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TDVM, l'indicateur de rendement des SCPI

Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) est un indicateur clé renseignant sur le rendement des SCPI. Bien qu’il puisse paraître complexe et peu utilisé par le grand public, c’est un indicateur indispensable lors de l’acquisition de parts de SCPI. Dans l’intérêt des associés des SCPI, le calcul du rendement a été modifié depuis le 1er janvier 2022 pour devenir le Taux de Distribution.

TDVM : définition

Le TDVM, anciennement connu sous la notion de rendement, correspond désormais au taux de distribution sur la valeur de marché. Au cœur des préoccupations des investisseurs, cet indicateur permettait de constater la rentabilité d’une SCPI sur l’année précédente. Il se définit par la division entre les dividendes bruts de fiscalités versés aux associés et le prix moyen d’une part de SCPI de la même année. Plus simplement, le TDVM s’exprime en pourcentage pour représenter le rendement annuel des SCPI.

Le TDVM moyen appliqué en 2020 était de 4,18%.

Exemple de calcul de TDVM pour une SCPI

Prenons pour exemple une SCPI dont le prix de souscription est de 100€ du 1er janvier au 30 juin puis de 110€ jusqu'à la fin de l'année. La moyenne annuelle du prix de souscription est donc de 105€. Les dividendes versés aux associés étant de 5€ par an, le TDVM sera de :

5 ÷ 105 = 4,76%

Comment se servir du TDVM pour choisir sa SCPI

Il serait très tentant de s’orienter vers les meilleures SCPI du marché proposant des TDVM proche des 6%. Néanmoins, il ne faut pas oublier de les confronter à d’autres critères. En effet, même si le TDVM est à ce jour un indicateur essentiel dans le choix de sa SCPI, il ne se suffit pas à lui-même. Il est donc impératif de bien savoir lire les indicateurs des SCPI pour interpréter la pertinence d’un placement immobilier. De plus, le rendement peut être amené à évoluer d’une année à l’autre.

Il convient alors de contrôler la constance et la stabilité dans le temps du TDVM. S’il évolue négativement, il ne s’agit pas forcément d’une baisse de rentabilité mais peut-être d’une valorisation à la hausse du prix de la part. Aussi, un TDVM faible ne signifie pas que sa SCPI est inactive.

À quoi sert le TDVM dans l’achat d’une part de SCPI ?

Le TDVM est l’un des indicateurs clés à analyser lorsque l’on souhaite acheter une part de SCPI. Il permet :

  • d’évaluer la performance d’une SCPI en fonction des loyers perçus sur l’année précédente,
  • d’analyser si la SCPI est plus ou moins rentable par rapport aux autres SCPI du marché,
  • d’indiquer indirectement si la SCPI est plus risquée que la moyenne du marché. En effet, si une SCPI bénéficie d’une rentabilité plus forte que la moyenne, il est possible que ses actifs soient plus risqués.

Le TDVM remplacé par le Taux de Distribution dans la SCPI

Dans un objectif de simplification, et à la demande de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placements Immobiliers), le TDVM a évolué en Taux de Distribution (TD). L’ASPIM propose en effet de calculer ce Taux de Distribution par le rapport entre les dividendes versés aux associés et le prix de souscription au 1er janvier de la même année.

Comprendre le taux de distribution

Exemple de calcul du nouveau Taux de Distribution des SCPI

Pour reprendre les hypothèses de l’exemple précédent :

Une SCPI dont le prix de souscription évoluerait de 100€ à 110€ en cours d’année, avec un versement de dividendes annuels de 5€, aurait le Taux de Distribution suivant :

5 ÷ 100 = 5%

Quelle que soit l’évolution du prix de souscription de la SCPI, le dénominateur sera toujours le prix au 1er janvier.

Cette réforme a été mise en place au 1er janvier 2022.

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