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TOF SCPI définition

Le TOF permet de connaître l’activité locative d’un véhicule SCPI. Il s’agit d’un indicateur clé dans l'analyse de la gestion financière d’un fonds d’investissement de ce type. France SCPI détaille les rouages du TOF pour mieux comprendre le mécanisme d’un placement en immobilier.

Qu’est ce que le Taux d’Occupation Financier (TOF) - Définition

Inscrit sous la directive de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2012, le Taux d’Occupation Financier (TOF) renseigne précisément sur la proportion des actifs qui génèrent des revenus locatifs. Exprimé en pourcentage, le TOF se calcule par la somme des loyers et indemnités facturés divisés par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués.

Depuis le 1er janvier 2022, cet indicateur de performance considère également les locaux vacants mis à disposition, en travaux de restructuration, sous promesse de vente autrement dit en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans son calcul. L’ajout de cette précision permet à la SCPI de refléter une valeur plus réaliste et d’être plus transparente vis-à-vis de ses associés et futurs investisseurs.

En somme, le TOF reflète la performance locative d’une SCPI. S’il permet d’évaluer de manière précise la qualité de sa gestion locative, celui-ci n’est pas à confondre avec le TOP.

Quelle est la différence avec le TOP ?

Sur le même modèle que le TOF, le Taux d’Occupation Physique (TOP) est un indicateur de performance qui traite, non pas des revenus locatifs, mais de la surface occupée du portefeuille immobilier.

Également exprimé en pourcentage, le TOP se calcule donc en divisant la superficie exploitée par la superficie totale du patrimoine immobilier s’il était entièrement loué. Cet indicateur permet aux investisseurs de connaître quelle proportion du parc immobilier est effectivement occupé par des locataires.

Bien que cet indicateur apporte une information supplémentaire, sa vision reste pour le moins restreinte. Se limitant à l’aspect superficie, il ne permet pas de faire état de la situation financière du patrimoine immobilier. Le TOF demeure ainsi l’indicateur de référence lorsqu’il s’agit d’évaluer la performance locative d’une SCPI.

Calcul du TOF : exemple

Afin de simplifier la définition du TOF en SCPI, il convient d’illustrer cet indicateur par un exemple concret :

Dans le cas où une SCPI détient un patrimoine immobilier de 3 actifs :

  • Un immeuble de bureaux de 300 m2 affichant un loyer de 7.000 € / mois.
  • Une résidence universitaire de 300 m2 affichant un loyer de 600 € / mois.
  • Un commerce vacant de 50 m2 qui affiche un loyer de 1.000 € / mois.

Le montant global des loyers devrait s’élever à 8.600€ par mois. Néanmoins, seuls deux actifs sur trois génèrent des revenus locatifs. L’actif de commerce, ne rapportant aucun revenu à la société de gestion, impactera nécessairement le résultat du TOF.

TOF TOP
Base du calcul loyers facturés superficie occupée
Détail du calcul (7.000 + 600) / (7.000 + 600 + 1.000)
=> 7.600 / 8.600
(300 + 300) / (300 + 300 + 50)
=> 600 / 650
Résultat = 88,4% = 92%

Ainsi, le TOF atteint 88,4%, un niveau correct qui traduit néanmoins une certaine vacance locative au sein du portefeuille. Le TOP s’élève, quant à lui, à 92%, un taux plus élevé mais dont la portée est limitée.

Taux d’Occupation Financier : un indicateur à surveiller

Un TOF élevé, proche des 100%, traduit généralement une excellente gestion locative du patrimoine immobilier. Lorsque les TOF sont plus faibles, il convient de nuancer pour en trouver les explications :

  • La qualité des actifs : certains biens peuvent être en cours de restructuration ou acquis en VEFA. Tant qu’ils ne sont pas livrés ou opérationnels, ils restent inoccupés et pèsent donc sur le TOF, même si leur potentiel est prometteur.

  • La durée des baux : Bien qu’un actif soit loué à court terme, à l’échéance, le risque de vacance locative augmente.

  • La taille du portefeuille : plus le patrimoine d’une SCPI est important, plus sa gestion devient complexe. Une SCPI diversifiée, avec plusieurs dizaines d’actifs, peut afficher quelques locaux vacants sans que cela remette en cause sa solidité.

  • Le taux de recouvrement : bien qu’il ne soit pas directement lié au TOF, il renseigne sur la capacité de la SCPI à encaisser les loyers dus. Un actif peut donc être occupé, comptabilisé dans le TOF et généré des impayés.

  • Le type d’actifs détenus : les immeubles à multiples locataires, bien qu’ils offrent une diversification appréciable, sont plus sujets à des mouvements réguliers de locataires. Cette rotation, souvent liée à l’évolution des usages, peut entraîner des périodes de vacance, sans pour autant refléter une faiblesse de l’actif.

Les jeunes SCPI sont, en général, moins exposées aux problématiques locatives. En phase de constitution de leur portefeuille, elles le remplissent plus facilement avec des actifs souvent neufs ou récents. Bénéficiant d’un immobilier plus moderne, les SCPI affichent ainsi une meilleure attractivité locative et des TOF souvent plus élevés que ceux des SCPI plus anciennes.

Pour autant, l’évaluation de la qualité de gestion d’une SCPI de rendement ne peut se limiter à cet indicateur. Il est essentiel de prendre en compte l’ensemble de son historique, ainsi que d’autres paramètres structurels et de performance.

Classement du TOF des SCPI 2025

Comme expliqué précédemment, les TOF les plus élevés ne sont pas toujours signes de meilleure gestion. C’est pourquoi il est préférable de connaître les SCPI qui ont le plus augmenté leur indice au fil de l’année. Pour aider les épargnants dans leur choix d’investissement, France SCPI dresse le tableau des TOF de l’année 2025 pour chacune des SCPI.

