont ajoutés les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%. Toutefois un abattement est prévu en fonction de la durée de détention. C'est le même que celui prévu ci-dessous pour les plus-values de cessions.

Comment sont imposées les plus-values de cessions ?

Les plus-values de cessions engendrent une imposition au taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu auquel sont ajoutés les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) de 17,2%.

Cependant un abattement est prévu en fonction du nombre d’année de détention :

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :

• 6% par an de la 6^ème à la 21^ème année de détention
• 4% la 22^ème année de détention
• A partir de la 23^ème année, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de :

• 1,65% par an de la 6^ème à la 21^ème année de détention
• 1,6% la 22^ème année de détention
• 9% par an de la 23^ème à la 30^ème année de détention
• A partir de la 30^ème année, la plus-value est exonérée de prélèvements sociaux

Comment déclarer les revenus financiers de SCPI ?

Les SCPI collectent des fonds auprès d’épargnants et investissent ces fonds en achetant des biens immobiliers. Mais il peut y avoir un laps de temps de plusieurs semaines ou mois entre la collecte de fonds et l’investissement effectif. Les revenus financiers d’une SCPI proviennent donc de placements de trésorerie mis en place pour patienter avant d’investir. La plupart du temps, ces revenus financiers sont infimes mais doivent être déclarés et se reportent :

• Dans la déclaration 2042 C (Complémentaire)
  • Page 3, rubrique 2, case 2TR/BH

Si vous vous posez des qeustions sur l'optimisation fiscale des SCPI grâce à l'article 150-0 BTer du CGI, les experts France SCPI peuventvous aider.