La SCPI Epsilon 360 : interview avec Andràs Boros, Président d'Epsilon Capital

Pouvez-vous nous rappeler les fondamentaux de la SCPI Epsilon 360° et sa stratégie d’acquisition ?

Le cœur de notre ADN, et ce qui fait la force de la SCPI Epsilon 360°, est sa stratégie immobilière fidèle à des convictions fortes entièrement dédiée à des actifs de petite taille, que nous appelons également les smallcaps.

Ainsi, nous voulons rester sous les radars, acheter de manière opportuniste et diversifiée. Nous visons des actifs peu spéculatifs et à obsolescence faible, compris entre un montant d’un à 10 M€. Le patrimoine est très défensif, avec des valeurs locatives et des valeurs vénales raisonnables, qui soutiennent les valeurs d’expertise.

Historiquement, les SCPI étaient investies à plus de 70% sur des bureaux. En tant que SCPI diversifiée, nous n’avons pas hésité à prendre des positions fortes sur des classes actifs jusqu’alors délaissés par les investisseurs institutionnels, comme le commerce de périphérie ou les actifs mixtes (bureaux/activités). Cette stratégie se traduit par des résultats concrets :

• Un taux de distribution provenant intégralement des loyers perçus des locataires et qui devrait se maintenir nettement au-dessus de 6% pour la 2e année consécutive ;
• Un prix de souscription qui devrait rester largement décoté par rapport à la valeur de reconstitution ;
• Un TOF qui demeure à 100%, associé à un taux de recouvrement très élevé ;
• Un niveau de réserves confortable, en particulier pour un fonds lancé récemment.

Enfin, nous investissons partout en France et, suite à de nombreuses sollicitations et forts de notre proximité géographique, nous pourrions explorer certaines opportunités d’investissement en Espagne et au Portugal, sous réserve que ces opportunités soient au moins aussi attractives qu’en France, le gain fiscal devant être la cerise sur le gâteau.

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En moins de deux ans, Epsilon 360° compte une vingtaine d’actifs dans son portefeuille immobilier, comment expliquez-vous cette forte croissance ?

A la fin du 1er semestre 2023, le patrimoine de la SCPI Epsilon 360° comptait 27 actifs occupés par 48 locataires. Cette croissance est inhérente à notre stratégie d’investissement entièrement dédiée aux smallcaps.

C’est un marché très profond avec de très nombreuses opportunités à l’achat. C’est également un segment dominé par les investisseurs privés où notre rapidité d’exécution (absence de processus d'enchères) et l’absence de condition de financement sont des atouts considérables, en particulier dans le contexte actuel où les taux d’intérêt ont beaucoup augmenté.

L’intérêt des petits actifs est donc également de pouvoir diversifier rapidement un patrimoine immobilier. A collecte équivalente, nous offrons à nos associés-investisseurs une diversification et une dilution rapides du risque locatif.

Vous avez distribué l’un des plus forts rendements durant l’année 2022, comment comptez-vous renouveler cette performance ?

En effet, la SCPI ISR a distribué un rendement de 6,08% en année pleine en 2022. Pour 2023, nous avons pour ambition de maintenir, et peut être de faire encore un peu mieux.

Ce niveau de performance résulte d’une excellente adéquation entre notre collecte et notre rythme d’investissement, d’une très grande sélectivité et de discipline à l’achat, et enfin, d’un patrimoine résilient, c’est-à-dire des locaux intégralement occupés et des locataires qui payent leur loyer.

La jeunesse de notre fonds est une force (SCPI lancée en 2021 par la société de gestion Epsilon Capital). Nous n’avons pas déployé au pic des marchés immobiliers et notre stratégie d’investissement tient compte des nouveaux usages. En particuliers, nous ne sommes pas du tout exposés aux bureaux obsolètes dont la valorisation souffre le plus en ce moment.

Pouvez-vous nous révéler, en primeur, les futures annonces pour ce second semestre 2023 ?

L’équipe d’Epsilon Capital grandit avec l’arrivée de nouveaux collaborateurs et collaboratrices afin, principalement, de muscler l’équipe property management. En effet, nous avons déjà réalisé 10 acquisitions depuis le début de l’année et il est fort probable que d’autres deals soient finalisés d’ici la fin de l’année.

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Article écrit par Rubens ZADEL Responsable contenu éditorial Linkedin

Titulaire d'un Bachelor en Journalisme à l'ISCPA Lyon, il se constitue une expérience auprès de différents médias comme Lyon Capitale, Jerusalem Post ou La Manche Libre. Il intègre France SCPI en tant que Rédacteur web avant de devenir Responsable contenu...

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