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Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2022

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Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2022

Souvent oubliée ou peu connue, cette fameuse valeur de reconstitution permet pourtant de connaître la réelle valeur de la SCPI. France SCPI a donc dressé le classement des valeurs de reconstitution 2022 pour aider les investisseurs à choisir leur véhicule de placement.

Une SCPI de rendement est une société qui détient et gère un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Comme tout autre actif immobilier, ces biens ont une valeur qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier. Chaque souscripteur de SCPI achète ainsi une ou plusieurs parts de SCPI à un prix de souscription donné qui peut lui aussi fluctuer.

Quelle est la valeur de reconstitution d'une SCPI ?

Bien que souvent très proche de la réalité, le prix de souscription d’une SCPI n'indique pas forcément la réalité de sa valorisation. La donnée technique qui reflète le mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI est la fameuse valeur de reconstitution. Celle-ci correspond en fait à l’addition de :

  • La valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans,
  • Tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique,
  • La valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.

Le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI 2022

SCPI PRIX DE PART 01/01/2022 VALEUR DE RECONSTITUTION (31/12/2021) DIFFÉRENCE
Selectipierre 2 765 848,75 9,87%
Novapierre Allemagne 2 260 288 9,72%
LF Opportunité Immo 203 224,71 9,66%
Selectinvest 1 640 706,45 9,41%
Novapierre Allemagne 280 309 9,39%
LF Europimmo 1045 1149,62 9,10%
Epargne Foncière 835 917,82 9,02%
LF Grand Paris Patrimoine 310 340,44 8,94%
Pierre Privilège 853 931,59 8,44%
Immorente 2 305 331,61 8,02%
Fructipierre 606 656,92 7,75%
Elialys 1000 1082,12 7,59%
Foncière des Praticiens 1100 1190,16 7,58%
Cap Foncières et Territoires 255 275,36 7,39%
Novapierre 440 475 7,37%
Epargne Pierre 208 224,04 7,16%
Fair Invest 200 215,39 7,15%
Novapierre Résidentiel 1622 1745 7,05%
Affinités Pierre 250 268,36 6,84%
Eurovalys 1030 1105,13 6,80%
Altixia Commerces 200 214,39 6,71%
Primofamily 204 218,53 6,65%
Crédit Mutuel Pierre 1 285 304,82 6,50%
Allianz Pierre 340 363,43 6,45%
Coeur d'Europe 200 212,52 5,89%
Vendôme Régions 670 711,45 5,83%
Pierre Capitale 203 215,54 5,82%
Cristal Life 200 212,04 5,68%
Coeur de régions 653,5 691,75 5,53%
Aestiam Pierre Rendement 922 975,89 5,52%
Pierre Expansion Santé 267 282,17 5,38%
Primopierre 208 219,61 5,29%
Atout Pierre Diversification 900 948,23 5,09%
Atream Hôtels 1000 1052,85 5,02%
Pierval Santé 200 210,31 4,90%
Logipierre 3 1600 1681,92 4,87%
PF Grand Paris 544 570,47 4,64%
Eurion 215 225,41 4,62%
Placement Pierre 350 365,4 4,21%
Cristal Rente 250 260,63 4,08%
Coeur de Ville 210 218,9 4,07%
Aestiam Cap'Hébergimmo 250 260,44 4,01%
Altixia Cadence XII 200 208,27 3,97%
Urban coeur commerce 300 312,23 3,92%
Kyaneos Pierre 1080 1123,54 3,88%
Corum Origin 1135 1177,43 3,60%
Iroko Zen 200 207,12 3,44%
Activimmo 610 626,46 2,63%
Corum XL 195 199,25 2,13%
Rivoli Avenir Patrimoine 306 312,38 2,04%
Epsilon 360 250 254,84 1,90%
Efimmo 1 237 241,43 1,83%
PFO 966 983,17 1,75%
Interpierre France 1050 1064 1,32%
Actipierre Europe 210 212,14 1,01%
Ficommerce 230 232,29 0,99%
Immorente 340 341,68 0,49%
Grand Paris Résidentiels 200 199,87 -0,07%
Primovie 203 202,79 -0,10%
Elysées Pierre 825 822,04 -0,36%
PF Hospitalite Europe 200 198,8 -0,60%
Patrimmo Croissance 678,61 674,42 -0,62%
Edissimmo 237 235,08 -0,82%
PFO2 196 194,21 -0,92%
LF Avenir Santé 300 297 -1,01%
Interpierre Europe Centrale 250 247 -1,21%
Allianz Home 200 197,53 -1,25%
Sofidy Europe Invest 235 230,36 -2,01%
Genepierre 270 264,11 -2,23%
Neo 187 182,64 -2,39%
Laffitte Pierre 450 438,29 -2,67%
Fructiregions Europe 233 226,27 -2,97%
Buroboutic 267 256,02 -4,29%
Pierre Plus 1098 1052,09 -4,36%
Patrimmo Commerce 197 179,47 -9,77%

Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?

La question nous est souvent posée : Pourquoi le prix de souscription n’est-il pas celui qui reflète le plus la valorisation du patrimoine ? De manière réglementaire, le prix de souscription est fixé librement par la société de gestion mais doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite positive ou négative est franchie, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de souscription à la hausse ou à la baisse.

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Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution

  • Le prix de souscription d'une part de SCPI est de 100€.
  • Sa valeur de reconstitution est de 110€.

Le prix d'achat se trouve bien dans la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%

La Société de Gestion peut ainsi décider ou non de réévaluer le prix de souscription de la part. L'année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et le prix de souscription reste à 100€.

La différence entre ces deux valeurs devient donc trop importante en dépassant la limite des 10% : 1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%

La Société de gestion sera donc contrainte de revaloriser son prix de part à 103,51€ minimum pour « repasser sous la barre des 10% : 1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%

Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?

En comprenant le fonctionnement de cette fameuse valeur de reconstitution, chaque investisseur peut déduire assez simplement :

  • S'il achète sa part de SCPI moins chère que sa valeur réelle,
  • S'il peut profiter d'une potentielle revalorisation.

Pour savoir s'il achète de manière sous-valorisée, il suffit de comparer le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution, j’achète probablement sous la valeur réelle du patrimoine. Attention, l'inverse est aussi vrai.

Enfin, pour savoir s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation de part, il est évident que plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche des 10%, plus la probabilité de revalorisation est forte même si elle n’est jamais garantie.

Retrouvez également les classements des années précédentes :

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