Qu’est ce que le Taux d’Occupation Financier (TOF) - Définition
Inscrit sous la directive de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2012, le Taux d’Occupation Financier (TOF) renseigne précisément sur la proportion des actifs qui génèrent des revenus locatifs. Exprimé en pourcentage, le TOF se calcule par la somme des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués.
Depuis le 1er janvier 2022, cet indicateur de performance considère également les locaux vacants mis à disposition, en travaux de restructuration, sous promesse de vente autrement dit en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans son calcul. L’ajout de cette précision permet à la SCPI de refléter une valeur plus réaliste et d’être plus transparente vis-à-vis de ses associés et futurs investisseurs.
En somme, le TOF reflète la performance locative d’une SCPI. S’il permet d’évaluer de manière précise la qualité de sa gestion locative, celui-ci n’est pas à confondre avec le TOP.
Quelle est la différence avec le TOP ?
Sur le même modèle que le TOF, le Taux d’Occupation Physique (TOP) est un indicateur de performance qui traite, non pas des revenus locatifs, mais de la surface occupée du portefeuille immobilier.
Également exprimé en pourcentage, le TOP se calcule donc en divisant la superficie exploitée par la superficie totale du patrimoine immobilier s’il était entièrement loué. Cet indicateur permet aux investisseurs de connaître quelle proportion du parc immobilier est effectivement occupé par des locataires.
Bien que cet indicateur apporte une information supplémentaire, sa vision reste pour le moins restreinte. Se limitant à l’aspect superficie, il ne permet pas de faire état de la situation financière du patrimoine immobilier. Le TOF demeure ainsi l’indicateur de référence lorsqu’il s’agit d’évaluer la performance locative d’une SCPI.
Calcul du TOF : exemple
Afin de simplifier la définition du TOF en SCPI, il convient d’illustrer cet indicateur par un exemple concret :
Dans le cas où une SCPI détient un patrimoine immobilier de 3 actifs :
- Un immeuble de bureaux de 300 m2 affichant un loyer de 7.000 € / mois.
- Une résidence universitaire de 300 m2 affichant un loyer de 600 € / mois.
- Un commerce vacant de 50 m2 qui affiche un loyer de 1.000 € / mois.
Le montant global des loyers devrait s’élever à 8.600€ par mois. Néanmoins, seuls deux actifs sur trois génèrent des revenus locatifs. L’actif de commerce, ne rapportant aucun revenu à la société de gestion, impactera nécessairement le résultat du TOF.
TOF | TOP | |
Base du calcul | loyers facturés | superficie occupée |
Détail du calcul | (7.000 + 600) / (7.000 + 600 + 1.000) => 7.600 / 8.600 |
(300 + 300) / (300 + 300 + 50) => 600 / 650 |
Résultat | = 88,4% | = 92% |
Ainsi, le TOF atteint 88,4%, un niveau correct qui traduit néanmoins une certaine vacance locative au sein du portefeuille. Le TOP s’élève, quant à lui, à 92%, un taux plus élevé mais dont la portée est limitée.
Taux d’Occupation Financier : un indicateur à surveiller
Un TOF élevé, proche des 100%, traduit généralement une excellente gestion locative du patrimoine immobilier. Lorsque les TOF sont plus faibles, il convient de nuancer pour en trouver les explications :
-
La qualité des actifs : certains biens peuvent être en cours de restructuration ou acquis en VEFA. Tant qu’ils ne sont pas livrés ou opérationnels, ils restent inoccupés et pèsent donc sur le TOF, même si leur potentiel est prometteur.
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La durée des baux : Bien qu’un actif soit loué à court terme, à l’échéance, le risque de vacance locative augmente.
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La taille du portefeuille : plus le patrimoine d’une SCPI est important, plus sa gestion devient complexe. Une SCPI diversifiée, avec plusieurs dizaines d’actifs, peut afficher quelques locaux vacants sans que cela remette en cause sa solidité.
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Le taux de recouvrement : bien qu’il ne soit pas directement lié au TOF, il renseigne sur la capacité de la SCPI à encaisser les loyers dus. Un actif peut donc être occupé, comptabilisé dans le TOF et généré des impayés.
