Pourquoi investir sur la SCPI LF Europimmo ?
Historique de la SCPI LF Europimmo
LF Europimmo est une SCPI de rendement paneuropéenne lancée en 2014 par La Française REM, société de gestion reconnue pour son expertise en investissement immobilier. Cette SCPI a été conçue pour permettre aux épargnants d'accéder à un patrimoine diversifié en Europe, qui propose alors des opportunités d'investissement.
Son lancement intervient d'ailleurs dans un contexte marqué par des taux d’intérêt historiquement bas, faisant sortir de terre plusieurs SCPI internationales, plus attractives que les placements traditionnels. La SCPI tire également parti d’un environnement fiscal favorable et d’une conjoncture économique solide, surtout dans des pays où le taux de chômage reste faible et la fiscalité sur les revenus plus avantageuse, comme l'Allemagne.
Caractéristiques et chiffres clés de la SCPI LF Europimmo
Caractéristiques
Chiffres clés et évolution
- Capitalisation
- 813 M€
- Nombre d'associés
- 15 287
- Valeur de reconstitution
- 773,78 €
- Prix de retrait
- 667,00 €
- Ran en % du dividende
- 5,66 %
- Ran en jours
- 21,00 jours
- Pgr en % du dividende
- 0,22 % du dividende
- PGA
- 4,63 %
Depuis l'année 2021, le rendement est exprimé par le terme « TD » ou Taux de distribution*, les années précédentes, ce même rendement était exprimé par le terme « TDVM » ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché.
Prix de référence au 01/01 de l'année.
Notre avis sur la SCPI LF Europimmo
LF Europimmo se distingue par sa stratégie d’investissement paneuropéenne, offrant des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs français. Son portefeuille diversifié dans plusieurs pays d’Europe garantit une certaine résilience face aux fluctuations économiques locales. Avec un taux d’occupation financier élevé, cette SCPI présente une gestion locative efficace. Cependant, son taux de distribution, inférieur à la moyenne du marché et un délai de jouissance prolongé de 6 mois constituent des points de vigilance. Ces éléments en font une solution adaptée aux épargnants cherchant une diversification internationale, mais nécessitant une analyse minutieuse pour s’assurer de sa compatibilité avec les objectifs d’investissement.
Points positifs
- 1.Des investissements à travers toute l’Europe permettant d’optimiser la fiscalité.
- 2.Un délai de jouissance raccourci.
- 3.Un Taux d’Occupation Financier élevé.
Points de vigilance
- 1.Une forte dépréciation du prix de part.
- 2.Un rendement inférieur à la moyenne.
- 3.Un Report à Nouveau plutôt faible.
Avis détaillé sur LF Europimmo
Points positifs détaillés
La SCPI LF Europimmo investit dans plusieurs pays européens, impliquant ainsi des avantages fiscaux pour les investisseurs soumis à une forte imposition dans leur pays de résidence. En effet, la fiscalité appliquée à la distribution de revenus des SCPI de rendement dépend du pays de localisation des immeubles détenus. Les revenus fonciers perçus par une SCPI qui investit dans des immeubles situés en France sont soumis de manière assez classique à l'impôt sur le revenu français, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. A contrario, lorsque la SCPI investit dans des immeubles situés à l'étranger, les revenus versés sont soumis à la fiscalité du pays dans lequel ils se trouvent. Et dans de nombreux cas, cette fiscalité est plus favorable que celle appliquée en France. Ainsi un épargnant français qui achètera des parts de SCPI LF Europimmo, sera pour une partie des revenus, émanant des biens situés Outre-Rhin, soumis à la fiscalité allemande, présentant plus d’avantages que la fiscalité française.
Le délai de jouissance de LF Europimmo est selon nous un avantage capital pour les futurs investisseurs. Ce délai de jouissance correspond au laps de temps entre la souscription et le moment auquel le souscripteur peut prétendre percevoir ses premiers revenus. Certaines SCPI n’ont aucun délai de jouissance quand d’autres affichent plus de 5 mois d’attente avant de commencer à servir les premiers dividendes. Se voulant plus attractive, LF Europimmo a changé son délai de jouissance, passant de 5 mois à 0. Les investisseurs perçoivent donc leurs dividendes le 1er jour du mois suivant la souscription, et ce, chaque trimestre. Si ce changement séduit une large gamme d’investisseurs, France SCPI souhaite surtout mettre en avant ce point pour les investisseurs passant par l’achat de parts à crédit.
