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Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI
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Comment fonctionne la SCPI en nue propriété ?

L'investissement SCPI en nue-propriété se déroule donc sur une durée fixe allant de 3 à 20 ans. L’épargnant nu propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la période du démembrement. Le fait de renoncer à ces revenus en investissant en nue-propriété lui permet de bénéficier d'une décote à l'achat de 20% à 35% sur le prix d'une part. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote sera importante.

En plus d’être différente selon la durée choisie, la décote sera également différente d’une SCPI à l’autre. Ces décotes s’appellent les clés de répartition. Retrouvez toutes les décotes et clés de répartition par durées et par SCPI.

À la fin du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts qu’il pourra décider de vendre ou de conserver pour percevoir la plus-value potentielle.

Quels sont les avantages d’un démembrement SCPI en nue-propriété

Le démembrement de SCPI en nue-propriété permet d’avoir de nombreux avantages :

  • Une décote importante : en renonçant aux revenus, le nu propriétaire bénéficie en contrepartie d’une réduction sur le prix de part.
  • Aucune fiscalité : pendant toute la durée du démembrement, aucune fiscalité n’est appliquée puisqu’aucun revenu n’est versé.
  • Le patrimoine financier investi sur la nue-propriété n’est pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) durant toute la durée du démembrement.

Pourquoi investir en démembrement SCPI de nue-propriété

Chaque solution d’investissement constitue des réponses aux problématiques patrimoniales des épargnants. Le démembrement de SCPI en nue-propriété est placement qui répond à plusieurs objectifs :

  • Percevoir des revenus différés si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats,
  • Optimiser une forte fiscalité sur le patrimoine,
  • Investir sur un placement moyen long terme offrant un couple risque-rendement optimal.

Pour qui est fait la nue-propriété de SCPI ?

Dans la plupart des cas, la SCPI en démembrement s’adresse à des contribuables relativement fiscalisés, étant dans une tranche marginale d’imposition égale ou supérieure à 30%.

Dans la configuration basique de pleine propriété, la SCPI permet d’encaisser de forts revenus. Mais ces derniers considérés comme fonciers sont taxés à hauteur de la tranche marginale d’imposition (pouvant aller de 0 à 45%) et des prélèvements sociaux (17,2%). Pour un contribuable avec une tranche marginale d’imposition à 41%, l’imposition est quasiment de 60% sur les revenus générés par les SCPI. De quoi faire réfléchir.

La nue-propriété de parts de SCPI peut donc être idéale pour un contribuable à quelques années de la retraite. S’il calcule bien, le remembrement aura lieu exactement à son départ en retraite. Et c’est justement à ce moment précis qu’il verra ses revenus et donc sa tranche marginale d’imposition diminuer.

Quels sont les inconvénients d’investir en nue-propriété de SCPI

Le plus notable des inconvénients réside dans le blocage des parts. En effet, les investissements réalisés en nue propriété impliquent nécessairement une contrepartie usufruitière. Sachant qu’une part de SCPI ne peut être revendue que dans son entièreté, cela signifie qu’un propriétaire qui souhaiterait se séparer de sa part démembrée devrait demander et obtenir l’accord de l’usufruitier. Ce qui dans les faits est peu probable. Nous invitons donc les épargnants à considérer que l’investissement de parts de SCPI en nue-propriété est bloqué le temps du démembrement.

Un des autres inconvénients liés à l’achat de parts de SCPI en nue propriété réside dans le fait que le prix de la part ne soit pas garanti. Cela implique que le gain potentiel évoqué lors d’un démembrement est soumis aux fluctuations du prix de part. Ainsi lorsqu’on achète une part de SCPI en nue propriété, il n’y a absolument aucune garantie de recouvrer la part à son prix de pleine propriété.

Exemple d’investissement en nue propriété de SCPI

Un épargnant achète 1000 parts de SCPI à un prix de souscription unitaire de 100€. Son investissement en pleine propriété sera donc de 100.000€. Avec une hypothèse de TDVM de 5%, il perçoit 5.000€ de revenus fonciers annuels.

En revanche, dans le cas d’un achat de SCPI en nue propriété sur 5 ans, l’épargnant bénéficie d’une décote de 20%. En reprenant les hypothèses précédentes, il achète donc sa part en nue-propriété au prix unitaire de 80€ (100€-20%). En investissant 100.000€, il sera donc nu-propriétaire de 1250 parts (100.000€/80€). Cette décote, différente selon les SCPI, dépend également de la durée du démembrement.

Durant les 5 premières années, l’épargnant ne perçoit donc aucun revenu. A partir de la 6ème année, les parts se remembrent mécaniquement et le nu-propriétaire devient plein-propriétaire de 1250 parts d’une valeur unitaire de 100€. L’épargnant se retrouve donc avec un investissement SCPI de 125.000€. La plus-value effective de 25% entre l’investissement initial et la somme constatée en N+6 n’est bien évidemment pas imposable.

Les décotes en nue propriété de SCPI

Les décotes, également appelées clés de répartition SCPI, sont fixées par les Sociétés de Gestion elles-mêmes et diffèrent selon les durées choisies. Elles sont en général assez semblables d’une SCPI à l’autre mais peuvent être plus ou moins favorables. Ainsi une décote de 25% sera, de manière logique, plus favorable qu’une décote de 20%.

Retrouvez ici toutes les décotes par SCPI en fonction des durées.