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Le type d’actifs détenus : les immeubles à multiples locataires, bien qu’ils offrent une diversification appréciable, sont plus sujets à des mouvements réguliers de locataires. Cette rotation, souvent liée à l’évolution des usages, peut entraîner des périodes de vacance, sans pour autant refléter une faiblesse de l’actif.
Les jeunes SCPI sont, en général, moins exposées aux problématiques locatives. En phase de constitution de leur portefeuille, elles le remplissent plus facilement avec des actifs souvent neufs ou récents. Bénéficiant d’un immobilier plus moderne, les SCPI affichent ainsi une meilleure attractivité locative et des TOF souvent plus élevés que ceux des SCPI plus anciennes.
Pour autant, l’évaluation de la qualité de gestion d’une SCPI de rendement ne peut se limiter à cet indicateur. Il est essentiel de prendre en compte l’ensemble de son historique, ainsi que d’autres paramètres structurels et de performance.
Classement du TOF des SCPI 2025
Comme expliqué précédemment, les TOF les plus élevés ne sont pas toujours signes de meilleure gestion. C’est pourquoi il est préférable de connaître les SCPI qui ont le plus augmenté leur indice au fil de l’année. Pour aider les épargnants dans leur choix d’investissement, France SCPI dresse le tableau des TOF de l’année 2025 pour chacune des SCPI.
SCPI | SOCIÉTÉ DE GESTION | TOF 2025(31/12/2024) |
NCap Continent | Norma Capital | 100 |
Transitions Europe | Arkea IM | 100 |
Epargne Pierre Europe | Atland Voisin | 100 |
LOG IN | Theoreim | 100 |
Logipierre 3 | Fiducial Gérance | 100 |
LF Avenir Santé | La Française | 100 |
My Share Education | My Share Company | 100 |
Allianz Home | Immovalor Gestion | 100 |
Alta Convictions | Altarea IM | 100 |
Aestiam Cap'hébergimmo | Aestiam | 100 |
LF Les Grands Palais | La Française | 100 |
Atream Hôtels | Atream | 100 |
Upeka | Axipit REP | 100 |
Coeur d'Avenir | Sogenial Immobilier | 100 |
AEW Patrimoine Santé | AEW Ciloger | 100 |
Corum USA | Corum AM | 100 |
Darwin RE01 | Darwin | 100 |
Osmo Energie | Mata Capital | 100 |
Patrimonia Capital et Rendement | Patrimonia Capital | 100 |
Reason | MNK Partners | 100 |
Vitality | ClubFunding Asset Management | 100 |
Wemo One | Wemo REIM | 100 |
Epsilon 360 | Epsilon Capital | 99,95 |
Eurion | Corum AM | 99,88 |
GMA Essentialis | Greenman Arth | 99,67 |
Cristal Life | Inter Gestion | 99,54 |
NCap Education Santé | Norma Capital | 99,5 |
Remake Live | Remake AM | 99 |
Iroko Zen | Iroko | 98,8 |
Pierre Expansion Santé | Fiducial Gérance | 98,72 |
Primofamily | Primonial REIM | 98,7 |
Novapierre Allemagne 2 | PAREF Gestion | 98,6 |
Coeur d'Europe | Sogenial Immobilier | 98,56 |
LF Europimmo | La Française | 98,5 |
Cap Foncières & Territoires | Foncières & Territoires | 98,45 |
PF Hospitalite Europe | Perial AM | 98,1 |
Coeur de ville | Sogenial Immobilier | 98,04 |
ESG Pierre Capitale | Swiss Life REIM | 97,87 |
Cristal Rente | Inter Gestion | 97,82 |
Novaxia Neo | Novaxia | 97,7 |
Elialys | Advenis | 97,53 |
Foncière Des Praticiens | Foncière Magellan | 97,44 |
