SCPI : Qu'est ce que le TOF ? Définition et explications

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
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Dans le domaine des SCPI, le Taux d’Occupation Financier, couramment appelé le TOF, est un indicateur très important. Ce ratio informe notamment sur la qualité de gestion de la SCPI et permet de savoir s'il est pertinent d'y investir. SCPI : Qu'est ce que le TOF ? Définition et explications

SOMMAIRE

  1. Taux d’Occupation Financier (TOF) : définition
  2. Taux d’Occupation Financier : un indicateur à ne pas négliger
  3. Classement des SCPI dont le TOF a le plus augmenté en 2021

Taux d’Occupation Financier (TOF) : définition

La définition du Taux d’Occupation SCPI correspond tout simplement au total des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché).

Calculer le TOF SCPI : exemple

Pour simplifier la définition du TOF SCPI, prenons un exemple :

 Imaginons, qu'un particulier soit propriétaire de 2 appartements :

  • Le premier, à Paris, sur les Champs Elysées, de 100m2 affichant un loyer de 7 000€ / mois.
  • Le second, à Guingamp, de 100m2 affichant un loyer de 600€ / mois.

Ces 2 marchés immobiliers sont évidemment très différents et la totalité de la surface immobilière est de 200m2.

Dans l'hypothèse où l'appartement de Guingamp n'est pas loué, nous pourrons alors dire que le Taux d'Occupation Physique (TOP) est de 50%. 100 m2 sur la totalité des 200m2 étant effectivement loué.

À contrario, le TOF (Taux d'Occupation Financier) pour ces 2 appartements sera de 92,10%. Pourcentage que l’on obtient tout simplement en divisant la totalité des loyers perçus (ici 7 000€) par la totalité des loyers qui devraient être perçus si tous vos biens étaient loués (7 600€).

Taux d’Occupation Financier : un indicateur à ne pas négliger

Lorsqu'un épargnant décide d'investir en SCPI, le plus important n'est pas de chercher la SCPI avec le meilleur TOF mais de pouvoir comprendre sa valeur si elle est dégradée. Une SCPI avec un TOF proche des 90% n'est probablement pas une SCPI qui pâtit d'une mauvaise gestion. Il y a plusieurs explications à la baisse du Taux d’Occupation financier dans une SCPI :

  • La réalisation de travaux qui empêche de louer le ou les biens dans le portefeuille de la SCPI,
  • Le départ d’un locataire de la SCPI,
  • La qualité d'un bien détenu en portefeuille.

Un TOF élevé, proche des 100% est souvent synonyme d’une excellente gestion de portefeuille immobilier. Affirmation à relativiser en se renseignant sur l’année de création de SCPI. Les SCPI les plus récentes sur lesquelles les épargnants manquent de recul, ont en effet un Taux d’Occupation Financier proche des 100%.

Classement des SCPI dont le TOF a le plus augmenté en 2021 

Il ne s’agit pas de voir qui a le meilleur TOF mais d’observer quelle SCPI a le plus augmenté son TOF en 2021 pour comprendre qui a optimisé son parc immobilier : 

 

SCPI Société de Gestion TOF 2020 TOF 2021 Evolution annuelle
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 9,8 93,64 +89,53%
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 72,45 91,46 +20,79%
Altixia Commerces Altixia REIM 87,7 96,2 +8,84%
Atream Hôtels Atream 84 90 +6,67%
PF Grand Paris (ex PF1) Perial AM 87,3 93,2 +6,33%
Fonciere Remusat Atland Voisin 84,79 90,49 +6,30%
Pierre Capitale Swiss Life REIM 90,57 96,5 +6,15%
Coeur De Ville Sogénial Immobilier 88,91 94,4 +5,82%
Altixia Cadence XII Altixia REIM 89,3 94,6 +5,60%
Patrimmo Commerce Primonial REIM 81,7 86,2 +5,22%
Primofamily Primonial REIM 90,1 94,3 +4,45%
Neo Novaxia 96 98,45 +2,49%
Selectinvest 1 La Française AM 88,6 90,6 +2,21%
LF Grand Paris Patrimoine La Française AM 90,2 92,1 +2,06%
Placement Pierre Aestiam 85,21 86,69 +1,71%
Primovie Primonial REIM 93,19 94,6 +1,49%
LF Opportunité Immo La Française AM 92,1 93,2 +1,18%
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 97,21 98,32 +1,13%
Fructiregions Europe AEW Ciloger 88,84 89,76 +1,02%
Epargne Pierre Atland Voisin 94,94 95,84 +0,94%
LF Europimmo La Française AM 95,5 96,2 +0,73%
Novapierre Allemagne Paref gestion 96,9 97,2 +0,31%
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 92,75 93,02 +0,29%
Eurovalys Advenis 93,47 93,5 +0,03%
Fair Invest Norma Capital 100 100 0,00%
Vendôme Régions Norma Capital 97 97 0,00%
Pf Hospitalite Europe Perial AM 100 100 0,00%
Cristal Rente Inter Gestion 97,22 97,21 -0,01%
Epargne Foncière La Française AM 89,1 89 -0,11%
Allianz Pierre Immovalor Gestion 91,8 91,46 -0,37%
Corum Xl Corum AM 99,9 99,51 -0,39%
Laffitte Pierre AEW Ciloger 88,94 88,5 -0,50%
Primopierre Primonial REIM 90,1 89,6 -0,56%
Pierval Santé Euryale AM 99,39 98,82 -0,58%
Activimmo Alderan 99,1 98,5 -0,61%
PFO Perial AM 91,7 91,1 -0,66%
Eurion Corum AM 100 99,34 -0,66%
Corum Origin Corum AM 96,6 95,9 -0,73%
Actipierre Europe AEW Ciloger 95,17 94,42 -0,79%
Cœur De Régions Sogénial Immobilier 96,1 95,2 -0,95%
Ficommerce Fiducial Gérance 91 90,01 -1,10%
Immorente 2 Sofidy 96,83 95,75 -1,13%
Fructipierre AEW Ciloger 82,3 81,29 -1,24%
Buroboutic Fiducial Gérance 92,22 90,87 -1,49%
Cap Foncières & Territoires Foncières & Territoires 99,56 97,69 -1,91%
Novapierre Allemagne 2 Paref gestion 98,8 96,8 -2,07%
Pierre Plus AEW Ciloger 93,91 91,9 -2,19%
Immorente Sofidy 93,19 91,07 -2,33%
PFO2 Perial AM 88,8 86,4 -2,78%
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française AM 83,7 81,3 -2,95%
Iroko Zen Iroko 100 96,2 -3,95%
Urban Cœur Commerces Urban Premium 99,86 95,42 -4,65%
Novapierre 1 Paref gestion 90,1 85,8 -5,01%
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 92,35 87,94 -5,01%
Efimmo Sofidy 92,59 87,8 -5,46%
Interpierre France Paref gestion 96,7 88 -9,89%
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 86,3 74,3 -16,15%

 

Évidemment, le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs dans le lexique SCPI de France SCPI.

 

Comprendre les SCPI en 15 min

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