La SCPI Eden : entretien avec Jean-François Chaury, Directeur Général d’Advenis REIM

Il y a tout juste un an, vous nous présentiez Eden. Pouvez-vous nous rappeler, en quelques mots, les grandes lignes de cette SCPI ?

La SCPI eden est une SCPI 100% investie en Europe hors France qui vise à investir dans un premier temps dans les pays dits riches d'Europe du Nord qui bénéficie d'un marché immobilier profond et dynamique. C'est une SCPI diversifiée d'un point de vue géographique et sectorielle qui s'appuie sur le savoir d'un groupe immobilier puissant et de sa société de gestion Advenis REIM. La SCPI Eden a été conçue sans frais de souscription, bien sûr d’autres frais s'appliquent, et avec une part à 50 euros pour favoriser la montée en puissance chez les nouveaux épargnants des DCA (stratégie d’investissement programmé) avec les versements programmés et le réinvestissement de dividendes.

Pour l’année 2025, le TD brut d’Eden est de 8%. Comment comptez-vous vous démarquer de la concurrence qui affiche parfois des rendements à deux chiffres ?

Les rendements à deux chiffres sont certes séduisants mais souvent le résultat d’un jeu d’écritures comptables et peu lié au rendement locatif réel. Par conséquent, notre taux de 8% brut distribué sur l'exercice 2025 est plutôt compétitif avec les autres rendements affichés cette même année-là. Je précise que ce taux de rendement but à été établi sur 3 trimestres de distribution en 2025 et que nous avons également mis en réserve dans le report à nouveau (RAN) une partie de la distribution potentielle de 2025 afin de garder des réserves distribuables ultérieurement. Ce rendement est aussi lié également à son année de lancement pour laquelle nous bénéficions d'une collecte importante, d'un bon rythme d'investissement et de l'effet du délai de jouissance qui booste la performance des premières années.

Plus l'encours sous gestion d'une SCPI augmente, plus l'impact de la mécanique comptable du délai de jouissance diminue. Notre taux de distribution brut cible sur 10 ans est plutôt de 6,5%. Par ailleurs, je précise également que comme sur les marchés financiers, plus le taux affiché par les SCPI est élevé, plus le risque embarqué est élevé. Cela se traduit potentiellement par l'acquisition d'actifs immobiliers moins centraux, moins efficients énergétiquement et avec des baux souvent plus courts.

Une stratégie d'investissement plus agressive générera un rendement court terme plus élevé mais à moyen/long terme plus de rotation avec les locataires, plus de travaux et par conséquent potentiellement une baisse des rendements futurs. Il faut par conséquent bien comprendre la stratégie d'investissement d'une société de gestion et de la SCPI afin de bien mesurer son risque dans la durée. D'autres indicateurs comme la durée moyenne des baux, le taux d'occupation financier, la solidité financière des locataires sont également des indices à regarder quand un investisseur souhaite investir dans une SCPI. La SCPI est je vous le rappelle une solution d'épargne immobilière de long terme.

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Est-ce que vous pouvez justement nous rappeler le principe du traitement fiscal d’une SCPI Européenne ?

C'est le principe de la non double imposition. Les SCPI qui investissent à l'étranger doivent s'acquitter de l'impôt dans le pays dans lequel l'actif immobilier se situe. l'investisseur français doit par conséquent déclarer des revenus de sources étrangers dans sa déclaration qui ne sont plus soumis à la tranche marginale d'imposition et qui bénéficie de l'exonération des prélèvements sociaux. Ses revenus étrangers viendront augmenter l'assiette des revenus annuels et seront impactés par le taux moyen d'imposition.

En d’autres termes, nous ne pouvons pas comparer le rendement des SCPI françaises à celui des SCPI semi-européennes ?

Exactement, le rendement net en poche pour l'investisseur français, c'est à dire le montant net de toute fiscalité étrangère et française versé sur son compte bancaire, sera supérieur au montant qu 'il aurait perçu s'il avait réalisé le même investissement avec un montant et un rendement brut identique sur une SCPI Française pour laquelle, après la distribution il lui resterait à régler l'impôt français sur sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition) ajoutée à la CSG/CRDS (charges sociales).

L’aspect fiscal représente un atout important pour Eden. Que se passe-t-il si un pays modifie unilatéralement sa convention ? Comment Eden protège-t-elle ses associés contre un changement défavorable de régime ?

L'aspect fiscal est un facteur important d'investissement pour la SCPI Eden et les autres investisseurs qui sont nombreux à investir en Europe, que ce soit à travers les SCPI ou d’autres types de fonds d’investissement.

Pour rappel, en droit international comme en droit fiscal, les conventions fiscales sont bilatérales et non unilatérales. Elles ont par conséquent une force juridique très élevée. En droit international, la convention prime sur la loi nationale. Dans la quasi-totalité des États, dont la France, s’applique un principe fondamental, un traité international régulièrement ratifié a donc une valeur supérieure à la loi nationale, selon l’article 55 de la Constitution française. Cela ne veut pas dire que la protection est infinie pour les investisseurs mais il s'agit malgré tout d'un point important à rappeler.

L'aspect fiscal n'est toutefois pas le seul intérêt pour investir hors France, surtout dans le contexte politique et économique que nous connaissons actuellement en France avec un manque de visibilité et de décisions structurantes pour les investisseurs. Investir en immobilier en Europe ou ailleurs reste un excellent moyen pour un investisseur privé de diversifier son patrimoine et son risque que ce soit d'un point de vue géographique ou sectoriel, sur des économies qui surperforment la croissance européenne moyenne. Je pense notamment à l’Espagne, le Portugal et l’Irlande notamment qui ont pris des décisions pour relancer leurs économies ou parce qu'elles donnent de nouveau des perspectives et de la visibilité pour les investisseurs comme l’Allemagne.

Pourquoi ne pas appliquer en immobilier ce que beaucoup d'investisseurs font quand ils investissent sur des actions ou des obligations internationales en fin de compte.

Pour finir, au-delà de la gestion fiscale, ne craignez-vous pas que cette diversification européenne ne crée pas une complexité excessive sur la gestion des actifs ?

Vous avez complètement raison. La bonne connaissance des pays dans lesquels nous investissons est une condition sine qua non de la bonne gestion des actifs immobiliers dans le temps. Advenis REIM a fait le choix depuis 10 ans d'investir principalement dans des pays européens dans lesquels nous avons une implantation avec des équipes locales qui connaissent parfaitement le tissu économique, immobilier et les acteurs du marché. C'est pour répondre à cette nécessité de bien maîtriser et le sourcing mais également le suivi de nos actifs dans la durée que nous avons ouvert un bureau à Francfort, à Madrid, à Lisbonne et à Londres. Des pays dans lesquels nous sommes principalement investis.

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Article écrit par Rubens ZADEL Responsable contenu éditorial Linkedin

Titulaire d'un Bachelor en Journalisme à l'ISCPA Lyon, il se constitue une expérience auprès de différents médias comme Lyon Capitale, Jerusalem Post ou La Manche Libre. Il intègre France SCPI en tant que Rédacteur web avant de devenir Responsable contenu...

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