Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2021

Par France SCPI
Publié le | Dernière modification le
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La valeur de reconstitution d'une SCPI est un indicateur clé très important. Souvent oubliée ou peu connue, cette fameuse valeur de reconstitution permet pourtant de connaitre la réelle valeur de la SCPI. France SCPI a donc dressé le classement des valeurs de reconstitution 2021 pour aider les investisseurs à savoir dans quelle SCPI investir.

Valeur de Reconstitution SCPI : Définition & Classement 2021

Une SCPI de rendement est une Société qui détient et gère un portefeuille immobilier composé d’une multitude de biens (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Comme tout autre actif immobilier, ces biens ont une valeur qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction du marché immobilier. Chaque souscripteur de SCPI achète ainsi une ou plusieurs part de SCPI à un prix de souscription donné qui peut lui aussi fluctuer.

Comment connaitre la valeur réelle d’une SCPI ?

Bien que souvent très proche de la réalité, le prix de souscription d’une SCPI n'indique pas forcément la réalité de sa valorisation. La donnée technique qui reflète le mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI est la fameuse valeur de reconstitution. Celle-ci correspond en fait à l’addition de :

  • La valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans,
  • Tous les frais d’acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique,
  • La valeur des actifs financiers détenus par la SCPI.

Valeur de reconstitution et prix de souscription : pourquoi une telle différence ?

La question nous est souvent posée : Pourquoi le prix de souscription n’est-il pas celui qui reflète le plus la valorisation du patrimoine ? De manière réglementaire, le prix de souscription est fixé librement par la société de gestion mais doit être compris dans une tranche entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Si cette limite positive ou négative est franchie, la SCPI doit obligatoirement revaloriser son prix de souscription à la hausse ou à la baisse.

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Valeur reconstitution

Exemple de calcul d'une valeur de reconstitution

Le prix de souscription d’une part de SCPI est de 100€. Sa valeur de reconstitution est de 110€. Le prix d’achat se trouve bien dans la limite des 10% :

1 - (100€ ÷ 110€) = 9,09%

La Société de Gestion peut ainsi décider ou non de réévaluer le prix de souscription de la part.

L'année suivante, la valeur de reconstitution passe à 115€ et le prix de souscription reste à 100€. La différence entre ces deux valeurs devient donc trop importante en dépassant la limite des 10% :

1 - (100€ ÷ 115€) = 13,04%

La Société de gestion sera donc contrainte de revaloriser son prix de part à 103,51€ minimum pour « repasser sous la barre des 10% :

1 - (103,51€ ÷ 115€) = 9,99%

Comment se servir de la valeur de reconstitution pour investir ?

En comprenant le fonctionnement de cette fameuse valeur de reconstitution, chaque investisseur peut déduire assez simplement :

  • S'il achète sa part de SCPI moins chère que sa valeur réelle,
  • S'il peut profiter d'une potentielle revalorisation.

Pour savoir s'il achète moins de manière sous-valorisée, il suffit de comparer le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Si le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution, j’achète probablement sous la valeur réelle du patrimoine. Attention, l'inverse est aussi vrai.

Enfin, pour savoir s'il peut profiter d'une potentielle revalorisation de part, il est évident que plus la différence entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription s’approche des 10%, plus la probabilité de revalorisation est forte même si elle n’est jamais garantie.

Découvrez le classement des variations valeurs de reconstitution – prix de souscription des SCPI à capital variable.

SCPI Société de gestion Prix de souscription 22/09/2021 Valeur de reconstitution 31/12/2020 Différence
Selectinvest 1 La Française REM 635€ 705,38€ 9,98%
Selectipierre 2 Fiducial Gérance 742€ 823,60€ 9,91%
Epargne Foncière La Française REM 827€ 907,37€ 8,86%
LF Grand Paris Patrimoine La Française REM 310€ 339,46€ 8,68%
LF Opportunité Immo La Française REM 200€ 218,05€ 8,28%
Novapierre 1 PAREF Gestion 440€ 475,46€ 7,46%
Epargne Pierre Voisin 205€ 220,38€ 6,98%
Allianz Pierre Immovalor Gestion 340€ 365,36€ 6,94%
Primofamily Primonial REIM 200€ 214,59€ 6,80%
Novapierre Allemagne PAREF Gestion 260€ 277,45€ 6,29%
Cœur De Régions Sogenial 642,5 685,31 6,25%
Eurovalys Advenis IM 1 015€ 1 080,91€ 6,10%
Crédit Mutuel Pierre 1 La Française REM 285 302,99 5,94%
Primopierre Primonial REIM 208€ 221,00€ 5,88%
Pierval Santé Euryale 200€ 211,59€ 5,48%
LF Europimmo La Française REM 1 045€ 1 101,01€ 5,09%
Kyaneos Pierre Kyaneos AM 1 080€ 1 136,45€ 4,97%
PF Grand Paris (ex PF1) Perial AM 544€ 572,39€ 4,96%
Pierre Capitale Swiss Life REIM 200 209,6 4,58%
Altixia Commerces Altixia REIM 200€ 208,93€ 4,27%
Vendôme Régions Norma Capital 655 683,98 4,24%
Placement Pierre Aestiam 350 365,16 4,15%
Sofipierre Sofidy SA 615€ 640,98€ 4,05%
Foncia Pierre Rendement Aestiam 922 959,44 3,90%
Logipierre 3 Fiducial Gérance 1 600€ 1 663,02€ 3,79%
Neo Novaxia 187€ 193,83€ 3,52%
Coeur De Ville Sogenial 206€ 213,31€ 3,43%
Activimmo Alderan 610€ 629,00€ 3,02%
Fair Invest Norma Capital 200€ 205,94€ 2,88%
Cristal Rente Inter Gestion 1 237€ 1 267,66€ 2,44%
Corum Origin Corum AM 1090 1117,1 2,43%
Efimmo Sofidy SA 237€ 242,02 2,07%
PFO Perial AM 966 984,66 1,90%
Patrimmo Croissance Primonial REIM 662€ 674,42€ 1,85%
Altixia Cadence XII Altixia REIM 200€ 203,69€ 1,81%
Rivoli Avenir Patrimoine Amundi 304 308,84 1,57%
Ficommerce Fiducial Gérance 230€ 232,63€ 1,13%
Foncia Cap'Hébergimmo Aestiam 250€ 252,04€ 0,81%
PFO2 Perial AM 196€ 197,58€ 0,80%
Atream Hôtels Atream 1000 1006,95 0,69%
Interpierre France PAREF Gestion 1050 1053,22 0,31%
Corum XL Corum AM 189€ 188,85€ -0,08%
Immorente Sofidy SA 337€ 335,13€ -0,56%
Elysées Pierre HSBC Reim France 825€ 812,82€ -1,50%
Primovie Primonial REIM 203€ 199,16€ -1,93%
Edissimmo Amundi 237€ 230,00€ -3,04%
Buroboutic Fiducial Gérance 267€ 259,06€ -3,06%
Genepierre Amundi 270€ 259,77€ -3,94%
Patrimmo Commerce Primonial REIM 197€ 183,60€ -7,30%

 

Retrouvez également le classement des valeurs de reconstitution de l'année 2020.

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