SCPI Opus Real

Une stratégie d'acquisition centrée sur l’immobilier allemand

La SCPI de rendement Opus Real concentre ses investissements sur le marché immobilier allemand, notamment dans des villes comme Düsseldorf, Brême et Francfort. Sa stratégie repose principalement sur l’acquisition de bureaux, complétés, dans une moindre mesure, par des commerces et des actifs hôteliers.

Première puissance économique de la zone euro, l’Allemagne présente de nouvelles opportunités d’investissement après plusieurs années de correction des prix immobiliers. Comme ses voisins européens, le marché allemand a traversé une période de turbulences avant d’amorcer une phase de stabilisation. Le retour progressif des investisseurs institutionnels s’est notamment traduit par une hausse d’environ 15% des volumes d’investissement sur un an. La correction des valeurs immobilières a également permis de retrouver des rendements plus attractifs.

Les annonces d’investissements massifs du gouvernement allemand dans les infrastructures ont notamment accentué la reprise du marché du bureau. La demande locative reste présente, mais les entreprises se montrent plus sélectives dans le choix de leurs locaux. Les perspectives de hausse des loyers restent orientées à la hausse dans les zones les plus dynamiques : sur la période 2024-2028, la croissance annuelle moyenne des loyers de bureaux en Allemagne est estimée autour de +2,5%.

Contrairement à d’autres pays où l’activité économique se concentre autour d’une capitale, l’Allemagne s’appuie sur plusieurs grandes métropoles, comme Berlin, Munich, Francfort, Hambourg ou Düsseldorf, ainsi que sur un réseau dense de villes intermédiaires. Cette répartition de l’activité économique offre aux investisseurs une diversité de marchés immobiliers et de bassins d’emploi. Pour Opus Real, elle permet d’envisager une diversification géographique au sein d’un même pays, tout en multipliant les opportunités d’acquisition à moyen et long terme.

Une fiscalité avantageuse pour les investisseurs français

Investir via la SCPI Allemagne Opus Real, c’est aussi bénéficier d’une fiscalité attractive dans un environnement juridique et fiscal stable. Les associés résidents fiscaux français profitent en effet d’un dispositif fiscal transparent et sécurisé, encadré par la convention fiscale franco-allemande actuellement en vigueur. Lorsque Opus Real perçoit des revenus locatifs provenant de ses immeubles situés en Allemagne, ces revenus sont d’abord soumis à l’impôt sur les sociétés allemand, au taux de 15,825%. Cette imposition est directement réglée en Allemagne par la SCPI, pour le compte de ses associés. Bonne nouvelle pour les porteurs de parts : aucune déclaration fiscale n’est à effectuer en Allemagne, ce qui simplifie considérablement la gestion administrative des investisseurs.

Les revenus fonciers perçus par les associés français sont donc nets de fiscalité allemande. Ils correspondent essentiellement aux revenus locatifs générés par le portefeuille immobilier de la SCPI. Chaque année, les associés reçoivent un Imprimé Fiscal Unique (IFU) précisant le montant des revenus à déclarer en France, avant fiscalité étrangère. Grâce à la convention fiscale entre la France et l’Allemagne, les associés bénéficient ensuite d’un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus étrangers. Ce mécanisme permet de neutraliser en grande partie la double imposition et d’alléger la fiscalité finale due en France. Enfin, en cas de cession de parts de la SCPI, les éventuelles plus-values réalisées sont soumises à la fiscalité française sur les plus-values immobilières applicable aux particuliers au moment de la vente.