Parmi les points notables de la SCPI européenne : le Taux d’Occupation Financier ou TOF. Cet indicateur est pertinent car il permet d’évaluer la part des loyers perçus rapportés à la somme qui devrait être encaissée si tous les biens de la SCPI étaient loués. Ce Taux est rarement égal à 100% hormis lorsque la SCPI vient d’être créée. Plus la SCPI est ancienne, plus son TOF se dégrade pour se stabiliser entre 90 et 95%. Le Taux d’Occupation Financier de la SCPI LF Europimmo, créée il y a presque 10 ans, est très satisfaisant puisqu’il est évalué à 98,5% au quatrième trimestre de l’année 2024. Cela constitue un atout indéniable pour les épargnants.
Points de vigilance détaillés
La forte dépréciation du prix de part est également signe de vigilance pour LF Europimmo. En début d’année 2025, le prix de souscription a, en effet, chuté de plus de 23%, passant d’un montant de 945 euros à 725 euros au 1er février 2025. La diminution drastique de son prix de part est liée à une dégradation progressive de son patrimoine immobilier, qui lui avait d’ailleurs valu une première baisse au troisième trimestre 2023. En abaissant son prix de souscription, LF Europimmo a ainsi respecté la fourchette instaurée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), laissant une marge entre -10% et +10 % de la valeur de reconstitution.
Le rendement annuel d’une SCPI est un critère de décision important pour le futur associé. Même si ce critère est souvent réducteur, le Taux de Distribution qui matérialise la rentabilité dans la pierre papier, permet de comparer les différentes SCPI. La rentabilité moyenne des SCPI en 2024 atteint les 4,72%, un taux en progression par rapport à l’année précédente. Ce TD moyen est donc un repère pour savoir où se situe une SCPI. La SCPI LF Europimmo, malgré sa récente création, affiche un Taux de Distribution annuel 2024 de 4,3%. Cela constitue pour nous un point de vigilance non négligeable. Les meilleures SCPI se situent plutôt aux alentours de 7,5% soit 3 points de base au-dessus du rendement de LF Europimmo.
Le Report à Nouveau de LF Europimmo est, selon l’avis de France SCPI un peu faible. Ce RAN est une réserve constituée par la SCPI et peut servir en cas de fluctuations dans les revenus encaissés par la SCPI. Si tel est le cas, comme ça a pu l’être dans les années 2020-2021 à cause du Covid, la SCPI peut venir piocher dans ce trésor de guerre pour que les associés n’aient pas à supporter de telles turbulences. Dans le cas de LF Europimmo, le Report à Nouveau est de 21 jours. Cela signifie qu’elle peut continuer à servir un rendement équivalent à l’année précédente pendant 21 jours sans encaisser de loyers. Ce nombre nous paraît un peu faible par rapport à son statut de SCPI historique.
Stratégie de la SCPI LF Europimmo
Stratégie d’investissement diversifiée paneuropéenne
LF Europimmo adopte une stratégie d’investissement tournée vers l’Europe, avec une forte orientation vers l’Allemagne. Ce pays constitue le socle de sa politique d’acquisition pour plusieurs raisons : une économie stable, un taux de chômage faible, une fiscalité attrayante sur les revenus fonciers par rapport à celle présentée par la France, et un marché immobilier professionnel en croissance continue. La SCPI de rendement cible principalement des immeubles de bureaux situés dans des zones urbaines dynamiques, où la demande locative est soutenue par un tissu économique dense et diversifié.
Outre les actifs de bureaux, LF Europimmo intègre également dans son portefeuille une part de commerces et de résidences gérées, notamment dans le domaine de la santé ou du tourisme. Cette diversification sectorielle permet de lisser les risques inhérents à chaque typologie d’actifs, tout en profitant de segments à potentiel. La gestion locative repose sur une sélection rigoureuse des locataires, privilégiant des entreprises de qualité, souvent signataires de baux long terme, assurant ainsi une visibilité sur les flux locatifs.
En phase avec les évolutions du marché de la pierre papier, LF Europimmo a progressivement étendu son périmètre d’investissement à d’autres pays, incluant le Royaume-Uni, les Pays-Bas, la Belgique, l’Irlande et le Luxembourg. Cette diversification géographique permet de mutualiser les risques locatifs et de capter des opportunités de rendement sur des marchés complémentaires. Avec une politique d’investissement rigoureuse et un pilotage prudent de la gestion locative, la SCPI s’inscrit comme un véhicule pertinent pour les épargnants en quête de revenus réguliers et d’une meilleure exposition à l’immobilier européen.
