SCPI LF Europimmo

Avis détaillé sur LF Europimmo

Points positifs détaillés

1. Une fiscalité avantageuse grâce aux investissements à l’étranger : Les revenus locatifs distribués par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. En France, ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de chaque associé, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. La fiscalité est toutefois plus favorable lorsque les immeubles sont situés à l’étranger. Les revenus sont alors imposables dans les pays concernés, où les taux peuvent avoisiner les 20% selon les juridictions. Grâce aux conventions fiscales internationales, les associés évitent aussi la double imposition et peuvent bénéficier d’une fiscalité globale plus allégée.

2. Une absence de délai de jouissance : Le délai de jouissance correspond à la période entre la souscription des parts et le moment où elles commencent à ouvrir droit aux revenus. Généralement fixé à plusieurs mois par les SCPI, ce délai est supprimé chez LF Europimmo. Les parts entrent ainsi en jouissance dès le premier jour du mois suivant la souscription. Attention toutefois, la SCPI adopte une distribution trimestrielle. Selon leur date de souscription, les associés peuvent donc devoir patienter jusqu'au prochain versement pour percevoir leurs premiers dividendes.

Points de vigilance détaillés

1. Une forte dépréciation du prix de part : Comme de nombreuses SCPI, LF Europimmo a subi plusieurs baisses de prix de part ces dernières années à la suite des crises immobilières successives. La plus marquante intervient en 2025, avec une chute vertigineuse de plus de 23%, faisant passer le prix de souscription de 945 à 725 euros. Si la dévalorisation de certaines SCPI peut s’expliquer par un patrimoine vieillissant et des actifs qui ne répondent plus aux besoins des locataires, celle de LF Europimmo, créée il y a un peu plus de dix ans, soulève davantage d’interrogations. Malgré une occupation locative relativement satisfaisante, la valeur de ses actifs a nettement reculé. De quoi nous interroger sur les conditions dans lesquelles ces actifs ont été acquis.

2. Un rendement inférieur à la moyenne : Le rendement reste l’un des principaux critères étudiés par les investisseurs avant d’investir en SCPI. Sur ce point, LF Europimmo peine à convaincre, avec un taux de distribution (TD) relativement modeste de 4,63%, inférieur à la moyenne du marché de 4,91%. Une performance d’autant plus décevante qu’elle intervient après plusieurs baisses importantes du prix de part. En euro constant, un prix de souscription plus faible entraîne mécaniquement une hausse du TD exprimé en pourcentage. La progression du rendement ne traduit donc pas une augmentation des revenus distribués, mais surfe surtout sur les dévalorisations successives du patrimoine immobilier.

3. Un Report à Nouveau plutôt faible : Le Report à Nouveau (RAN) est une réserve constituée par la SCPI pour faire face aux éventuelles fluctuations de ses revenus locatifs. En période de turbulences, comme ça a pu l’être durant la crise sanitaire du Covid-19, elle peut venir piocher dans ce trésor de guerre afin d'atténuer les conséquences sur les dividendes versés aux associés. Dans le cas de LF Europimmo, le RAN représente seulement 21 jours de distribution, même en l'absence de nouveaux loyers encaissés. Une marge de sécurité qui nous paraît relativement faible pour une SCPI comptant plus de dix ans d'existence.