Anticiper les financements des travaux des immeubles
La Provision pour Gros Entretien (PGE) est donc un indicateur, possédant de grandes similarités avec la Provision pour Grosses Réparations (PGR). Chaque année, une partie des revenus générés par la SCPI est mise en réserve pour créer des provisions. L’objectif est de constituer une réserve pour les SCPI de rendement, permettant de subvenir à certains gros oeuvre (travaux assurant la solidité d’un bâtiment : rénovation, ravalement de façade etc.) sur les immeubles en portefeuille.
Les travaux concernés par la PGE
La Provision pour Gros Entretien permet de réaliser des travaux pour rénover ou maintenir en état les immeubles. La SCPI et la société de gestion ont donc comme objectif d’identifier les bâtiments sur lesquels intervenir.
Plusieurs critères peuvent aider la SCPI à déterminer les immeubles à choisir : le bon état de fonctionnement des installations, la dernière réalisation de l’entretien et la durée de vie des immeubles. Par conséquent, la Provision pour Gros Entretien doit être distinguée des petits travaux d'entretien, d'une part, et des travaux structurels, d'autre part.
La PGE : une nouvelle approche planifiée des travaux
La Provision pour Gros Entretien est une réserve nécessaire pour les SCPI, évoluant dans le monde de l’immobilier, mais c’est aussi un indicateur à prendre en compte par les épargnants. C’est une nouvelle approche pour calculer les sommes à planifier pour réaliser des travaux. Les SCPI ont pour objectif d'anticiper les travaux sur un horizon de 5 ans et de les inscrire dans un plan de travaux pluriannuel, remis à jour chaque année.
Anciennement, avec la Provision pour Grosses Réparations, le montant de la provision était calculé en pourcentage du revenu locatif total. Avec la Provision pour Gros Entretien, les travaux importants d'entretien doivent désormais être évalués bâtiment par bâtiment.
Exemple de travaux pris en charge par la PGE
La Provision pour Gros Entretien correspond à l'anticipation des travaux du patrimoine immobilier d'une SCPI sur un horizon de 5 ans. Elle prend la forme d'un échéancier très précis, mis à jour annuellement. Nécessairement, la SCPI doit faire appel à une entreprise spécialisée pour réaliser les travaux et établir un calendrier. Elle doit en plus calculer chaque année l’argent qu’elle met en réserve afin de pouvoir entreprendre l’entretien des bâtiments.
À titre d'exemple, en année N, une SCPI prévoit la rénovation de la façade d'un immeuble A. Le montant de l'opération s'élève à 12.000 euros, avec une date de commencement des travaux à partir de N+4. Par ailleurs, cette même SCPI doit aussi moderniser l'ascenseur d'un bâtiment B. Le coût des travaux s'élève cette fois-ci à 20.000 euros à compter de N+5.
Afin d'entreprendre ces travaux de rénovation et de réparation, la SCPI doit préserver des fonds chaque année pour financer les travaux. Elle met en réserve 3.000 €, en provisionnant pendant 4 ans afin d'atteindre le montant demandé par l'entreprise. Enfin, pour la modernisation de l'ascenseur du bâtiment B, la SCPI met en provision 4.000 € tous les ans jusqu'à la 5ᵉ année. La Provision pour Gros Entretien permet à la SCPI d'anticiper les travaux et de constituer une réserve pour les réaliser.