SCPI SOCIÉTÉ DE GESTION TOF 2025(31/12/2024)
NCap Continent Norma Capital 100
Transitions Europe Arkea IM 100
Epargne Pierre Europe Atland Voisin 100
LOG IN Theoreim 100
Logipierre 3 Fiducial Gérance 100
LF Avenir Santé La Française 100
My Share Education My Share Company 100
Allianz Home Immovalor Gestion 100
Alta Convictions Altarea IM 100
Aestiam Cap'hébergimmo Aestiam 100
LF Les Grands Palais La Française 100
Atream Hôtels Atream 100
Upeka Axipit REP 100
Coeur d'Avenir Sogenial Immobilier 100
AEW Patrimoine Santé AEW Ciloger 100
Corum USA Corum AM 100
Darwin RE01 Darwin 100
Osmo Energie Mata Capital 100
Patrimonia Capital et Rendement Patrimonia Capital 100
Reason MNK Partners 100
Vitality ClubFunding Asset Management 100
Wemo One Wemo REIM 100
Epsilon 360 Epsilon Capital 99,95
Eurion Corum AM 99,88
GMA Essentialis Greenman Arth 99,67
Cristal Life Inter Gestion 99,54
NCap Education Santé Norma Capital 99,5
Remake Live Remake AM 99
Iroko Zen Iroko 98,8
Pierre Expansion Santé Fiducial Gérance 98,72
Primofamily Primonial REIM 98,7
Novapierre Allemagne 2 PAREF Gestion 98,6
Coeur d'Europe Sogenial Immobilier 98,56
LF Europimmo La Française 98,5
Cap Foncières & Territoires Foncières & Territoires 98,45
PF Hospitalite Europe Perial AM 98,1
Coeur de ville Sogenial Immobilier 98,04
ESG Pierre Capitale Swiss Life REIM 97,87
Cristal Rente Inter Gestion 97,82
Novaxia Neo Novaxia 97,7
Elialys Advenis 97,53
Foncière Des Praticiens Foncière Magellan 97,44
Buroboutic Fiducial Gérance 97,17
Corum Origin Corum AM 97,06
AEW Diversification Allemagne AEW Ciloger 97,05
Capiforce PAREF Gestion 97,01
Altixia Cadence XII Altixia REIM 96,9
Coeur de régions Sogenial Immobilier 96,62
LF Opportunité Immo La Française 96,6
Sofidy Europe Invest Sofidy 96,5
My Share SCPI My Share Company 96,41
Corum XL Corum AM 96,4
Sofidynamic Sofidy 96,3
Pierval Santé Euryale AM 96,1
Optimale Consultim AM 96
Primovie Primonial REIM 95,9
Soprorente Fiducial Gérance 95,63
Paref Prima PAREF Gestion 95,4
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 95,35
Actipierre Europe AEW Ciloger 95,11
Epargne Pierre Atland Voisin 94,85
Activimmo Alderan 94,8
Ficommerce Fiducial Gérance 94,64
LF Grand Paris Patrimoine La Française 94,6
Opus Real BNP REIM 94,59
Paref Evo PAREF Gestion 94,4
Sofipierre Sofidy 94,12
Foncière Remusat Atland Voisin 94,08
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 93,8
Paref Hexa PAREF Gestion 93,6
Comète Alderan 93,6
Aestiam Pierre Rendement Aestiam 93,11
Pierre Plus AEW Ciloger 93,02
AEW Commerces Europe AEW Ciloger 93,01
Immo Placement Atland Voisin 92,87
Affinités Pierre Groupama 92,7
Vendôme Régions Norma Capital 92,7
Sofiboutique Sofidy 92,6
PFO Perial AM 92,4
Urban Coeur Commerce Urban Premium 92,3
Epargne Foncière La Française 92,2
Immorente Sofidy 92,1
Accimmo Pierre BNP REIM 92
Immo Evolutif AEW Ciloger 91,04
Altixia Commerces Altixia REIM 90,77
Novapierre Résidentiel PAREF Gestion 90,7
PFO2 Perial AM 90,6
Eurovalys Advenis 90,49
Patrimmo Commerce Primonial REIM 90,2
AEW Opportunités Europe AEW Ciloger 89,99
Unidelta Deltager 89,85
Selectinvest 1 La Française 89,8
Novapierre PAREF Gestion 89,7
Edissimmo Amundi Immobilier 89,45
PF Grand Paris Perial AM 89,4
Notapierre Unofi 89,1
Kyaneos Denormandie Kyaneos AM 89,1
Kyaneos Denormandie 2 Kyaneos AM 89,1
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi Immobilier 88,85
Genepierre Amundi Immobilier 88,83
Allianz Pierre Immovalor Gestion 88,8
Accès Valeur Pierre BNP REIM 88,74
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française 88,5
Laffitte Pierre AEW Ciloger 88,38
Amundi Delta Capital Santé Amundi Immobilier 88,15
Efimmo 1 Sofidy 87,96
Sofiprime Sofidy 87,92
Aestiam Placement Pierre Aestiam 87,85
Atout Pierre Diversification AEW Ciloger 87,63
Elysées Pierre HSBC REIM 87,06
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 87
Primopierre Primonial REIM 85,7
Kyaneos Denormandie 3 Kyaneos AM 68,6
Kyaneos Denormandie 4 Kyaneos AM -
Eden Advenis -
Elevation Tertiom Elevation Capital Partners -
Elysées Grand Large HSBC REIM -
Perial Opportunités Territoires Perial AM -

Le Taux d’Occupation Financier ne doit pas être le seul indicateur à être consulté. Retrouvez tous les autres indicateurs à analyser dans le lexique SCPI de France SCPI.

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