Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Un déficit foncier se crée lorsque le montant des charges d’un propriétaire bailleur dépasse celui de ses revenus fonciers. De cette situation est né un avantage fiscal. Le propriétaire bailleur peut déduire ce déficit de son revenu global (salaires, pensions, etc.) et ainsi diminuer son impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, il doit louer son logement nu (c’est-à-dire non meublé) et relever du régime d’imposition au réel. Celui-ci permet de déduire les charges des revenus fonciers selon les dépenses réellement engagées au cours de l’année fiscale. Il se distingue du régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire automatique de 30% aux revenus fonciers mais qui ne produit pas de déficit foncier.
Qu'est-ce qu'une SCPI déficit foncier ?
Une SCPI déficit foncier est une SCPI fiscale qui permet aux porteurs de part de bénéficier d’une déduction d’impôts grâce au déficit foncier. La société de gestion acquiert plusieurs immeubles résidentiels en vue de les rénover, de les louer puis de les revendre, le tout en créant un déficit foncier bénéficiant à ses souscripteurs. Ces derniers investissent donc dans plusieurs immeubles à la fois, ce qui permet de lisser le risque de l’investissement.
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Les avantages des SCPI déficit foncier
Les SCPI déficit foncier présentent plusieurs avantages, notamment fiscaux, très intéressants pour les contribuables lourdement imposés :
- L’avantage fiscal,
- La dilution du risque locatif,
- L’accessibilité et la simplicité.
L’avantage fiscal des SCPI déficit foncier
Le principal avantage d’une SCPI déficit foncier est la déduction de l’assiette fiscale dont elle fait bénéficier à ses souscripteurs. La société de gestion investit dans des immeubles résidentiels anciens à rénover dans l’objectif de créer un déficit foncier, c’est-à-dire que le montant des travaux engagés sur le parc immobilier soit supérieur aux recettes foncières perçues. Les porteurs de parts pourront déduire ce déficit de leurs revenus fonciers et de leurs revenus globaux (dans la limite de 10.700 euros). L’excédent pourra être déduit des revenus fonciers sur les six ou dix années suivantes. En moyenne, les SCPI déficit foncier ont pour objectif de consacrer entre 40% et 60% du montant de la souscription aux travaux de leur parc immobilier.
Les SCPI déficit foncier se distinguent des autres SCPI fiscales par le fait qu’elles peuvent être souscrites à crédit. Les intérêts d’emprunts sont, de plus, déductibles des revenus fonciers (mais pas des revenus globaux). L’avantage fiscal qu’elles procurent à leurs associés n’est pas inclus dans le plafonnement global des niches fiscales. Les SCPI déficit foncier sont donc particulièrement intéressantes pour les contribuables fortement imposés, notamment sur leurs revenus fonciers.
La dilution du risque locatif
Un autre des principaux avantages des SCPI déficit foncier est la dilution du risque. En souscrivant à une part, les épargnants investissent dans plusieurs actifs immobiliers à la fois. Cela leur permet donc de lisser le risque de l’investissement, contrairement à un investissement en direct où le risque d’impayés reposerait sur un seul locataire.
Accessibilité et simplicité
L’accessibilité est un des principaux avantages des SCPI déficit foncier. Investir en direct pour mettre en place une stratégie de déficit foncier nécessite de mobiliser beaucoup de capitaux ou de souscrire à un prêt (ce qui est possible avec les SCPI déficit foncier contrairement aux autres SCPI fiscales). Les SCPI sont, elles, accessibles dès 5.000 euros. Gérées par des professionnels, elles permettent à leurs souscripteurs de se défaire totalement de la gestion locative et des travaux. De plus, la souscription par part permet aux investisseurs d’affiner leur stratégie fiscale avec précision.
Les risques d’une SCPI déficit foncier
L’un des points faibles des SCPI déficit foncier est leur rentabilité qui se situe autour des 2%. Néanmoins, la raison principale d’un investissement SCPI de déficit foncier demeure l’avantage fiscal. Les performances sont naturellement moins intéressantes que pour des SCPI de rendement classiques, qui affichent rarement des rendements inférieurs à 4%.
L’horizon d’investissement est également très long et contraint les associés à conserver leurs parts une quinzaine d’années, au minimum. En général, la société de gestion procède à la souscription et constitution du portefeuille pendant les trois premières années d’existence de la SCPI. Puis, pendant environ dix ans, elle gère et loue son parc. Pendant cette période, les revenus potentiels issus de la gestion locative peuvent être distribués aux associés. Enfin, les gérants procèdent à la liquidation de la SCPI les trois dernières années en revendant un à un les immeubles achetés. A l’issue de ces cessions, les associés bénéficient d’éventuelles plus-values
La non-liquidité des parts peut constituer une autre contrainte des SCPI déficit foncier. Comme elles ne peuvent pas être transmises à un tiers, les possibilités de vente sont réduites. Et même si une opportunité de vente apparaissait, il ne serait pas pertinent de vendre : en effet, les associés perdent leur avantage fiscal s’ils vendent avant une certaine durée de détention. À noter également que, comme tout investissement, les SCPI déficit foncier présentent un risque de perte en capital, total ou partiel.
Imposition des SCPI déficit foncier
Même s’ils confèrent un avantage fiscal, les revenus issus des SCPI déficit foncier, aussi faibles soient-ils, sont à déclarer. Les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers et soumis au barème progressif de l’impôt. Les plus-values sont imposées au titre des plus-values immobilières et donc soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu en plus des prélèvements sociaux de 17,2%.
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