La SCPI de rendement ou Société Civile de Placement Immobilier est un placement financier qui se démocratise de plus en plus parce qu’efficace dans de nombreuses situations. La pierre-papier, comme on l'appelle plus couramment, s’adapte en effet aux problématiques et aux exigences des investisseurs.
Le schéma classique d’acquisition de parts en pleine propriété trouve aussi une déclinaison plus confidentielle : le démembrement temporaire. Si la SCPI est souvent adressée aux particuliers, elle est aussi très adaptée aux personnes morales (SCI, SARL, SAS, etc.) et Associations qui cherchent un placement de trésorerie d’entreprise dans le cadre de l’usufruit de SCPI.
Le démembrement de propriété, qu'est ce que c'est ?
Le démembrement, c’est le fait de décomposer la propriété en deux droits distincts :
- L’usufruit. C'est le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir les loyers,
- La nue-propriété. C’est le droit de devenir plein propriétaire lorsque le droit d’usufruit est éteint.
Majoritairement rencontrées dans le cadre de successions immobilières classiques, ces deux notions sont également applicables aux SCPI pour un démembrement temporaire sur des durées définies à l’avance : de 5 ans à 15 ans.
Placement de trésorerie d’entreprise et usufruit temporaire de SCPI, comment ça marche ?
De son côté, pour un démembrement de 5 ans, l’usufruitier achète la part à 20% de sa valeur et percevra la totalité des revenus. De ce fait, en investissant 20€ pour acheter une part (dont la valeur en pleine propriété est de 100€), l’usufruitier percevra 5% de 100€ (et pas de 20€) tous les ans, pendant 5 ans. Ce rendement n’est évidemment pas garanti mais le risque de fluctuations est maîtrisé et dilué : le nombre de locataires au sein d’une SCPI est en moyenne de 150 permettant. La bande passante entre +4% et +8% est également rassurante (même s'il est important de rappeler que les performances passées ne présagent pas du futur).
Le Guide des SCPI 2025 : Les 10 pages essentielles à lire avant d'investir en SCPI.
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L'amortissement comptable pour l’investissement en usufruit de SCPI
Outre le rendement important, l’un des intérêts de l’usufruit en SCPI pour un placement de trésorerie d’entreprise est le fait de pouvoir amortir comptablement l’investissement et donc de le passer en charge, réduisant considérablement le revenu imposable.
Exemple de placement de trésorerie d'entreprise avec la SCPI en usufruit
Une Société investit une partie de sa trésorerie stable dans une opération d’usufruit de parts de SCPI :
- Montant : 100.000 euros
- Durée du démembrement : 5 ans
- Décote en usufruit : 80%
- Rendement SCPI : 5%
- Taux d’imposition de la société : 33,33%
La société va donc investir 100.000€ en usufruit de SCPI équivalent à 500.000€ en pleine propriété. Elle va donc percevoir un rendement de :
5% x 500.000€ = 25.000€ / an pendant 5 années
Parallèlement, la Société va pouvoir amortir annuellement l’investissement soit :
100.000€ / 5 ans = 20.000€ / an pendant 5 années
L’imposition annuelle sera donc de :
| Revenu annuel | 25.000€ |
| - Amortissement annuel | -20.000€ |
| = Résultat imposable | 5.000€ |
| Imposition annuelle (33%) | 1.667€ |
Chaque année le gain net de l’opération sera de :
25.000€ - 1667€ = 23.333€ / an pendant 5 années
Autrement exprimé, le bilan au terme de l’opération sera de :
| Revenus bruts | 125.000€ (5 x 25.000€) |
| - Imposition | 8.335€ (5 x 1667€) |
| - Investissement initial | 100.000€ |
| GAIN TOTAL OPÉRATION | 16.665€ |
Le mécanisme de SCPI en usufruit pour un placement de trésorerie d’entreprise s’avère extrêmement efficace pour une personne morale ou une association qui souhaite placer sa trésorerie stable.
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