Buroboutic | Fiducial Gérance | 97,17 |
Corum Origin | Corum AM | 97,06 |
AEW Diversification Allemagne | AEW Ciloger | 97,05 |
Capiforce | PAREF Gestion | 97,01 |
Altixia Cadence XII | Altixia REIM | 96,9 |
Coeur de régions | Sogenial Immobilier | 96,62 |
LF Opportunité Immo | La Française | 96,6 |
Sofidy Europe Invest | Sofidy | 96,5 |
My Share SCPI | My Share Company | 96,41 |
Corum XL | Corum AM | 96,4 |
Sofidynamic | Sofidy | 96,3 |
Pierval Santé | Euryale AM | 96,1 |
Optimale | Consultim AM | 96 |
Primovie | Primonial REIM | 95,9 |
Soprorente | Fiducial Gérance | 95,63 |
Paref Prima | PAREF Gestion | 95,4 |
Selectipierre 2 | Fiducial Gérance | 95,35 |
Actipierre Europe | AEW Ciloger | 95,11 |
Epargne Pierre | Atland Voisin | 94,85 |
Activimmo | Alderan | 94,8 |
Ficommerce | Fiducial Gérance | 94,64 |
LF Grand Paris Patrimoine | La Française | 94,6 |
Opus Real | BNP REIM | 94,59 |
Paref Evo | PAREF Gestion | 94,4 |
Sofipierre | Sofidy | 94,12 |
Foncière Remusat | Atland Voisin | 94,08 |
Novapierre Allemagne | PAREF Gestion | 93,8 |
Paref Hexa | PAREF Gestion | 93,6 |
Comète | Alderan | 93,6 |
Aestiam Pierre Rendement | Aestiam | 93,11 |
Pierre Plus | AEW Ciloger | 93,02 |
AEW Commerces Europe | AEW Ciloger | 93,01 |
Immo Placement | Atland Voisin | 92,87 |
Affinités Pierre | Groupama | 92,7 |
Vendôme Régions | Norma Capital | 92,7 |
Sofiboutique | Sofidy | 92,6 |
PFO | Perial AM | 92,4 |
Urban Coeur Commerce | Urban Premium | 92,3 |
Epargne Foncière | La Française | 92,2 |
Immorente | Sofidy | 92,1 |
Accimmo Pierre | BNP REIM | 92 |
Immo Evolutif | AEW Ciloger | 91,04 |
Altixia Commerces | Altixia REIM | 90,77 |
Novapierre Résidentiel | PAREF Gestion | 90,7 |
PFO2 | Perial AM | 90,6 |
Eurovalys | Advenis | 90,49 |
Patrimmo Commerce | Primonial REIM | 90,2 |
AEW Opportunités Europe | AEW Ciloger | 89,99 |
Unidelta | Deltager | 89,85 |
Selectinvest 1 | La Française | 89,8 |
Novapierre | PAREF Gestion | 89,7 |
Edissimmo | Amundi Immobilier | 89,45 |
PF Grand Paris | Perial AM | 89,4 |
Notapierre | Unofi | 89,1 |
Kyaneos Denormandie | Kyaneos AM | 89,1 |
Kyaneos Denormandie 2 | Kyaneos AM | 89,1 |
Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi Immobilier | 88,85 |
Genepierre | Amundi Immobilier | 88,83 |
Allianz Pierre | Immovalor Gestion | 88,8 |
Accès Valeur Pierre | BNP REIM | 88,74 |
Crédit Mutuel Pierre 1 | La Française | 88,5 |
Laffitte Pierre | AEW Ciloger | 88,38 |
Amundi Delta Capital Santé | Amundi Immobilier | 88,15 |
Efimmo 1 | Sofidy | 87,96 |
Sofiprime | Sofidy | 87,92 |
Aestiam Placement Pierre | Aestiam | 87,85 |
Atout Pierre Diversification | AEW Ciloger | 87,63 |
Elysées Pierre | HSBC REIM | 87,06 |
Kyaneos Pierre | Kyaneos AM | 87 |
Primopierre | Primonial REIM | 85,7 |
Kyaneos Denormandie 3 | Kyaneos AM | 68,6 |
Kyaneos Denormandie 4 | Kyaneos AM | - |
Eden | Advenis | - |
Elevation Tertiom | Elevation Capital Partners | - |
Elysées Grand Large | HSBC REIM | - |
Perial Opportunités Territoires | Perial AM | - |
Le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs à analyser dans le lexique SCPI de France SCPI.