Maîtriser les cycles économiques avec une implantation pluri-pays
Bien que l’Allemagne constitue le cœur historique de sa stratégie, LF Europimmo a depuis élargi son empreinte géographique afin de capter des opportunités immobilières sur d’autres territoires performants en Europe. À ce titre, la SCPI LF Europimmo est également présente dans plusieurs pays à fort potentiel locatif :
-
La Grande-Bretagne, notamment sur les marchés secondaires de bureaux hors Londres, bénéficiant d’un réajustement des valeurs post-Brexit,
-
Les Pays-Bas, réputés pour la transparence de leur marché immobilier et la solidité des baux commerciaux,
-
La Belgique et le Luxembourg, marchés institutionnels stables et bien régulés,
-
L'Irlande, portée par l’attractivité de Dublin pour les grandes entreprises internationales.
-
L'Espagne pour son attractivité et ses flux commerciaux.
Cette ouverture européenne permet à LF Europimmo de mutualiser les risques liés aux cycles économiques et immobiliers locaux, tout en assurant une meilleure stabilité du rendement annuel. La SCPI peut, de ce fait, continuer de rivaliser avec les nouvelles SCPI.
Le patrimoine de la SCPI LF Europimmo
Au 31 décembre 2025, la SCPI LF Europimmo détient 52 immeubles représentant 259.343 m² m². Son portefeuille immobilier est majoritairement composé de bureaux (76,84%), complétés par des actifs de commerces (13,50%), hôteliers et touristiques (6,82%), ainsi que quelques locaux d’activités et des immeubles de santé et d’éducation.
Sur le plan géographique, plus de 91% de ses actifs sont situés sur le sol européen, avec une forte concentration en Allemagne (56,52%), suivie du Royaume-Uni (18,04%), des Pays-Bas (7,99%), de la Belgique (3,71%), du Luxembourg (2,27%) et de l’Espagne (0,68%). La part française est répartie majoritairement en Île-de-France. Le taux d’occupation financier (TOF) atteint un niveau de 96,8%, illustrant la solidité de la gestion locative et la pertinence des choix concernant les locataires.
Parmi les indicateurs clés, il y a la valeur de reconstitution. Celle-ci tient compte à la fois de la valeur des actifs détenus et de tous les frais nécessaires pour les acquérir. En comparant avec le prix de souscription, cette métrique communiquée par part permet aux associés de savoir s’ils achètent une part sur-valorisée ou sous-valorisée. Dans le cas de la SCPI LF Europimmo, sa valeur de reconstitution est de 773,78 euros au 01/01/2026. Le report à nouveau, d'une durée de 21 jours, est l'une des métriques utilisées pour évaluer la bonne gestion du patrimoine de la SCPI. Cette métrique révèle la durée pendant laquelle la SCPI peut continuer à verser à ses souscripteurs de parts, le même dividende que l'année précédente.
Les caractéristiques du patrimoine de LF Europimmo
- Prépondérance
- Bureaux
- Nombre d'immeubles
- 52
- Nombre de locataires
- 91
- Taux d'occupation financier
- 96,80 %
Répartition du patrimoine de LF Europimmo
Répartition sectorielle
Au 31/12/2025
Répartition géographique
Au 31/12/2025
Exemples d'acquisitions
| Localisation du patrimoine | Typologie de bien | Date d'acquisition | Surface m² | Prix d'acquision € |
|---|---|---|---|---|
| 33 Hansastraße - Nürnberg - Allemagne | Bureaux | 09/2022 | 4 800 | de 5 à 50 M€ |
| 10 Lina-Ammon-Straße - Nürnberg - 90471 - Allemagne | Locaux Activités | 09/2022 | 24 900 | de 5 à 50 M€ |
| 14 Clonskeagh Road - Clonskeagh - Irlande | Santé | 06/2022 | 1 800 | de 5 à 50 M€ |
| 111 Cannon St - London - Royaume-Uni | Bureaux | 05/2022 | 1 700 | de 5 à 50 M€ |
| 41 Corn Street - Bristol - Royaume-Uni | Bureaux | 02/2022 | 3 500 | de 5 à 50 M€ |
| 2 Ulmer Straße - Uhingen - Allemagne | - | 12/2021 | 14 400 | Supérieur à 50 M€ |
La documentation sur la SCPI LF Europimmo
Accédez aux derniers documents publiés par la SCPI LF Europimmo : bulletins trimestriels et rapports annuels. Ces publications détaillent des informations clés, telles que la capitalisation, le prix de part en vigueur et le taux d’occupation financier. Il est également possible d'y trouver l'actualité récente de la SCPI, comme les acquisitions du dernier trimestre. France SCPI met également en ligne des documents réglementaires de la Société de Gestion La Française REM, à savoir les statuts de sa société de gestion, le Document d’Informations Clés pour l’Investisseur et la note d’information, qu’il est essentiel de lire avant d’investir.
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