SCPI Epsicap Nano

Avis détaillé sur Epsicap Nano

Points positifs

1. Un fort rendement pour son troisième exercice complet : Depuis son lancement, Epsicap Nano a systématiquement servi à ses associés un rendement supérieur à la moyenne du marché. En 2024, pour sa troisième année complète, elle a affiché un Taux de Distribution de 6,55%, contre une moyenne de 4,72% pour l’ensemble des SCPI.

2. Des frais de souscription parmi les plus compétitifs : Epsicap Nano se démarque également par ses frais de souscription réduits à 5%, bien en dessous des niveaux généralement observés sur le marché. Généralement proche des 12%, ce niveau de frais préserve le capital initialement investi et permet de récupérer une plus grande partie de la valeur en cas de revente des parts.

3. Une diversification géographique internationale qui débute : D’abord exclusivement investie investie en France, notamment dans les régions, Epsicap Nano a récemment amorcé une ouverture à l’international. Depuis la fin de l’année 2024, la SCPI a réalisé ses premières acquisitions en Espagne, un marché comme fiscalement plus favorable. Cette évolution répond également à une volonté exprimée par de nombreux épargnants voulant accéder à une diversification géographique et à la perspective de capter de nouvelles opportunités de rendement.

Points de vigilance

1. Un historique encore faible : La jeunesse d’Epsicap Nano constitue un élément de vigilance. Dans l’immobilier tertiaire, les baux suivent généralement une structure dite « 3-6-9 », avec un engagement initial de trois ans et des possibilités de renouvellement jusqu’à neuf, voire douze ans. Avec un recul encore limité, il est difficile d’évaluer la régularité de ses performances sur le long terme ou sa capacité à traverser des phases de marché plus complexes.

2. Une gestion granulaire qui nécessite plus d'efforts : L’une des spécificités d’Epsicap Nano réside dans sa gestion granulaire, liée à son positionnement sur des actifs de petite taille. Avec près de 95 locataires répartis sur plus de 40 immeubles, la SCPI mise sur une dilution du risque locatif, ce qui constitue un atout. Cependant, cette granularité implique également une gestion plus complexe et plus chronophage qu’un portefeuille concentré sur quelques grands ensembles.

3. Des investissements concentrés que sur des actifs de petite taille : En se concentrant exclusivement sur des actifs de petite taille (dont la valeur vénale avoisine les 5 millions d’euros), Epsicap Nano adopte une stratégie affirmée mais restrictive. Ces biens, souvent situés sur des marchés locaux ou secondaires, peuvent présenter une valorisation plus limitée et une liquidité réduite en cas d’arbitrage.